В 2024 году новостройки могут лишиться главного драйвера продаж — ипотеки. Ужесточение условий выдачи жилищных кредитов сделали их слишком дорогими для покупателей. Как меняется взаимодействие застройщиков и банков, и как это скажется на первичном рынке — в обзоре РБК Петербург.
Новые условия кредитования
В конце декабря прошлого года вступили в силу новые требования по самой популярной на рынке льготной ипотеке с господдержкой, которая выдается по ставке 8% годовых: первоначальный взнос был повышел с 20 до 30%. Максимальный размер такого кредита уравняли для всех регионов до 6 млн руб. Ранее для Петербурга, Москвы, Московской и Ленинградской областей планка была вдвое выше —12 млн руб. При этом количество льготных кредитов «в одни руки» ограничили, взять его можно всего один раз, комбо-ипотеку (когда часть кредита берется по сниженной ставке, часть по рыночной) запретили.
Кроме того, правительство РФ снизило размер субсидии банкам по льготной ипотеке. Если ранее банки получали из федерального бюджета разницу между ставкой по госпрограмме и ключевой ставкой плюс 2,5%, то в конце декабря размер дельты компенсации уменьшили до 1,5%.
Ответная реакция лидеров ипотечного рынка, без преувеличения, потрясла девелоперов. С 12 января 2024 года Сбербанк начал оформлять ипотечные кредиты по госпрограммам только клиентам тех застройщиков, которые платят банку дополнительную комиссию в размере от 7,5% до 11,5% от суммы кредита за квартиру по госпрограмме (льготная, семейная, IT-ипотека и др.). Вслед за ним аналогичное правило по госпрограммам ввели ВТБ, «Альфа-банк», «Открытие», «Промсвязьбанк», «Уралсиб» и другие крупные игроки— суммарно их доля на ипотечном рынке приближается к 90%. Эксперты подсчитали, что комиссия в пользу банка при минимальном первом взносе по льготной ипотеке составит 5,25-6,7% от стоимости квартиры.
5,25-6,7% от стоимости квартиры составит комиссия в пользу банка при минимальном первом взносе по льготной ипотеке, подсчитали эксперты
Около 2,5 тыс. застройщиков из 3 тыс. работающих в России (больше 83%) согласились на эти условия, заявил директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи на конференции «Время изменений: вызовы-2024».
Это означает изменение ценообразования на рынке жилья. «Сейчас массово застройщики начали повышать цены, вкладывая в стоимость квадратного метра новую статью расходов в виде субсидирования льготной ставки и своих потерь», — поясняет заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
По словам Алексея Лейпи, «еще примерно с 500 компаниями ведется диалог». Среди тех, кто отказался принять новые условия — лидер российского рынка «ПИК» и ведущий петербургский девелопер Setl Group. Там пояснили, что теперь отправляют заявки на ипотеку только в те банки, которые не вводили комиссии для застройщиков. В их числе Банк «Санкт-Петербург», МТС Банк, «Совкомбанк», «Уралсиб», «Абсолют», УБРиР и др.
Перераспределение потоков
Введение банками комиссий для застройщиков привело к потере ими доли рынка кредитования, говорит руководитель отдела ипотечного кредитования девелопера Arsenal Екатерина Любина. «Это произошло из-за изменения спроса, который перераспределился в пользу банков, отказавшихся от этой практики или установивших ограничения на первоначальный взнос. Мы старались не ограничивать выбор банка для покупателя, деля расходы в случае взимания комиссии за льготную ставку по кредиту», — добавляет она.
«Однозначно можно сказать, что те банки, что пока комиссию не вводят, получат большее внимание к своим предложениям. Конечно, это будет на фоне общего охлаждения ипотечного кредитования, но тем не менее», — говорит коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
По его прогнозам, есть вероятность, что небольшие банки, из списка тех, что не ввели комиссии, быстро израсходуют свои лимиты по ипотеке с господдержкой. «В таком случае они начнут отклонять заявки или пересматривать по ним условия выдачи для клиентов, что в конечном счете негативно отразится на покупателях», — добавляет Сергей Софронов.
Екатерина Любина уверена, что небольшим банкам с учетом возросшего потока заявок на кредиты будет сложно занять более значимую долю рынка. «Процессинг в данных банках не рассчитан на такие объемы. Мы уже столкнулись с этой проблемой в январских сделках. Увеличены временные рамки как для рассмотрения, так и для согласования, что, в свою очередь, удлиняет весь цикл проведения сделок», — говорит она.
В «ЛенРусСтрое» согласны, что шансов существенно нарастить свою долю у банков, которые не ввели комиссию, мало. «Может быть, на какой-то короткий период времени, забрав какую-то долю клиентов, они это смогут сделать, но это не будет носить массовый характер, потому что кредит должен обеспечиваться по правилам Центробанка, и у малых банков должен быть соответствующий запас прочности, чтобы обеспечить эти кредиты», — отмечает Максим Жабин.
Как отреагировал рынок
Первые итоги новой ипотечной политики уже видны в статистике продаж новостроек. По данным сервиса Data Flat в январе 2024 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и переуступкам в петербургском регионе оказались ниже декабрьского уровня на 21% по числу лотов (6,4 тыс.) и на 20% по оценке выручки (56,3 млрд руб.). При этом рынок Петербурга сжался на 10% по числу зарегистрированных лотов (5 тыс.), в то время как в Ленинградской области число зарегистрированных лотов снизилось на 45% (1,4 тыс.).
В реальности картина хуже. Показатели по регистрации сделок в Петербургском регионе выше из-за технических факторов: по оценкам экспертов, 72% сделок, зарегистрированных в Петербурге в январе 2024 года, были заключены еще в декабре 2023 года, а в Ленинградской области — 59%. Обычно показатель «перетекания» регистраций на следующий месяц не превышает 35%.
274,9 млрд руб. составил объем выдач ипотечных кредитов в январе 2024 года в России. Это на 65,5% ниже, чем в декабре 2023 года и на 2,8% ниже января 2023 года. В количественном выражении также наблюдается снижение (-64,7%), подсчитали Frank RG
Руководитель проекта Data Flat Александр Пыпин отмечает, что за месяц средняя площадь реализованного лота в регионе снизилась на 3% (до 38 кв. м), что обусловлено адаптацией рынка к снижению лимитов выдачи ипотечного кредита в регионе по льготной ипотеке.
на 3% за январь 2024 года снизилась в регионе средняя площадь реализованного лота — до 38 кв. м, подсчитали в Data Flat
«В январе 2024 года спрос на ипотеку на первичном рынке оказался в 2,5 раза ниже, чем в январе 2023 года», — сообщила заместитель директора ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Она называет несколько причин для такого резкого снижения: «Опережающий спрос, который реализовался во втором полугодии 2023 года, когда многие ускорились с приобретением квартиры на фоне предстоящих изменений условий кредитования. Существенно сказалось увеличение требований к минимальному первоначальному взносу по льготным ипотечным программам, а также снижение лимитов кредита с 12 до 6 млн руб., что привело к еще большему увеличению необходимого количества собственных средств».
На деловом завтраке Единого ресурса застройщиков руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик привел свой прогноз — выдача ипотеки по рыночным ставкам (16-18% годовых против среднего уровня в 12,5% в 2023 году) снизится на 70% в первом полугодии 2024 года.
«Желающих взять ипотеку по рыночным ставкам, без господдержки, единицы», — подтверждает Сергей Софронов. По его мнению, складывающаяся ситуация не в пользу не только застройщиков, но и банков. «Меньше продаж — меньше выданных кредитов, меньше средств на эскроу-счетах. Дома будут достроены, поскольку проектное финансирование банками выделено. Но возврат этих инвестиций может значительно удлиниться», — уточняет он.
Драйверы и анти-драйверы рынка
Руководитель Дирекции ипотечного кредитования «Альфа-банка» Анастасия Якупова считает, что на спрос на первичном рынке в 2024 году будут влиять как позитивные, так и негативные факторы. Одним из драйверов роста может снижение Банком России ключевой ставки. «По прогнозам наших экономистов во втором полугодии все-таки ключевая ставка будет снижаться. Она сейчас находится на пике цикла повышения ставок 16%, но тем не менее мы ожидаем, что она может резко пойти вниз. Однако ввиду высоких инфляционных ожиданий Центробанк будет держать ее достаточно долго на высоком уровне», — говорит эксперт.
Еще один драйвер вытекает из первого: сейчас на первичном рынке копится отложенный спрос. «Это люди, которые хотели купить квартиру и откладывали из-за высоких ставок, а также это краткосрочные вкладчики», — поясняет Анастасия Якупова. По данным Центробанка, объем вкладов населения в российских банках на 1 января 2024 года составил 50,7 трлн руб. Это почти на 10 трлн руб. больше, чем годом ранее. Прирост составил 24%, что является самым высоким результатом с 2015 года. «То есть деньги у населения есть, во втором полугодии сроки размещения краткосрочных вкладов завершатся», — подчеркивает Анастасия Якупова.
Главным анти-драйвером для рынка станет модернизация ипотечных программ. 1 июля 2024 года завершается срок действия программы льготной и семейной ипотеки. Вице-премьер Марат Хуснуллин в ходе деловой программы форума «Инфраструктура и среда для жизни» заявил, что семейная ипотека точно будет продлена. Ясности, сохранится ли льготная ипотека, пока нет. Замглавы Минстроя Никита Стасишин подчеркивал, что после 1 июля «ипотека должна носить более адресный характер».
«Если после 1 июля дешевая льготная ипотека будет в значительной степени ограничена, спрос начнет возвращаться на вторичный рынок, он будет становиться для покупателей более интересным, и готовое жилье будут предпочитать строящемуся», — прогнозирует эксперт «Циан.Аналитика» Елена Лапшина. При этом, по ее мнению, цены на первичном рынке не должны значительно упасть. «Их будет сдерживать проектное финансирование (застройщики согласуют с банками финансовую модель проекта и цены продаж квартир — ред.) и строительная инфляция. «На вторичном рынке собственники также не заинтересованы в том, чтобы снижать цены своих лотов, потому что квартиры часто продают для того, чтобы затем купить новостройку. Соответственно, будет небольшая коррекция цен в пределах 10%», — заключает эксперт.
«Основное решение зависит от действий регулятора — Центрального банка, и мы с нетерпением ждем его. Поскольку «постоянные договоренности» между банками и застройщиками о ценовой политике переносят расходы как на конечного потребителя, так и на застройщика, путем увеличения стоимости квартир. В итоге за сокращение госсубсидий заплатит строительный сектор, ведь именно льготные программы кредитования были драйвером продаж уже несколько лет.
Как и предыдущий период, этот год не станет исключением на изменения. Будет наблюдаться и рост цен на жилье, ведь застройщики связаны с проектным финансированием, по которому выплачивают проценты. Но за счет того, что банки и застройщики научились «договариваться», на рынок выйдут новые программы кредитования, с более интересными предложениями для покупателя».
«Первичный рынок недвижимости в любом случае ждет повышение стоимости. В первую очередь, потому что проектное финансирование в этом году будет в 3 раза дороже, чем проекты, которые начинались в 2021-2022 годах. Второй фактор — это остатки нераспроданных квартир у застройщиков. Есть глубокое заблуждение, что компании начнут продавать жилье дешевле, чтобы компенсировать затраты в отсутствие продаж и снижения стоимости. Этого не будет, потому что любой нераспроданный остаток тянет за собой обеспечение кредитов по высоким ставкам. Ни один банк не даст продать дешевле, так как проект перешел из стадии строящегося в стадию построенного.
Поэтому цены точно не будут снижаться. Как минимум, они будут стагнировать, как максимум — стоимость квадратного метра вырастет. В пользу этого варианта говорит и рост стоимости на материалы и повышение затрат на рабочую силу».
