Ключевой тренд современной мировой архитектуры — средовой подход. Каждый жилой комплекс должен содержать все, что нужно для комфортной жизни его обитателей. Причем для разных типов проектов и разных классов недвижимости набор необходимых элементов среды будет отличаться. Какое наполнение должно быть в современном элитном жилом комплексе — в материале РБК Петербург.
Де-люкс — отдельно, элита — отдельно
Как отмечает директор по продажам жилой недвижимости Группы компаний «Кронунг» (Kronung Group) Елена Алещенко, подход к созданию среды отличается для разных подсегментов дорогой недвижимости. Так, отдельно нужно рассматривать сегмент де-люкс, который сосредоточен на Крестовском и Каменном островах, а также в проектах топовых локаций центра города в непосредственной близости к памятникам архитектуры. «Обязательным там является клубность, приватность, высокий уровень безопасности и видовые характеристики. Акценты смещены в сторону качества исполнения проекта, отделки, территории, качественных технических характеристик», — говорит эксперт.
Инфраструктура, которая предполагает социализацию внутри дома, не является категоричным требованием, за исключением, пожалуй, спа-зоны, полагает Елена Алещенко, поскольку непосредственное окружение предлагает максимум качественных услуг. В числе обязательных элементов остаются паркинги, кладовые и наличие управляющей компании, сервисы которой предоставляются 24/7.
Элитный сегмент, границы которого охватывают уже не только острова и центр, но и Петроградскую сторону, менее требователен к «клубной» составляющей и более — к внутренним элементам инфраструктуры. «Зачастую это тренажерный зал, спа-зона, переговорные, сервисные функции управляющей компании (уборка, химчистка), обязательно игровая площадка, концептуальный дизайн внутренней территории», — приводит примеры Елена Алещенко.
«Особые требования покупатели предъявляют, например, к наличию фитнес-центра, салонов красоты, коворкинга, детской зоны, зоны отдыха, лобби с консьерж-сервисом, комнаты для переговоров», — говорит руководитель отдела элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова.
Маленькие жители
Детская зона — обязательное требование, при этом подход к инфраструктуре для детей в элитной недвижимости иной, нежели в масштабных проектах массового жилья. Если в комплексных проектах массовой застройки жителям нужны и детские сады, и школы, то размещать в «штучном» элитном доме школу может быть нерационально. «В Петроградском районе много хороших школ и гимназий, потому наличие частной школы здесь может не выдержать конкуренцию с сильными государственными учебными учреждениями, к тому же школьное образование — это часто про особый вектор знаний, навыков и умений, про поступление в вуз, про будущую профессию. Однако именно близость к топ лучших школ часто мотивирует покупателей к выбору проекта», — пояснила директор департамента продаж и маркетинга ГК «Альфа Фаберже» Елена Ширшова.
А вот садик на возраст 2+, по ее словам, только усилит проект. «Как правило, чаще всего заботы и переживания связаны с маленькими жителями — где они будут гулять, предусмотрена ли в проекте безопасная инфраструктура для детей, как помочь родителям решать бытовые вопросы, связанные с детьми, где найти вспомогательный персонал, как мамам выиграть время на себя не в ущерб детскому счастью», — подчеркивает Елена Ширшова. Тут, по ее словам, приходятся кстати и интегрированные в проекты частные детские сады, и игровые клубы, и консьерж-служба, призванная помочь решить любой запрос на персонал или сервис, и оборудованные детские территории, обособленно расположенные внутри жилых комплексов.
Общая концепция
В целом, по данным NF Group, лидирующая тройка арендаторов в объектах элитного класса представлена сферой красоты и здоровья (20%), заведениями общественного питания (14%) и магазинами непродовольственных товаров (10%). Велика также доля медицинских услуг — 10%, а вот распространенные в массовом жилье пункты выдачи заказов занимают в элитных ЖК всего 0,3% коммерческих площадей. Треть всех площадей в объектах элит-класса занимают офисные помещения, банки и образовательные учреждения (иностранные языки, развивающие центры, частные школы и детские сады и другие).
1/3 треть всех площадей в объектах элит-класса занимают офисные помещения, банки и образовательные учреждения (иностранные языки, развивающие центры, частные школы и детские сады и другие)
«Девелоперы в элитном жилье прорабатывают концепцию коммерческих площадей еще на этапе проектирования жилого комплекса. Они заранее могут готовить помещение под профиль будущего арендатора, предусматривая его площадь и конфигурацию, необходимую высоту потолков, системы вентиляции и кондиционирования, наличие витринных окон, зоны разгрузки и другие нюансы», — отметила руководитель отдела торговой недвижимости консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге Анна Лапченко. Таким образом, по ее словам, повышается ликвидность помещения как для сдачи в аренду, так и для продажи с инвестиционной целью.
20% коммерческих площадей в объектах элитного класса — сфера красоты и здоровья, 14% — заведения общественного питания, 10% — магазины непродовольственных товаров, 10% — доля медицинских услуг, подсчитали в NF Group
Доля коммерческих площадей в Санкт-Петербурге в среднем составляет около 10% от общей площади квартир в элитном сегменте. При этом универсального ответа для определения объема коммерческих площадей и состава арендаторов нет, подчеркивает Анна Лапченко. «Расчет необходимого ретейла делается на этапе проектирования и рассчитывается исходя из объемов строительства самого ЖК и количества жителей (текущего и прогнозируемого) в зоне охвата, а также на основе анализа существующего и перспективного ретейла в зоне досягаемости», — уточнила она.
10% — доля коммерческих площадей от общей площади квартир в элитном сегменте в Санкт-Петербурге
Паркинг как роскошь
Важным элементом элитного жилого комплекса является парковка. Для сравнения: по данным NF Group, в жилых комплексах элит-класса в среднем имеется 1,36 машино-места на квартиру или апартамент, в жилье бизнес-класса — 0,64, а в жилье массового спроса — 0,39 (по состоянию на октябрь 2023 года). Причем паркинги все время совершенствуются — не только в элите, но и в других классах жилья необходимостью стало усиление сигналов мобильной связи, Wi-Fi, оснащение зарядными станциями для электромобилей, а также оборудование кладовых помещений.
В высококлассном жилье, по словам Алии Ханбековой, девелоперы нередко включают в проект паркингов такие услуги, как механизированная парковка, служба парковки автомобилей, оснащение автомойкой и предоставление услуг клининга, оборудование зон отдыха для личных водителей.
Один из острых вопросов — паркинг в историческом центре, где масса инженерных и градостроительных ограничений, отметила Елена Ширшова. «Однако именно в центральной локации наибольшее сосредоточение элитного жилья, и именно этот сегмент в обязательном порядке требует максимально комфортного и безопасного уровня жизни. И теплая подземная просторная парковка — это часто роскошь для девелоперских проектов в центре города», — говорит эксперт. Как пример отличительной особенности элитного ЖК Елена Ширшова привела rolls royce friendly — парковочные места с широким радиусом разворота, высоким уровнем потолка и низким углом наклона при въезде в паркинг.
В благоустройстве территории, по словам Алии Ханбековой, прослеживается тренд на экологичность, а также на зонирование придомовой территории — организацию зон для спокойного и активного отдыха не только для детей разных возрастных групп, но и для взрослых жителей жилого комплекса.
На благоустройство элитных проектов в историческом центре влияют ограничения, связанные с охранной памятников истории и культуры. «Ограничения сдерживают креативные возможности застройщика в облагораживании, реставрации и благоустройстве прилегающих территорий, — отмечает Елена Ширшова. — Внутри жилого комплекса мы можем воплощать свои идеи: подогреваемые тротуары, снегоплавильные камеры, высаженные сакуры, яркие арт-объекты, уличный кинотеатр и т.д. За пределами комплекса все требует тщательного согласования с городской администрацией, что, на мой взгляд, правильно при работе в историческом центре».
Смещение акцентов
Требования к характеристикам недвижимости меняются из поколения в поколение. Последние изменения в требованиях к характеристикам элитного жилья были концептуально пересмотрены в период пандемии, отметила Елена Алещенко. Тогда акценты сместились в сторону современной инженерии, которая создавала индивидуальный климат внутри каждой квартиры, качества внутридомовых коммуникаций и уровня их обслуживания.
«Стало необходимой возможность решать бытовые вопросы бесконтактным путем, а это значит программные продукты, объединяющие собственников и управляющую компанию, сервисы доставки, включение систем диспетчеризации и идентификации в формате элементов «умного дома» на этапе строительства проекта», — добавила эксперт. В это же время детские комнаты в рамках проекта стали замещаться помещениями, где можно провести индивидуальные занятия.
«Покупатель элитных метров выбирает для себя и своих близких в первую очередь комфортную, безопасную, однородную среду, особый сервис и быстрое решение всех вопросов. Как правило, чаще всего заботы и переживания связаны с маленькими жителями: где они будут гулять, предусмотрена ли в проекте безопасная инфраструктура для детей, как помочь родителям решать бытовые вопросы, связанные с детьми, где найти вспомогательный персонал, как мамам выиграть время на себя не в ущерб детскому счастью — тут и приходятся кстати интегрированные в проекты частные детские сады, игровые клубы, консьерж-служба, призванная помочь решить любой запрос на персонал или сервис, и оборудованные детские территории, обособленно расположенные внутри жилых комплексов, не пересекающиеся со взрослой публикой».
«Последние изменения в требованиях к характеристикам элитного жилья были концептуально пересмотрены в период пандемии. Тогда акценты сместились в сторону современной инженерии, которая создавала индивидуальный климат внутри каждой квартиры, качества внутридомовых коммуникаций и уровня их обслуживания. Стала необходимой возможность решать бытовые вопросы бесконтактным путем, а это значит программные продукты, объединяющие собственников и управляющую компанию, сервисы доставки, включение систем диспетчеризации и идентификации в формате элементов «умного дома» на этапе строительства проекта. В это же время стали менее популярны детские комнаты, развивающие классы в рамках проекта, акценты сместились на помещения, где можно провести индивидуальные занятия, как правило, это оборудованные переговорные, которые рассчитаны на все категории возрастов».
