В Петербурге девелоперы возводят порядка 60% социальной инфраструктуры. На цифрах это означает, что из 99 социальных объектов, запущенных в этом году в городе, 60 — возведены за счет средств застройщиков. В Ленобласти девелоперы также активно включены в возведение социальной инфраструктуры, хоть и число объектов там в разы меньше. Все это соцобъекты нового поколения, которые сталкиваются с двумя сложностями. С одной стороны, конкуренция на рынке заставляет создавать все более «продвинутые» объекты, с другой, прямолинейность требований создает угрозы, с которыми еще только предстоит столкнуться. Возможности и риски современного социального девелопмента обсудили представители отрасли и региональных властей в ходе круглого стола РБК+ Петербург «Социальная инфраструктура».
Постановка задачи
Дефицит социальной инфраструктуры как в Петербурге, так и в прилегающей к нему Ленобласти — следствие и естественного прироста населения, и миграционных процессов. «Ленобласть сейчас один из самых развитых регионов, плюс сказывается близость к Петербургу. Люди переезжают из других регионов, потому что здесь есть работа, здесь федеральный центр. И в результате школы еще не введены, а классы по спискам уже переполнены», — подчеркивает директор по внешним связям «Самолет Страна» Яна Грозовская.
В зависимости от локации появляются дополнительные факторы, влияющие на остроту проблемы. Так, в районах Петербурга с развитой жилой застройкой ситуация усугубляется потребностью капремонта существующих садиков и школ. На время ремонта действующая инфраструктура закрывается и детей нужно куда-то перенаправлять.
В районах нового освоения, таких как Всеволожский район Ленобласти, рост населения новых жилых комплексов опережает темпы строительства инфраструктуры. «Взять наше муниципальное образование, буквально сегодня губернатор подписал генеральный план, по которому в деревне Новосаратовка должно проживать 250 тыс. жителей. На сегодняшний день в нашем муниципальном образовании зарегистрировано всего лишь около 15 тыс. человек», — привел пример Дмитрий Симонов, депутат совета депутатов Свердловского городского муниципального образования Всеволожского района Ленинградской области. По его словам, строительство идет, несколько новых кварталов уже введены в эксплуатацию, при этом на все муниципальное образование пока что работает только одна школа, построенная еще в советские годы, и два детских сада.
«Насыщения социальной инфраструктурой точно нет. Наоборот, на сегодняшний день, несмотря на увеличение стоимости строительства объектов, так или иначе спрос на эту стройку никак не уменьшается — и это не может не радовать», — подчеркнула, в свою очередь, заместитель председателя Комитета по строительству Ленинградской области Лиана Кумышева.
Текущее решение
В настоящее время в Петербурге социальная инфраструктура более чем наполовину строится за счет девелоперов. Каждый новый проект перед получением разрешения на строительство проходит через Градостроительную комиссию, которая, среди прочего, утверждает объем социальной нагрузки на застройщика.
«Соотношение жилых, коммерческих и социальных площадей прописано документально, этими нормативами застройщики и руководствуются, разрабатывая проекты, в том числе и проекты комплексного освоения территорий (КОТ). С учетом нормативов выполняется первоначальная градостроительная документация в виде проекта планировки и проекта межевания», — описала процедуру подготовки проекта Ирина Межейникова, директор проекта «Юнтолово» компании «Главстрой Санкт-Петербург».
Другую часть социальной инфраструктуры возводит город — в рамках адресной инвестиционной программы — преимущественно в районах сложившейся жилой застройки.
В Ленинградской области, по словам Лианы Кумышевой, задача решается двумя основными способами. Первый, как и в Петербурге — строительство в рамках адресной инвестиционной программы. Второй — программа «соцобъекты в обмен на налоги». «Застройщики подписывают соглашение с областью и муниципальным образованием, за свой счет строят необходимые объекты, и в последующем эти объекты выкупаются у застройщиков за счет областных средств», — напомнила она.
Также существует схема взаимодействия в рамках решения проблемы обманутых дольщиков. Компания, которая берется достраивать объект, брошенный недобросовестным застройщиком, заключает соглашение с региональными властями. В рамках этого соглашения застройщик строит соцобъекты с последующей передачей в муниципальное образование, а область в свою очередь оказывает поддержку в завершении строительства домов.
Новые проблемы
Помимо очевидных преимуществ, у перечисленных методов есть свои недостатки. В частности, они не вполне учитывают рост строительной себестоимости. Это тем более актуально в условиях постоянного роста цен. «Мы строим две практически одинаковые школы с разницей в сдаче менее квартала. Одна уже введена, вторая планируется в ноябре. Но разница в стоимости только по отделочным работам составляет 15%. Продолжается рост цен, и компенсация из городского бюджета его не покрывает», — отмечает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Речь идет о двух школах в совокупности на 1925 учащихся в рамках проекта «Огни Залива», застройщиком которого является ООО «Дудергофский проект». «Обе школы с двумя бассейнами, киноконцертными залами с мультимедийным оборудованием, полнофункциональным пищеблоком, спортивными залами и большим стадионом, наполнены функционалом не только для учебы, но и для развивающих кружков», — уточнила Светлана Денисова. Уже построена и с 1 сентября будет доступна общая для двух школ большая спортивная зона, включающая футбольное поле, волейбольную и баскетбольную площадки, места для прыжков в длину и в высоту, беговые дорожки на 100 м и круговые дорожки.
Растут требования и к материалам. «Так, где раньше использовался алюминий, сейчас — нержавеющая сталь. В текущей экономической ситуации это приводит к сложностям: возрастает стоимость строительства, с рынка уходят отдельные поставщики, нужно искать аналоги по характеристикам, соответствующим данному объекту, в сжатые сроки», — добавила, в свою очередь, руководитель отдела разрешений и согласований Группы «Аквилон» Екатерина Майконецкая.
Вопрос сроков строительства подводит еще к одной проблеме, которая стала актуальна с момента перехода на счета эскроу — стоимости кредитных средств. «У застройщиков нет доступа непосредственно к деньгами дольщиков, все строится на кредитные средства, и вот объект достроен, переданы квартиры, и застройщик продолжает нести бремя кредита еще и потому, что компенсация из бюджета отсрочена по времени», — говорит Светлана Денисова. По ее мнению, в этой ситуации может помочь государственно-частное партнерство, в рамках которого застройщик мог бы получить часть платежей на начальном этапе или по мере строительства для снижения долговой нагрузки.
Качественный результат
Важный результат строительства новых школ силами девелоперов — рост качества этих объектов. «Подход к проектированию и сооружению школ изменился: застройщики заинтересованы в том, чтобы максимально укомплектовать здания, технологически усовершенствовать и обезопасить. Ведь все то, что касается детей, их досуга и образования, особенно важно для потенциального покупателя: наличие образовательных учреждений в шаговой доступности входит в топ-5 обязательных критериев при выборе жилья», — подчеркнула Ирина Межейникова.
«Дети становятся все более развитые, программы усложняются. Застройщик пытается найти более интересные решения по социальным объектам, например, в них создаются научные лаборатории, метеостанции и так далее, чтобы социальный объект выделялся на фоне застройки, и родители выбирали именно его для своих детей», — добавила Екатерина Майконецкая.
Яна Грозовская отметила разнообразную инфраструктуру, которой наполнены современные школы — бассейны, полноценные спортивные площадки. «Не все частные школы могут похвастаться таким наполнением и тем более такой территорией, потому что это очень дорого. Бюджетные учебные заведения сегодня очень круто оснащены», — сказала она.
Издержки нормативов
В то же время, современные школы, помимо свежих архитектурных решений, приобретают свои особенные черты. Так, в новых районах появляются огромные школы на 1400-1700 мест.
«Действительно, сегодня больших школ становится все больше, особенно в новых городских микрорайонах. Масштабные проекты позволяют уйти от типовых решений и создать в новых образовательных учреждениях разнообразные возможности для дополнительной активности: многочисленные зоны рекреации и отдыха, которые могут быть использованы для организации общешкольных и классных собраний, внеурочной работы, для творческих проявлений и самовыражения, выставок и галерей, а также для отдыха» — отметила Ирина Межейникова.
В то же время, возникает вопрос, как ими управлять. «Возникает вопрос, как ими управлять. Мы часто обсуждаем на совещаниях вопрос правильной эксплуатации больших школ, где есть параллели «е», «ж» и «з». Проблема решаемая, но требует дополнительных ресурсов, которые не всегда есть у руководства школ», — отметила Яна Грозовская.
В подобных школах возникают и другие проблемы — как создать атмосферу учебного заведения, как разделить потоки младшей школы и старшей, чтобы малышей не «затоптали». Но в условиях текущих нормативов, по словам экспертов, появление укрупненных школ неизбежно. С одной стороны, у застройщика есть определенное количество квадратных метров в проекте, которому соответствует определенное количество мест в школе. С другой — участок дорогой и дефицитной в условиях города земли, на котором нужно все это разместить. «В плотно застроенных районах у нас нет ресурса, чтобы построить две школы вместо одной большой», — подчеркивает Яна Грозовская.
Ситуация усугубляется дефицитом кадров в системе образования — количество управленческих кадров в Петербурге ограничено, и зачастую на несколько социальных объектов вынужденно назначаются один директор или заведующая, отмечают эксперты. При этом школы-гиганты нужно еще и содержать, напомнил Дмитрий Симонов. «Под школу на 1375 учеников нужно не меньше 4 га земли, это огромные территории, где будут открытые футбольные площадки, закрытые бассейны. Конечно, всей этой инфраструктурой надо управлять, — подчеркнул он. — И если в Петербурге это бремя ложится на плечи города, который является отдельным субъектом Федерации и располагает большим бюджетом, то в Ленобласти содержание школ и садиков это уровень районов и округов, а это непросто для бюджета».
Варианты развития
Вопросы эксплуатации Дмитрий Симонов предлагает решать на коммерческой основе — жители могли бы использовать инфраструктуру, построенную для школ и садиков. Например, покупать билеты в бассейн, заниматься в платных кружках и секциях.
А чтобы не плодить школы-гиганты, нужно более гибко подходить к строительным нормативам, полагают девелоперы. В разных локациях потребность в социальной инфраструктуре разная, кроме того, высока мобильность населения — люди готовы возить детей в другой район в определенную школу, тогда как школа «у дома» будет простаивать.
Все эти потребности и потоки сегодня возможно рассчитать с помощью big data. «У нас есть понимание, как мигрирует в городе население. В некоторые районы мы заходим, проводим там какое-то время и понимаем, что здесь нет пожилых людей, здесь молодые семьи и потребность в социальных учреждениях действительно такая. Но в других кварталах демографический состав населения иной, и потребность совершенно иная, а у нас подходят с одной и той же меркой ко всем подряд», — подчеркнула Светлана Денисова.
Где-то, по мнению участников дискуссии, может быть более актуально участие девелопера в создании дорожной инфраструктуры, а не социальной, или иные варианты участия в жизни города. «Это возможный вектор развития — например, строительство улично-дорожной сети либо акцент на амбулатории, на поликлинике. Мы достаточно плотно общаемся с районными администрациями, с представителями профильных комитетов, и готовы это обсуждать», — отметила Екатерина Майконецкая.
Так что гибкий подход к возведению не только социальной, но и дорожной инфраструктуры, а также понимание реальных потребностей каждой из локации — залог гармоничного развития застраиваемых территорий как в городе, так и в области, уверены девелоперы.
