Только в 2024 году в Петербурге начнут работу 11 новых апарт-отелей. Два из них, по данным NF Group, уже ведут прием гостей. При этом в законодательном регулировании этого сегмента недвижимости до сих пор остается много белых пятен. А все последние законы, принятые Госдумой, — от возврата НДС и введения курортного сбора в Петербурге, по словам участников рынка, на пользу сегменту не пойдут. Какие нововведения вступили в силу весной 2024 года и как будет развиваться рынок в будущем — в материале РБК Петербург.
Между жильем и гостиницей
В российском законодательстве по-прежнему официально не закреплено понятие апартаментов. Попытки урегулировать этот вопрос предпринимались несколько раз, причем на самом высоком уровне. Восемь лет назад в Минстрое предложили приравнять юниты в апартаментах к жилым помещениям в многоквартирных домах, такой законопроект вносили на рассмотрение в Госдуму в 2018 году, однако документ не был принят. Осенью 2020 года замглавы Минстроя Никита Стасишин заявлял о планах законодательно утвердить жилой статус уже возведенных апартаментов, но в дальнейшем запретить строительство новых.
В 2021 году президент России Владимир Путин поручил закрепить правовой статус апартаментов. Группа сенаторов и депутатов в том же году подготовили законопроект, который вводил новую категорию недвижимости — «многофункциональные здания» и требования к расположению в них жилых и нежилых помещений. Но документ отправили на доработку, и он «завис» в Госдуме. В 2023 году вице-премьер Марат Хуснуллин признавал, что прийти к единому мнению по этому вопросу не удалось. «У нас совершенно разные подходы в крупных городах и небольших. Одним они не нужны совсем, другим необходимы», — пояснял он.
«По сути никаких новых важных законодательных изменений мы не увидели: как были апартаменты белым пятном в законодательстве, так и остались», — констатирует Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт» (входит в ГК «БестЪ»).
По мнению коммерческого директора ГК «ПСК» Сергея Софронова, проблема в том, что апартаменты все время пытаются куда-то «пристроить» — то к жилью, то к многофункциональным помещениям, то присвоить апартаментам своеобразное определение «жилье второго класса». «Ничего из этого не подходит, поскольку, во-первых, внутри апартаментов есть деление как минимум на две категории: сервисные и несервисные. Это разная недвижимость по своему назначению, подходам к строительству, планировкам, функционалу, формату проживания и управлению. Во-вторых, апартаменты являются сравнительно новым типом недвижимости, и любые попытки привести его к старому законодательству, создававшемуся в эпоху до апартаментов, заведомо обречены на неудачу», — уверен эксперт.
По прогнозам Сергея Софронова, единственное, что может сработать, — это разработка нового определения и введения его в нормативную базу. «То есть отталкиваться нужно от реальности», — уверен он.
Формализацией пытаются заниматься и сами участники рынка. «Вообще самым логичным решением со стороны федеральной власти было бы перестать откладывать момент, когда в конечном счете станет необходимо нормативно зарегулировать апартаменты только как сервисные апартаменты под управлением единого оператора, то есть гостиничный формат», — считает Николай Антонов.
Больше отчислений в бюджет и обязательств
Операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев упоминает среди важных законопроектов, оказавших влияние на отрасль, рост налоговой нагрузки. Летом прошлого года Госдума вернула НДС для застройщиков апартаментов, которые были освобождены от уплаты этого налога в 2010 году. Закон вступил в силу в январе 2024 года. «Поправками в Налоговый кодекс было отменено освобождение от НДС услуг застройщика, оказываемых при строительстве помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), на основании договора участия в долевом строительстве. То есть теперь застройщики будут платить НДС 20% при продаже апартаментов, как, например, при продаже блоков в бизнес-центрах», — отмечает эксперт.
Ужесточение правил происходило не только на федеральном, но и на региональном уровне. С 2021 года в Петербурге все новые строительные проекты рассматривает Градостроительная комиссия и определяет для них уровень социальных обязательств. Пока застройщик не возьмет на себя строительство школ, детских садов и прочих объектов, разрешение на строительство не выдают. «С одной стороны, это верный путь для «псевдожилья», создающего дополнительную нагрузку на социальную инфраструктуру района. С другой — данный подход сомнителен в случае реализации апарт-отелей, где инфраструктура аналогична гостиничной», — подчеркивает Игорь Кокорев.
По итогам I квартала 2024 года в Санкт-Петербурге открылись два апарт-отеля: Valo Soul 4* с номерным фондом 448 юнитов и Izzzi.Life Vibe 4* — на 61 юнит. По оценкам NF Group, до конца года ожидается открытие еще девяти объектов с номерным фондом 3956 единиц.
Весенние новации
В марте 2024 года Госдума приняла законопроект, ужесточающий требования к сдаче в аренду жилья. Поправки в ст. 30 Жилищного кодекса разрешают собственникам квартир сдавать их в краткосрочную аренду только при «условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей». В ноябре прошлого года, когда документ рассматривался Госдумой в первом чтении, депутаты обещали подать к нему поправку, которая могла серьезно обрушить арендный рынок: разрешение на посуточную аренду предполагалось давать после согласия не менее 75% собственников, проживающих в одном подъезде. Операторы апарт-комплексов рассчитывали, что это будет стимулировать спрос на легальную аренду апартаментов, где конфликты с соседями из-за найма невозможны. Но в итоговый вариант закона эту норму не включили. Вместо этого депутаты запретили сдавать жилье, которое не оборудовано «приборами учета используемых энергетических ресурсов».
«Те правила, что были недавно приняты в отношении посуточной аренды квартир, носят не столько запретительный характер, сколько упрощающий возможные споры между собственником квартиры и соседями. Формулировка «при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей» позволяет в случае иска проводить разбирательства быстрее. Также обязательно наличие счетчиков и вывоз мусора. Это не накладывает принципиальных ограничений», — уверен Сергей Софронов.
В апреле 2024 года завершился мораторий на взимание курортного сбора в Петербурге. Теперь 100 руб. в день обязаны платить совершеннолетние туристы и командировочные, проживающие в гостиницах, санаториях и других объектах размещения более суток. В апарт-отелях, которые переводят номера из краткосрочной аренды в долгосрочную в невысокий сезон, когда туристов меньше, это может привести к росту цен. «Думаю, что на рынок апарт-отелей Санкт-Петербурга весьма негативно окажет влияние введение курортного сбора. В случае среднесрочного и долгосрочного размещения средняя стоимость номера может вырасти до 10% при оплате 100 руб. в сутки», — ожидает директор по развитию Vertical Hotels Евгения Гиль.
До 10% может вырасти средняя стоимость среднесрочного и долгосрочного размещения в апарт-отелях при оплате курортного сбора в размере 100 руб. в сутки
Рост конкуренции
За последние несколько лет конкуренция между туристическими направлениями в регионах России серьезно возросла. «Но иностранные туристы в серьезных объемах так и не вернулись в город после начала пандемии, — напоминает Евгения Гиль. — Это оказывает значительное влияние и на отельный рынок Петербурга. Думаю, что нехватку спроса на себе прочувствует весь рынок. Выходом может стать только отстройка и поиск отелями собственной уникальной ниши в части целевой аудитории, остальным игрокам придется более агрессивно демпинговать и снижать средний чек», — прогнозирует эксперт.
Конкуренция на рынке подталкивает девелоперов и руководство УК находить свою нишу, создавать уникальное преимущество либо сервисом, либо коллаборацией и спецификой локации и продукта
«Конкуренция на рынке подталкивает девелоперов и руководство УК находить свою нишу, создавать уникальное преимущество либо сервисом, либо коллаборацией и спецификой локации и продукта», — согласен Николай Антонов. По его словам, рынок перенасыщен изобилием предложения на разный бюджет и вкус. «Закрытие базовых потребностей уже не засчитывается как некая особенность объекта, уже стали обязательными такие форматы, как коворкинг-зоны, рестораны, паркинг, зоны отдыха, pet friendly и т. д. В связи с этим объекты пытаются подстроиться под свой основной сегмент гостей и довести до совершенства необходимые для них сервисы и удобства, при этом не углубляясь в узкую сегментацию», — заключает он.
«Если говорить о массовом строительстве апартаментов, то Петербург как тяготел к сервисному формату, так и продолжает это делать. Инвесторам удобнее приобретать готовый арендный бизнес, чем и являются сервисные апартаменты. Просто квадратные метры не так привлекательны. Тем более многие помнят, как несервисные апартаменты проваливались в цене в период общего снижения спроса на недвижимость.
У премиальных и загородных апартаментов такие риски практически исключены. Эти проекты, как правило, безальтернативны в своей локации, среди новой недвижимости для длительного личного проживания.
Сравнительно новые форматы — это офисы в апарт-отелях. Таковые появляются в многофункциональных проектах, где есть спрос на размещение малого бизнеса. Ресепшн, охрана, уборка, расположение — это факторы выбора офисов в апарт-проектах. Спросом на аренду этот формат тоже обеспечен, поскольку рынок аренды небольших и новых офисов в Петербурге не предлагает огромный выбор».