Эксклюзивный вид из окна способен повысить цену квартиры в несколько раз даже в рамках одного жилого комплекса. Для элитной недвижимости панорамный вид на воду, зелень или шедевры архитектуры — неотъемлемый признак класса. В то же время, традиционные видовые локации Петербурга практически исчерпаны. Где возможно создание новых элитных проектов, и какой вид из них будет открываться — обсудили эксперты, опрошенные РБК+ Петербург.
Испанский взгляд
Вид из окна — важнейшая характеристика элитной недвижимости. Квартиры в одном и том же доме могут отличаться по цене в разы — в зависимости от того, каков будет вид — на набережную Невы, во двор или на улицу.
«Порой за вид из окна или с террасы клиент может предпочесть новому дому старый фонд, сомнительный лот по состоянию внутри или заплатить по особому тарифу. Уникальный вид однозначно определяет востребованность конкретного лота во всем жилом доме, и спрос на него будет отражаться на стоимости квадратного метра вплоть до аукционного принципа продажи», — подчеркивает Елена Ширшова, директор департамента продаж и маркетинга ГК «Альфа Фаберже».
Больше всего, безусловно, ценятся виды на водную гладь и зеленые пространства. «Существует классическое понятие так называемой «испанской первой линии» — это вид на море или гольф-поле. Петербургская «первая линия» в части превосходных видовых характеристик — это вид на водные объект и рекреационные зоны, в первую очередь — садово-парковые объекты», — говорит директор по продажам элитной недвижимости Richness Realty Investment Group Владимир Федоров.
«Покупателям в премиальном сегменте важен красивый обзор из окна — на парки, скверы, старинные памятники архитектуры. Но самый востребованный вид — вид на воду, прежде всего, потому что таких локаций ограниченное количество. Фактически, это только набережные», — согласен Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — СЗ» (входит в «Группу ЛСР»).
В то же время, вид на воду подойдет не всякий, предупреждает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. «Центральные части рек и каналов, парковые набережные без машин, марины — «картинки» из окна такого рода для элитной недвижимости подходят», — уточнил он.
Ко всему перечисленному выше сооснователь агентства недвижимости «Надо брать» Елена Дементьева добавляет вид на доминирующие объекты города: «В частности, в Санкт-Петербурге покупатели часто выбирают вид из окон на «Лахта-центр» или телевизионную башню. Со временем в городе появляются все больше новых красивых объектов, поэтому приоритет покупателей может сместится в их сторону».
Острова мечты
Потенциал традиционных видовых локаций для новых элитных проектов практически исчерпан. «Исторический центр с парадной застройкой Петроградского и Центрального районов также манит ценителей архитектурного окружения. Однако мы понимаем, что видовых проектов становится все меньше», — говорит Елена Ширшова. В числе перспективных территорий она назвала Приморский район, где первая береговая линия близ «Лахта Центра» обладает «шикарными видовыми характеристиками на водную гладь, особенно из апартаментов на высоких этажах».
Денис Бабаков, в свою очередь, выделил западную часть Васильевского острова, где намывные территории застраиваются согласно современным требованиям, а также историческую часть промышленного Петербурга, предназначенную для редевелопмента и последующей застройки.
По мнению Елизаветы Конвей, директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, самые перспективные локации расположены в околоцентральных районах, на Матисовом и Гутуевском островах и в локациях с близостью воды, таких как гавань Васильевского острова, набережная реки Карповки, Песочная и Синопская набережные. «Премиальные проекты также могли бы быть актуальны на Ново-Адмиралтейском острове в случае принятия городом политического решения о перебазировании Адмиралтейских верфей», — добавила эксперт. По ее словам, все эти локации отличают хорошие видовые характеристики, пешая доступность метро, близость исторического центра.
Выходя за рамки элитного класса, эксперт отметила, что появление видовых проектов возможно также в рамках расширения ареалов существующих жилых проектов в юго-восточном направлении за Володарским мостом, например, в Новосаратовке, которая сейчас активно развивается. Более премиальные проекты, по ее словам, могут быть реализованы в рамках редевелопмента и реконструкции зданий вдоль реки Фонтанки, канала Грибоедова, Обводного канала.
При этом эксперты предупреждают о сложности реализации проектов, связанных с реконструкцией исторических зданий и редевелопментом промышленных территорий. «В ситуации с реконструкцией остро стоит вопрос в маржинальности проектов, поскольку восстановление зданий старого фонда, особенно если они находятся под охраной государства как памятники архитектуры, требует больших временных и финансовых затрат», — подчеркнула Елизавета Конвей.
В свою очередь, Владимир Федоров привел пример Петровского острова, который, с одной стороны, является образцом успешного редевелопмента промышленной территории, с другой — имеет недостатки в плане резко возросшей нагрузки на улично-дорожную сеть. «Перспективные в части возможности элитной застройки локации должны, по сути, превращаться в проекты комплексного развития территорий, — полагает он. — Для них необходимо грамотно релоцировать существующие объекты, продуманно готовить улично-дорожную сеть и социальные объекты, а также согласовывать уместные во всех смыслах проекты застройки этих исключительных локаций, которые должны в итоге становиться культурным и эстетическим магнитом, например, как Новая Голландия».
Идеальный вариант — создание элитной недвижимости «с чистого листа». На первый взгляд, для Петербурга этот путь уже закрыт, однако в долгосрочной перспективе возможны варианты. «Если фантазировать, то можно создавать новые острова», — предложил Сергей Софронов.
Рукотворные виды
Новые острова — дело будущего, но и сейчас девелоперы вкладывают большие средства в улучшение видовых характеристик. «Естественный вид можно усилить большими панорамными окнами, обзорными террасами на эксплуатируемой кровле, просторными балконами. Что касается улучшения вида — это богатое и живописное озеленение дворов и придомовых территорий, реставрация фасадов соседних зданий, на которые открывается вид из окон нового дома, благоустройство прилегающих набережных и дворов», — перечислила Елена Ширшова.
Владимир Федоров привел примеры, когда девелоперы занимались воссозданием каналов или строительством яхтенных причалов. «Затраты на подобные улучшения могут составлять до 10-20% от стоимости проекта, но их влияние на восприятие со стороны потенциальных покупателей и небезразличных горожан и гостей города бесценно», — отметил он.
«Сегодня благоустройство — не просто тренд в девелопменте, а его неотъемлемая часть, — подчеркнул Денис Бабаков. — И застройщики обустраивают не только дворовые пространства своих жилых комплексов, они создают прогулочные рекреационные зоны в составе своих проектов».
В данном случае, как уточнил Сергей Софронов, девелопер выступает в роли профессионального заказчика. В качестве подрядчиков — специализированные студии ландшафтного дизайна, создающие проекты под ключ, от идеи до реализации, от мастер-плана территории до видов конкретных насаждений. «На квадратный метр такого благоустройства затраты будут существенно больше, чем в комфорт-классе. Плюс затраты на содержание также будут выше. Кроме того, запуск придомовых территорий может происходить в несколько сезонов, поскольку ряд растений требуют особого ухода на начальном этапе для правильного дальнейшего роста», — рассказал Сергей Софронов.
41,5 тыс. кв. м — составил объем спроса на рынке элитной недвижимости Петербурга в 2023 году, что на 30% больше площади лотов, реализованных в 2022 году
Отметим, по итогам 2023 года эксперты зафиксировали восстановление рынка элитной недвижимости. Как отмечается в отчете NF Group, объем спроса на первичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга составил 41,5 тыс. кв. м, или более 340 квартир и апартаментов, что на 30% больше площади лотов и на 21% больше количества лотов, реализованных в 2022 году. Лидерами по числу реализованных лотов стали объекты подкласса «премиум», расположенные в различных локациях Петроградского района, на который пришлось 94% всех сделок с элитной жилой недвижимостью, в том числе 50% — на Петровский остров. Еще 3% — это сделки на Литейном проспекте, и по 1% заняли «золотой треугольник», Адмиралтейский район и Каменный остров.
«Самый востребованный вид — вид на воду, прежде всего, потому что таких локаций ограниченное количество. У «Группы ЛСР» несколько проектов с видовыми характеристиками на Петровском острове — это премиальный Neva Residence и элитный комплекс Neva Haus с благоустроенной набережной, а также большой жилой комплекс бизнес-класса на намывных территориях Васильевского острова «Морская набережная».
Перспективными сегодня можно назвать две локации. Первая — западная часть Васильевского острова. Вторая — историческая часть промышленного Петербурга, предназначенная для редевелопмента. На Петровском острове лучшие видовые локации уже заняты».
«Вода — это стопроцентный belvedere, особенно в Санкт-Петербурге, который омывается водами Балтийского моря, Ладожского и Онежского озер. Однако есть еще точки притяжения взгляда, которые создают превосходный фон интерьеру элитной резиденции — садово-парковые зоны, архитектурные доминанты и панорамные виды на город с высоких этажей.
Первая береговая линия в Приморском районе близ «Лахта Центра» является идеальным примером локации с шикарными видовыми характеристиками на водную гладь, особенно из апартаментов на высоких этажах. Исторический центр с парадной застройкой Петроградского и Центрального районов также манит ценителей архитектурного окружения. Однако мы понимаем, что видовых проектов становится все меньше».
«Кроме воды, в элитной недвижимости востребованы виды на исторические здания, дворцы, особняки, соборы, сады и парки и так далее. Да и вид на воду тоже подойдет не всякий. Центральные части рек и каналов, парковые набережные без машин, марины — «картинки» из окна такого рода для элитной недвижимости подходят.
Если говорить об элитной недвижимости в полном понимании этого термина, то назвать перспективные локации крайне сложно. Точечные проекты возможны. Такие, у которых не будет конкурентов в ближайшем радиусе. На Петровском острове обширная застройка, что не совсем бьется с понятием элитного статуса. Если фантазировать, то можно создавать новые острова. В конце концов, создать идеальный проект можно с чистого листа».
