Строительство загородного жилья из года в год продолжает дорожать. В 2023 году цены выросли от 10 до 60% в зависимости от технологий и материалов. В этом году тенденция сохранится, считают эксперты, хотя, вероятно, годовое удорожание окажется меньше — не более 20%. Рост цен на строительство они связывают в первую очередь с увеличением стоимости инженерного оборудования, отделочных и кровельных материалов, а также сопутствующих элементов, составляющих наибольшую долю в себестоимости строительства загородного дома. При этом участники рынка подмечают изменения в поведении заказчиков, которые могут замедлить темпы развития ИЖС.
Волнение после шторма
«В наступившем году мы прогнозируем рост цен как на земельные участки, так и на дома в среднем на 10–15%. Земля будет дорожать в силу сокращения предложения участков в ликвидных локациях. Дома в первую очередь — в силу роста стоимости стройматериалов», — говорит Александр Царев, генеральный директор «Росса Ракенне СПб», эксклюзивный дистрибьютор компании Honka в России и Республике Беларусь.
На 10–15% вырастут цены на земельные участки и загородное строительство в 2024 году
В начале 2024 года рынок стройматериалов для индивидуального загородного строительства и ремонта, по словам экспертов, торговцев и строителей, в целом стабилизировался — после «шторма» 2022 и 2023 годов, когда из-за сбоев в логистике, девальвации рубля и в меньшей степени из-за ухода из России иностранных производителей и поставщиков цены быстро росли, а по отдельным позициям даже возникал дефицит товаров. По результатам мониторинга Национальным объединением строителей (НОСТРОЙ), к ноябрю 2023 года по сравнению с январем того же года строительные и отделочные материалы в среднем подорожали на 20–40% При этом цены на некоторые важные для загородного домостроения позиции поднялись особенно заметно: на 60% — клееный брус и арматурная сталь, на 50% — теплоизоляция и лакокрасочные материалы, на 37% — керамическая плитка и обои. В меньшей степени, но также стало дороже инженерное оборудование: на 20% — кабельно-проводниковая продукция, на 10% — вентиляционное, электротехническое и ИТ-оборудование.
С выстраиванием новых логистических связей и постепенным импортозамещением ситуация на рынке стройматериалов выравнивается, повышение цен замедляется. Но, похоже, финансовые возможности заказчиков, несмотря на действующие программы льготного ипотечного кредитования ИЖС, начинают отставать от роста стоимости загородного жилья. По наблюдениям участников рынка, косвенные признаки указывают на падение платежеспособности потенциальных домовладельцев.
Бережливость в тренде
Самой заметной тенденцией нынешнего года Вадим Тихонов, координатор Содружества самозанятых плотников Санкт-Петербурга и Ленобласти (ССП), называет стремление заказчиков экономить. Такие настроения были заметны, как отмечал РБК Петербург, еще летом 2023 года, а сейчас они усиливаются, проявляясь прежде всего в снижении активности заказчиков. Если весной 2023 года строители говорили о лавине заказов, от которых иногда даже приходилось отказываться, то сейчас проектов в работе заметно меньше. «Да и заказы стали в основном мелкие: построить кухню, небольшую пристройку, что-то отремонтировать», — констатирует представитель ССП.
Спрос на экономию выражается также в уменьшении площади участков и домов: по данным «ЦИАН.Аналитики», в 2023 году средняя площадь домов на участках ИЖС по сравнению с предыдущим годом сократилась на 7%, а если сравнивать с показателями периода до пандемии — на 25%. Еще один способ экономии — попытки максимальное количество операций выполнить самостоятельно или найти более бюджетных исполнителей.
Стремление заказчиков экономить на затратах порождает проблему «скупого, который платит дважды». Больше всего, отмечает Вадим Тихонов, такой подход дестабилизирует строительный процесс на двух этапах — подготовки проекта дома и закупки стройматериалов. Стоимость работы профессиональных проектировщиков заметно выросла: проект среднего по величине дома от архитектурной фирмы со всеми необходимыми расчетами, включая инженерные коммуникации, сейчас обходится в 200–300 тыс. руб. по сравнению с 130–170 тыс. руб. ранее. И если прежде клиенты заказывали проекты у профессионалов, то сейчас, отмечает Тихонов, из экономии все чаще останавливают выбор на проектировщиках сомнительной квалификации, которые предлагают свои услуги за 20–25 тыс. руб. через интернет. Выполненные ими эскизы отличаются весьма низким качеством, утверждает собеседник, и зачастую представляют собой лишь «картинки» без необходимого расчета конструкций, перечня работ и материалов, строить по которым невозможно. В результате итоговые затраты на доработку проекта нередко превышают стоимость продукта профессионалов, а время, потраченное на переделки, удлиняет сроки строительства.
Самая заметная тенденция нынешнего года — стремление заказчиков сэкономить на подрядных работах и закупке стройматериалов.
Также заказчики все чаще практикуют самостоятельные закупки и доставку стройматериалов, а чтобы не промахнуться в расчетах, приобретают и завозят их частями. При этом они вынуждены каждый раз оплачивать перевозку, что, по словам Вадима Тихонова, нередко повышает общую сумму затрат на 15–20%, особенно при строительстве в отдаленных районах Ленобласти, где нет своих строймаркетов.
Импорт полностью не заменен
Желание сэкономить распространяется также на выбор более дешевых стройматериалов, ведь в общей структуре расходов на ИЖС, по данным ЦИАН, их доля занимает не менее 50%. Однако сделать это будет непросто, особенно в сегментах бизнес и премиум, где доля импортных материалов, значительно удорожающих себестоимость строительства, составляет, по данным компании GloraX, соответственно 30 и 50%. В массовом сегменте жилья на импортные поставки приходится около 10%, но зачастую они сложно заменимы (например, инженерные системы).
50% в затратах на строительство загородного жилья составляют строительные материалы
Цены на материалы европейских производителей, как и на аналоги, найденные в дружественных странах, продолжают расти из-за усложнившейся логистики. Что характерно, дорожают даже позиции, не попавшие под санкции. Например, очень важные для деревянного домостроения мембраны (гидроизоляция кровель и стен) европейских марок продолжают поставляться по прямым договорам из Европы. Однако в 2023 году по отношению к 2022-му все виды мембран подорожали примерно на 30%, сообщил РБК Петербург Александр Плигин, гендиректор компании «Вилла-Балт Санкт-Петербург», специализирующейся на торговле кровельными материалами. Это ощутимо повышает стоимость строительства, поскольку мембран на деревянный дом уходит много.
Генеральный директор СТД «Петрович» Евгений Мовчан на Всероссийском строительном конгрессе «Создание» в конце октября 2023 года обратил внимание на то, что на рынке есть дефицит изоляционных материалов для строительства. По мнению эксперта, дефицит подобных товаров сохранится в текущем году, и это довольно серьезная проблема для рынка. По словам президента НОСТРОЙ Антона Глушкова, проблемы с замещением импортной продукции в строительстве все еще наблюдаются по таким категориям, как техника, химия и электроника.
Положительный эффект санкций
По-прежнему высока доля импорта, к примеру, в себестоимости крыш, преимущественно потому, что большинство кровельных материалов в России импортные либо производятся с участием импортных компонентов. Однако тут есть положительные подвижки, отмечает Александр Плигин. «В условиях турбулентности набирают обороты отечественные производители кровельных материалов, не уступающих по качеству европейским», — говорит Александр Плигин. При этом стоимость российской цементно-песчаной черепицы выросла всего на 15% за полтора года, тогда как зарубежные бренды натуральной черепицы, в частности керамической, подорожали более чем вдвое — в основном за счет усложнения логистики.
Одновременно значительно, на 30–40%, подорожал металл, используемый для кровельных покрытий (листовой металл, металлочерепица и т. д.). Вследствие таких ценовых флуктуаций сегодня качественная металлическая кровля вплотную приблизилась к стоимости кровли из натуральной черепицы российского производства, обладающей более высокими потребительскими свойствами. Тогда как ранее разрыв в цене был практически двукратным. По мнению Плигина, подорожания кровельных материалов в ближайшие годы не избежать, однако спрос на отечественную кровлю продолжит расти, и сегмент натуральной черепицы станет одним из самых популярных в России за счет своих характеристик, экологичности и цены.
Из-за подорожания металла у отечественной натуральной черепицы есть шанс стать самым популярным кровельным материалом
Вадим Тихонов отмечает заметное увеличение ассортимента крепежных материалов, с которым в прошлом году наблюдались проблемы. По его словам, это следствие прихода многих небольших производителей, которым раньше было трудно пробиться на российский рынок. Он отмечает усиление начавшейся в прошлом году экспансии белорусского крепежа (производства Речицкого метизного завода и других), качество которого не уступает китайскому, а цены вдвое ниже.
В связи с переориентацией деревообрабатывающих предприятий Северо-Западного федерального округа на внутренний рынок удорожание их материалов не превышает уровень инфляции. Так, бригадир самозанятых плотников Руслан Дроздов отмечает даже небольшое снижение цен на пиломатериалы: «Осенью прошлого года кубометр доски или бруса стоил около 16 тыс. руб., а в этом году их можно было купить и за 14 тыс. руб.». Впрочем, до последнего времени на пиломатериалы действовали зимние цены, которые всегда ниже летних и осенних.
Загородный строительный сезон еще только начинается, многие бригады доделывают прошлогодние заказы (внутренняя отделка, монтаж инженерных систем и т. п.), используя ранее купленные материалы, говорят Руслан Дроздов и его коллега по ССП, также руководитель бригады самозанятых плотников, Максим Меньшиков. Новых заказов на лето пока мало, так что прогнозировать возможный дефицит и изменение к лету цен на строительные работы, материалы и аренду техники еще затруднительно ввиду сложно прогнозируемого спроса и новых особенностей в поведении заказчиков, которые все более трепетно относятся к сокращению затрат.
«Загородная недвижимость по-прежнему будет в тренде, и спрос на нее будет расти. На это будет влиять целый ряд факторов. Во-первых, это усиливающийся интерес к жизни за городом, на природе. Во-вторых, в силу сокращения программ льготной ипотеки городская недвижимость для многих становится чрезмерно дорогой. За ту же сумму можно приобрести загородный дом, который по квадратным метрам будет превосходить площадь квартиры в городе, плюс собственный участок земли. При этом ставка по госпрограммам по ИЖС сохраняется на уровне 5–8%, что в три раза ниже рыночной ипотечной ставки для покупки жилья в новостройке или на вторичном рынке. В-третьих, развитию рынка жилой загородной недвижимости будет способствовать растущий рынок внутреннего туризма: за городом появляется все больше качественных рекреаци онных объектов — кафе, ресторанов, спортивных и спа-комплексов, благоустроенных мест для отдыха».
