Несмотря на завершение программы льготной ипотеки, после 1 июля рост цен на первичном рынке продолжился — по крайней мере, номинальных цен предложения, заявленных застройщиками, отмечают аналитики Restate. Так, в Петербурге ощутимо выросли в стоимости студии и многокомнатные квартиры, в Ленобласти дорожает крупногабаритное жилье. В то же время, по данным «Домклик», новостройки частично уступают популярность вторичному жилью. Как видят ситуацию аналитики и участники рынка недвижимости, как будет развиваться спрос на первичном рынке и стоит ли ждать снижения цен на новостройки — в материале РБК+ Петербург.
Перестройка рынка
По данным «Домклик» на неполный июль 2024 года, доля первичного рынка в общем объеме ипотечных кредитов, выданных Сбером в Петербурге и Ленинградской области, существенно снизилась по сравнению с первым полугодием, до масштабных изменений в льготной ипотеке. Процент сделок на рынке новостроек в Северной столице снизился с 46,6% до 25,6%, а в Ленинградской области — с 37,3% до 22,2%. Доля вторичного рынка увеличилась до 61,6% и 59,2% соответственно, остальное приходится на ИЖС и загородную недвижимость.
Застройщики видят в восстановлении позиций вторичного рынка положительный момент. «Вторичная недвижимость становится относительно привлекательной, разница кредитных ставок уменьшилась, поэтому сделки между двумя рынками будут циркулировать гораздо активнее. Мы видим в этом позитивный момент. Есть надежды, что тот объем сбережений, который скопился у населения, в том числе найдет применение и на рынке недвижимости», — отмечает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
По его наблюдениям, на структуре спроса по степени готовности внутри первичного рынка изменения практически не сказались. Остается как небольшой ажиотаж на старте продаж, так и оживление клиентов непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию, связанное с интересом к семейным квартирам — когда семье с детьми нужно срочно переехать в новое жилье.
Отчасти это результат того, что ценовой разрыв между строящимися и готовыми квартирами сократился до минимума — в Петербурге, по данным «Циан.Аналитики», он составляет всего 2%. «С переходом на проектное финансирование изменился как сам рынок новостроек, так и подходы к работе с предложением, позволив девелоперам продавать квартиры в уже готовых домах, — подтверждает генеральный директор АН «Главстрой» Юлия Ружицкая. — Если ранее застройщики старались продать все лоты на этапе стройки, потому что им требовались денежные средства для развития новых объектов, то с момента привлечения банковского финансирования ситуация поменялась и жесткой необходимости в этом нет».
Для сравнения: 5 лет назад на рынке нередко случались ситуации, когда после ввода оставались только неликвидные остатки, которые приходилось продавать с дисконтом, то последние годы застройщики массово перешли на динамическое ценообразование, таким образом, цена предложения меняется в соответствии с темпами продаж. Правильная регулировка стоимости позволяет сохранить сбалансированное предложение квартир ближе к вводу дома, уточняет Юлия Ружицкая.
По данным руководителя «Циан.Аналитики» Алексея Попова, сейчас около 15% квартир и апартаментов, представленных на первичном рынке агломерации Санкт-Петербурга, приходится на корпуса, сданные в эксплуатацию. Это выше, чем в 2020-2022 годах, когда показатель был устойчиво ниже 10%.
Первичка удерживает спрос
Объем спроса на первичную недвижимость по итогам первого полугодия, когда льготная ипотека еще действовала, ожидаемо оказался достаточно высоким. «Первое полугодие мы оцениваем очень хорошо, ГК «КВС» свои планы выполнила и даже перевыполнила. Объем продаж в первом полугодии 2024 года практически в два раза больше, чем в первом полугодии 2023 года. Доля ипотеки в первом полугодии по итогу практически 80%, что, в принципе, аналогично 2023-му году», — поделилась генеральный директор агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
Сейчас, по ее словам, несмотря на непростую ситуацию с изменением условий по льготным программам, спрос на недвижимость стабильный. «Мы выполнили план продаж на июль и точно выполним его в августе», — сказала Анжелика Альшаева.
В свою очередь, Ян Фельдман признал, что после изменения ипотечных программ покупка жилья для большинства граждан стала проблематичной, и спрос на рынке существенно сократился. «Но не фатально — застройщики знали о ситуации и заранее подготовили разные инструменты поддержки клиентов», — подчеркнул он.
Так, по наблюдениям Яна Фельдмана, многие покупатели сделали ставку на то, что условия по ипотеке в скором будущем изменятся и можно будет, к примеру, перейти с рассрочки на ипотеку или перекредитоваться на более выгодных условиях. Соответственно, у компании есть программы, рассчитанные на разные сценарии и отвечающие интересам разных групп клиентов — от программ рассрочки с минимальным первоначальном взносом до субсидированных ипотечных продуктов на максимально возможное время.
«Спрос будет перетекать на объекты компаний, которые готовы предоставить клиентам большой арсенал гибких инструментов для самой широкой целевой аудитории», — полагает Ян Фельдман.
Особенности локации
С точки зрения локаций, где сохранился наибольший объем спроса, Анжелика Альшаева назвала несколько направлений: «Кто-то выбирает для себя юг Петербурга и области. Кто-то отдает предпочтение юго-западному направлению, например, Стрельне. Не менее популярно и северное направление, вблизи которого находятся прекрасные горнолыжные, пляжные курорты и озера».
Отдельно эксперт выделила Пушкинский район Петербурга. «Район привлекает жителей особой камерной атмосферой загородной жизни в сочетании с близостью к центру города, до которого можно доехать за полчаса буквально по прямой. Почти все дома здесь малоэтажные, а под рукой — великолепные дворцово-парковые ансамбли Царского Села и Павловска», — отметила она.
В свою очередь, Ян Фельдман заметил, что в отношении спроса ситуация на рынках Петербурга и Ленобласти складывается по-разному: «В 47-м регионе менее платежеспособный спрос, и там падение покупательской активности чувствуется более заметно. Но мы оцениваем это явление как временное. В любом случае, люди будут реализовывать свои потребности в жилье», — отметил эксперт.
Без фатальных последствий
По словам Алексея Попова, отмена большей части льготных ипотечных программ и ужесточение правил выдачи кредитов по оставшимся выравнивает доступность жилья в разных сегментах рынка. Если в 2023 году новостройки до сдачи в эксплуатацию «выигрывали» за счет низких ставок по ипотеке, то сейчас они стали одинаково недоступными. «Покупатель теперь будет все чаще выбирать не между разными стоимостями обслуживания кредита, а между объектами недвижимости. В такой конфигурации готовое жилье от застройщика часто будет более привлекательным, чем квартира в корпусе на котловане», — прогнозирует эксперт.
Иногда такое жилье становится альтернативой аренде. «Каждый покупатель ориентируется на собственные жизненные обстоятельства и финансовые возможности, готовая квартира — это возможность быстрого переезда сразу после получения ключей, — говорит Юлия Ружицкая. — Очень много покупателей, которые не могут одновременно арендовать квартиру и выплачивать ипотеку, готовое жилье — эффективное решение для них».
В будущем застройщики рассчитывают на появление новых инструментов поддержки спроса со стороны государства и планируют развивать собственные инструменты финансовой поддержки клиентов. «Мы ждем снижения ключевой ставки, а также разработку новых адресных ипотечных программ для жителей Петербурга и Ленобласти. Например, для учителей, медицинских работников и для участников СВО», — отметила Анжелика Альшаева.
«Возможно, на рынке следует ожидать появления новых схем от застройщиков, позволяющих клиентам покупать квартиры без дешевых кредитных денег. Получат дальнейшее развитие и проверенные инструменты — субсидированные продукты, разные формы рассрочек, трейд-ин», — добавил Ян Фельдман.
В целом же прогнозы по спросу и динамике цен для застройщиков умеренно позитивные. «На данный момент рынок перестраивается под новые условия, мы не ожидаем синхронного снижения цен у всех застройщиков по всем регионам», — комментирует коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров. По его словам, последние четыре года застройщики продавали свои объекты со значительным опережением плановых сроков — например, за два года вместо прогнозных четырех.
«Поэтому сегодняшнее снижение продаж является для бизнеса безусловно неприятным, но далеко не для всех — фатальным», — заключил эксперт.
