Январские праздники и начало года оказались удачными для Петербурга. Количество туристов выросло по сравнению с прошлым годом, и апарт-отели успешно конкурировали с классическими гостиницами за клиентов. Как эта конкуренция будет развиваться в 2024 году и за счет чего апартаменты могут нарастить свою долю — материале РБК+ Петербург.
Внутренний трафик
Туристический поток в Петербург в эти новогодние каникулы вырос на 10% по сравнению с 2023 годом и составил 1,1 млн человек. Их вклад в экономику города только в период с 30 декабря по 8 января составил 20,3 млрд руб., сумма на 6,3 млрд руб. превышает показатель прошлого года, подсчитали в Смольном.
«По данным «Турбарометра Санкт-Петербурга» в 2023 году количество семейных туристов выросло на 18%, и нынешний год начался с роста семейного туризма. В целом доля таких туристов среди приезжающих в Санкт-Петербург составила более 53%» — отметил председатель городского комитета по развитию туризма Сергей Корнеев. Семьи с детьми повышают спрос на просторные, трех-четырехместные номера, также у них востребованы номера с кухонной зоной, отмечают эксперты.
Как сообщили в пресс-службе администрации города, в ночь на 31 декабря отели Санкт-Петербурга были загружены на 71%, а пик загрузки на новогодних каникулах пришелся на 3 января и доходил до 75%. Это выше средних показателей заполняемости номеров за прошлый год — 63,4%. По статистике Hotel Advisors, в 2023 году в гостиницах Петербурга зафиксирован рост среднего тарифа на размещение на 13,7% и загрузки на 13,2% по сравнению с результатами 2022 года. В Nikoliers приводят данные среднегодовой загрузки за 2023 год по апарт-отелям 80,9%, прирост за год 4%.
По оценкам сервиса для планирования путешествий OneTwoTrip большинство заказов в Петербурге в новогодние праздники этом году (76,2%) пришлось на гостиницы, а доля апарт-отелей составила 20,7%. Средняя стоимость забронированной ночи в период праздников составила 8 тыс. руб., а после каникул в январе — 6 тыс. руб.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов приводит данные по сети апарт-отелей Avenir: в новогодние каникулы загрузка варьировалась от 68 до 93%. Средний чек составлял от 4,4 до 6,3 тыс. руб. за ночь. Средняя продолжительность размещения — трое суток. «Разница в загрузке, как и в средней стоимости, обусловлена различиями в расположении апарт-отелей и их концептуальной направленностью. Апарт-отель в Московском районе — Moskovsky Avenir, ориентирован на туристический спрос в большей степени, нежели Kirovsky и Putilov Avenir, расположенные в Кировском районе», — пояснил он.
По прогнозам экспертов, в 2024 году интерес к Северной столице со стороны туристов сохранится. Напомним, в 2023 году турпоток в Петербург составил 9,4 млн человек, что на 16% больше показателей предыдущего года.
9,4 млн человек составил турпоток в Петербург в 2023 году, что 16% больше, чем в 2022 году
«В 2024 году мы ожидаем умеренный рост въездного туристического потока, в первую очередь за счет туристов из дружественных стран: Индии, Китая и стран Ближнего Востока. А увеличение общего объема туристов в Петербурге в большей степени произойдет за счет увеличения внутреннего трафика, чему поспособствует устоявшийся тренд на внутренний туризм и восстановление деловой активности», — прогнозирует партнер NF Group Ольга Широкова.
Это позволит удержать и показатели загрузки. «В 2024 году мы ожидаем сохранения достигнутого уровня загрузки апарт-отелей», — прогнозирует операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев.
Перспективные локации
До сих пор сервисные апарт-отели в значительной степени уступали по объему предложения гостиницам в историческом центре города. Так, в Адмиралтейском и Центральном районе количество номеров в гостиницах категории 3–5* в восемь раз больше числа юнитов в сервисных апарт-отелях, подсчитали в NF Group.
«Тем не менее, спрос на размещение в центре города по-прежнему остается высоким. Как для местных жителей, так и для туристов, проживание в самом сердце города являются приоритетными. Поэтому создание привлекательного проекта в центральном районе представляет собой перспективную возможность», — считает основатель компании KR.Consulting Карина Шальнова.
Игроки рынка видят перспективы и за пределами центра. «Был явный дефицит, а точнее, полное отсутствие апарт-отелей средней вместимости в Кировском районе. Мы восполнили этот дефицит строительством сразу двух апарт-отелей Avenir. Сказать, что спрос исчерпан, нельзя. Это район с огромным деловым кластером, который генерирует большой объем поездок», — уверен Сергей Софронов.
По его мнению, в районе Обводного канала также будет уместно строительство апарт-отеля и, возможно, даже не одного. «Точечные участки вдоль центральных городских набережных также всегда являются потенциально востребованными локациями. Чем ближе к центру, тем выше туристическая составляющая в структуре аренды. Чем дальше от центра, тем выше специализация — деловой спрос, студенты. Также такие проекты могут «перехватывать» часть туристического трафика при условии, что апарт-отель удобно расположен на путях перемещения: от вокзалов и аэропортов к центру или дворцовым пригородам», — добавляет Сергей Софронов.
Рост конкуренции
За годы развития этого сегмента подход к апартаментам изменился как у девелоперов, так и у покупателей. «Компании больше не обещают заоблачные показатели доходности в 15–20%, а демонстрируют реальные цифры: по данным на 2023 год — это около 7–8% годовых. Инвесторы, в свою очередь, постепенно отказываются от самостоятельной сдачи юнитов в аренду и выбирают проекты с управляющей компанией, поскольку целостное управление проектом является гарантией стабильной доходности», — констатирует Игорь Кокорев.
Эксперт отмечает, что доля покупателей, которые хотят самостоятельно управлять недвижимостью, уменьшается, и их юниты пополняют классифицированный объем, что говорит о развитии и нарастающей цивилизованности рынка.
«Во-первых, мы видим, что конкуренция и на рынке покупателей, и на рынке арендаторов апарт-отелей растет. Покупатели сегодня более требовательны, профессиональны и внимательны к деталям, уникальная концепция отеля выходит на первый план, — отмечает Карина Шальнова. — Во-вторых, мы наблюдаем тренд на реновацию старых зданий, фабрик и территорий для создания качественных апарт-отелей».
В Nikoliers уточнили, что 8 из 15 проектов, вышедших в продажу в 2023 году, предусматривают создание объекта посредством капитального ремонта или реконструкции зданий. Причины востребованности такого формата у инвесторов в росте себестоимости капитального строительства и ограниченном предложении ликвидных площадок для создания апарт-отелей.
8 из 15 проектов апартаментов, вышедших в продажу в 2023 году, подразумевали капитальный ремонт или реконструкцию
«В ближайшее время мы ожидаем увеличения доли небольших апартаментов в экспозиции: тренд на сокращение площадей юнитов поддерживает набирающий популярность формат коливингов», — полагает Игорь Кокорев. Обратной стороной уменьшения площади номеров стал тренд на увеличение значимости инфраструктуры и общественных пространств в составе апарт-отелей. «У гостей появляются запросы на коворкинги, фитнес— залы и так называемое «третье место». Набирает популярность комбинированный формат — сочетание классической гостиницы и сервисного апарт-отеля в рамках одного проекта», — перечисляет Ольга Широкова.
Еще одна тенденция, которая набирает популярность на фоне роста конкуренции — это привлечение девелоперами профессионального гостиничного оператора, уже известного на рынке. «В условиях активного увеличения объема рынка сетевые апарт-отели и апарт-отели с использованием уже известного локального бренда имеют ряд преимуществ относительно несетевых самостоятельных комплексов. Международный отельный бренд, разумеется, также внушает доверие гостям и при этом делает проекты особенно узнаваемыми для конечных пользователей и помогает повысить их статус», — заключает Игорь Кокорев.
Международные сети: Ramada Plaza by Wyndham Saint Petersburg (4*) в составе комплекса VALO, Best Western Zoom Hotel (3*) и We&I Ramada by Vertical (4) — Digital Village Vertical. Среди местных игроков лидером по количеству объектов в управлении в Санкт-Петербурге выступает компания «МТЛ-Апарт» (суммарно 8 сервисных апартаментов в управлении), на втором месте — Izzi (6 объектов в управлении), третье место делят Becar, PSK Invest и Ye’s.