Вслед за российскими инвесторами на рынок Объединенных Арабских Эмиратов выходят отечественные девелоперы. Последние годы цены на недвижимость в Дубае росли на 25-30%, привлекая все новых игроков как частных, так и системных. Сейчас рынок движется к неизбежной коррекции, однако это не означает закрытие инвестиционных возможностей. Какие стратегии по-прежнему приносят максимальную доходность на вложенный дирхам, на какие еще регионы Ближнего Востока и проекты стоит обратить внимание и почему — в интервью РБК+ Петербург рассказал генеральный директор и совладелец международного брокера по недвижимости Emerald City Properties Кирилл Дегтярев.
От россиян ждут нового видения
— Создавая агентство по работе с зарубежной недвижимостью, вы выбрали для старта рынок Объединенных Арабских Эмиратов, и в первую очередь Дубая. Почему? В чем особенность данного рынка?
— Темпы роста рынка сейчас зашкаливают. В 2022-2023 годах прирост цены практически на любом объекте был очень высоким, и те, кто сейчас фиксирует прибыль, довольны результатами. Рынок имеет хорошие перспективы, он понятен с точки зрения законодательной базы.
Кроме того, рынок довольно конкурентный, здесь очень много интересных предложений. Как от уже существующих застройщиков, так и, в частности, от российских застройщиков, которые в 2022 году начали выходить на международную арену. Так, в Дубае несколько российских застройщиков уже купили земельные участки и начали подготовку своих проектов. «Пионер» уже начал продажи, его проект — это высокая башня в локации Internet City. Из петербургских застройщиков — например, Arsenal East с проектом в Dubai Island.
В Дубае несколько российских застройщиков уже купили земельные участки и начали подготовку своих проектов. «Пионер» уже начал продажи, его проект — это высокая башня в локации Internet City. Из петербургских застройщиков — например, Arsenal East с проектом в Dubai Island.
— Российских застройщиков интересует только Дубай?
— Некоторые начинают потихоньку перебираться в Абу-Даби. Я знаю московского застройщика, который в Абу-Даби ведет переговоры о приобретении 40 га земли — это будет крупный проект квартальной застройки. Плюс соседний Рас-эль-Хайма — эмират, который считался, в основном, курортным. Сейчас там тоже развивается рынок недвижимости, и туда выходит один из системных московских застройщиков. Все надеются, что российские застройщики принесут новое видение — в планировках, в реализации проектов, в архитектуре.
— А кто покупает квартиры в проектах российских девелоперов? Тоже преимущественно россияне и выходцы из России?
— Выходцы из России «делали рынок» только в 2022 году, на фоне не совсем стабильной финансовой обстановки. Было непонятно, куда вкладывать, и многие выбрали недвижимость в Эмиратах как объекты, которые должны в будущем приносить валютную доходность. В 2023 году все вернулось на круги своя, и сейчас российский клиент — это всего лишь 5,7% всего потребления на рынке Эмиратов. Постсоветский клиент — это, наверное, еще 6-7%. Это достаточно высокий объем, но не решающий. И все проекты, с которыми выходят российские застройщики, это недвижимость международного формата. Соответственно, им необходимо хорошее отношение с брокерскими компаниями и сильная реклама на территории Эмиратов, что дает приток разноплановых инвесторов.
Выходцы из России «делали рынок» только в 2022 году, на фоне не совсем стабильной финансовой обстановки. Было непонятно, куда вкладывать, и многие выбрали недвижимость в Эмиратах как объекты, которые должны в будущем приносить валютную доходность. В 2023 году все вернулось на круги своя, и сейчас российский клиент — это всего лишь 5,7% всего потребления на рынке Эмиратов.
— Откуда, например?
— Это Индия, Пакистан, Западная Европа, Восточная Европа, Австралия с Новой Зеландией и, разумеется, представители региона MENA, который включает в себя Ближний Восток и Северную Африку.
Доходность и риски
— Как изменилась динамика рынка за последние два года?
— После ковида, который был провальным для Эмиратов, спрос упал, цены падали, Эмираты были практически закрыты. Общемировая нестабильность, которая началась в начале 2022 года, оказалась для них «манной небесной». В 2022 году выяснилось, что стабильных рынков, которые безопасны для инвестиций, не так много, и, собственно говоря, одним из них оказался рынок Дубая и Эмиратов в целом. Поэтому туда устремились инвесторы. Плюс хорошая налоговая политика, отличная миграционная политика — все это вместе дало очень хороший темп. Простой пример: один из наших клиентов покупал двухкомнатную квартиру в январе 2022 года за 2 млн дирхамов. В январе 2024-го он ее продал за 3,4 млн. При этом он успел вложить только 40% от стоимости квартиры, поскольку использовал беспроцентную рассрочку у застройщика. Если мы возьмем динамику по земельным участкам, то в январе 2023 года земельный участок на Dubai Island обходился 185-195 дирхамов на кв. фут (чуть меньше 0,1 кв. м) полезной площади. Сейчас, спустя год, эти же земельные участки продаются на вторичном рынке по 280-290 дирхамов.
Но не стоит думать, что весь рынок Эмиратов однороден. Есть объекты, которые вообще не изменились в цене, есть объекты, в которых практически невозможно перепродаться, то есть идет так называемая дистресс-перепродажа, либо «в ноль», либо даже в минус на 5-6%.
— Что нужно учитывать инвестору, чтобы не оказаться в подобной ситуации?
— Есть целый ряд особенностей, которые инвестор должен изначально понимать. Во-первых, сложная ипотечная ситуация. Ставки по ипотеке невысоки, но она доступна далеко не всем. Если ты не живешь в Эмиратах, и невозможно оценить твое финансовое состояние на территории страны, то получить ипотеку практически нереально — если только с использованием посредников, с оплатой комиссии.
Есть инвесторы, которые входят в проекты, имея максимум 30-40% от необходимой суммы с расчетом на рассрочку от застройщика и быструю перепродажу — в течение года. Здесь есть риск не перепродать объект по желаемой цене — например, у самого застройщика еще осталось предложение по базовым ценам. В этот момент встает вопрос: собственных денег на погашение следующих платежей недостаточно, что делать? Максимальная отсрочка, которую можно получить, составляет 2-3 месяца, дальше твой юнит принудительно выставят на перепродажу, а ты будешь долго судиться за возврат уже вложенных средств, и не факт, что местный суд встанет на сторону зарубежного инвестора.
Максимальная отсрочка, которую можно получить, составляет 2-3 месяца, дальше твой юнит принудительно выставят на перепродажу, а ты будешь долго судиться за возврат уже вложенных средств, и не факт, что местный суд встанет на сторону зарубежного инвестора.
— Какие еще риски возможны?
— Валютные. Вкладывая в российскую недвижимость, вы можете точно рассчитать размер будущих платежей. В Эмиратах у инвестора возникает риск курсовой разницы — дирхам растет к рублю одновременно с долларом, риск сложностей с переводом денег. Но темпы роста, которые дает рынок, того стоят.
Перспективные стратегии
— Каковы ваши прогнозы по дальнейшему развитию рынка? И какие стратегии инвестирования будут оптимальны с учетом этих прогнозов?
— Ни один рынок не может постоянно расти высокими темпами, обязательно будет коррекция. Средняя инфляция в Эмиратах составляет 4,7-4,8%, а рост цен на недвижимость более 25-30%, и постепенно эти показатели должны сойтись. Вероятно, стоит ожидать коррекцию к концу 2024 года. Это означает, что сейчас не лучшая идея покупать недвижимость с расчетом на спекулятивную продажу в течение года. Хорошо будет работать модель, рассчитанная на инвестиции сроком от трех лет: зайти в проект на старте, в хорошей локации, с качественным исполнением, и перепродать, когда он будет готов. Также работает стратегия «вдолгую» с целью получения рентного дохода, то есть купить объект на высокой стадии готовности, с рассрочкой post handover (то есть после ввода в эксплуатацию), либо на вторичном рынке, и сдать в аренду. Долгосрочная аренда в хорошем районе может принести 8-10% годовых в валюте, краткосрочная — если найти компанию, которая будет управлять вашим юнитом, так называемую holiday home company — от 9 до 12%.
Ни один рынок не может постоянно расти высокими темпами, обязательно будет коррекция. Средняя инфляция в Эмиратах составляет 4,7-4,8%, а рост цен на недвижимость более 25-30%, и постепенно эти показатели должны сойтись.
— Насколько интересен будет замедляющийся рынок девелоперам?
— На месте девелоперов я бы сейчас обратил внимание на Абу-Даби, Аджман, Шарджу — это эмираты, которые не особо сейчас популярны, но хорошо развиваются. Там еще не дорогая земля по сравнению с Дубаем, и при этом не очень дорогая рабочая сила. Поэтому покупка земельного участка для создания неплохого по российским меркам проекта может принести девелоперу доходность в районе 17-18% годовых в валюте.
— То есть, на ваш взгляд, новые девелоперы продолжат выходить в Эмираты?
— Я думаю, что да — в силу того, что правительство Эмиратов делает очень много для привлечения крупных компаний. И это касается не только сферы недвижимости. К примеру, они создали Экспо-центр, провели «Экспо», и после этого строят в этой локации жилой квартал с прекрасной инфраструктурой, со станцией метро, в близости от нового аэропорта Аль-Мактум, который будет крупнейшим аэропортом в мире.
Они вкладывают очень большие деньги в инфраструктуру — метро, скоростные железные дороги. У них сейчас проект, который должен соединить Абу-Даби с Эль-Фуджайрой и дальше с Оманом. На запад дорога уходит в сторону Катара (Доха). В это же время в Египте от Александрии до города Айн-Сохна на берегу Суэцкого канала практически завершен проект скоростной железной дороги и грузовой железной дороги, и в это же время саудиты строят железную дорогу от Джедды до Эр-Рияда, а от Джедды до Айн-Сохны всего лишь 200 км. Есть вероятность, что в ближайшие 7-8 лет мы увидим соединение железной дорогой крупнейших нефтегазовых поставщиков со Средиземным морем, что очень сильно может изменить всю картину мировой торговли в принципе. И рынок Эмиратов, очень лояльный для иностранцев, точно будет расти.
— На фоне таких оптимистичных прогнозов какие планы по развитию у вашей компании?
— Мы планируем создавать новые инвестиционные стратегии, в том числе разрабатываем продукты коллективных инвестиций. Будем развивать партнерские отношения с девелоперами, работать над подбором районов и регионов Ближнего Востока и Северной Африки, которые будут развиваться в ближайшее время.
— В какие регионы планируете выходить?
— Сейчас мы работаем в Эмиратах, в ближайшее время ставим целью работу с Оманом и Египтом. Рынок Саудовской Аравии для нас пока достаточно сложный с религиозной точки зрения. В то же время, с точки зрения внутреннего спроса, он имеет огромный потенциал.
— Какие возможности сегодня дают коллективные инвестиции?
— Начиная с 2022 года, когда большая часть инструментов, дающих валютную доходность, стала недоступна для российских инвесторов, закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) ищут новые возможности для размещения капитала на близлежащих рынках. Эмираты в этом отношении предлагают относительно невысокий порог входа для институционального инвестора — то есть речь не идет о миллиардах долларов или рублей. При этом валюта Эмиратов в последние 30 лет стабильна по отношению к доллару. Поэтому мы сейчас работаем в сотрудничестве с петербургской управляющей компанией над созданием такого инструмента, который позволит людям с капиталом, условно, 500-600 тыс. руб. получать валютную доходность.
