Осень — традиционный период всплеска региональных покупок. Чаще всего в это время приобретается первое жилье для новоиспеченных студентов петербургских вузов. Но в этом году региональный спрос показал нетипичную динамику — период активных покупок пришелся на весну. С чем это связано и какие лоты пользуются наибольшим спросом — в материале РБК+ Петербург.
Смещение пика
По данным экспертов «Петербургской Недвижимости» за 8 месяцев 2023 года в структуре сделок доля региональных составила 45%, что значительно превышает показатели еще 2019 года.
«Доля региональных покупателей в ГК «Ленстройтрест» с 2019 года выросла в два раза — с 15% до 30%, и держится примерно на этом уровне», — приводит данные компании директор по маркетингу ГК «Ленстойтрест» Ян Фельдман.
«По моим оценкам, с 2022 года доля региональных клиентов в ГК «КВС» увеличилась до 40-45%, — отмечает Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — Связать повышения спроса с чем-то одним довольно сложно, мотивы покупки могут быть абсолютно разными: улучшение жилищных условий, вложения в недвижимость, покупка квартиры для ребенка и множество других вариантов».
При этом привычная сезонная активность покупателей из регионов изменилась. «Раньше доля региональных сделок увеличивалась в августе и сентября, когда родители покупали недвижимость детям перед поступлением в учебные заведения Петербурга. В этом году активность наблюдалась уже с весны», — говорит Ян Фельдман.
Приоритетные локации и лоты
Прежде всего, отмечают девелоперы, региональных покупателей интересуют новостройки в локациях с хорошей транспортной доступностью и необходимой инфраструктурой для жизни. «В случаях, когда недвижимость покупается детям-студентам для дальнейшей учебы в Петербурге, важно наличие в шаговой доступности станции метро или непосредственно вуза», — поясняет Ян Фельдман.
По оценкам «Петербургской недвижимости», в общей структуре спроса на объекты класса «масс-маркет» по итогам 8 месяцев 2023 года, как и в 2022 году, лидерами остались топ-5 локаций: Ново-Сергиево, Октябрьская наб. — Дальневосточный, Пулковское-Волхонское, пр. Обуховской обороны — Седова, Каменка.
Анжелика Альшаева отмечает, что спрос смещается в городские локации. «В 2023 году значительно вырос спрос на объекты в Санкт-Петербурге, клиент реже рассматривает Ленинградскую область. Возможно, это связанно с динамичным развитием туризма в России, ведь сейчас Петербург является лидером в категории сити-туров», — добавляет эксперт.
Среди региональных покупателей наибольшим спросом продолжают пользоваться однокомнатные квартиры. Как подсчитали в «Петербургской недвижимости», по итогам 8 месяцев 2023 года их доля составила 47%, что на 2 п.п. выше, чем в 2022 году. На втором месте студии — 33%, доля которых снизилась на 3 п.п. относительно 2022 года. Доля многокомнатных квартир осталась на том же уровне — около 20%.
«Запросы клиентов из регионов зависят от целей покупки, — поясняет Ян Фельдман. — Для молодых людей приобретаются небольшие по площади квартиры — студии и однокомнатные. Вслед за детьми часто переезжают в Северную столицу и родители — здесь уже в фокусе внимания двух— и трехкомнатные варианты. В инвестиционных целях региональные покупатели рассматривают различные форматы и метражи».
Средняя цена сделки объектов класса «масс-маркет» за август 2023 года, по данным «Петербургской недвижимости», составила 215 тыс. руб. за кв м, что на 6% ниже относительно начала года. Средняя площадь квартир — 35,6 кв. м.
Портрет покупателя
Что касается географии клиентов, она также немного изменилась, говорит Анжелика Альшаева: «ранее преобладали клиенты из северных регионов, сейчас же увеличилась и доля клиентов из Москвы и Московской области».
«Их привлекает стоимость недвижимости в Петербурге и ЛО — ликвидный объект с насыщенной инфраструктурой и выгодной локацией обходится на 40-50% дешевле, чем в столице», — поясняет тренд Ян Фельдман.
Но покупателей из северных регионов по-прежнему много. Большинство региональных покупателей, которые приобретают семейные квартиры — из Мурманской области, добавляют эксперты «Петербургской недвижимости».
Петербургские застройщики активно работают с этим спросом. Так, «КВС» проводит брокер-туры для агентств недвижимости из других регионов. «Приехать в Санкт-Петербург в августе запланированные даты смогло 50 агентов из трех регионов: Красноярского края, Архангельской и Мурманской областей», — говорит Анжелика Альшаева. В ходе таких визитов брокеров знакомят с компанией и ее объектами, что помогает в дальнейшем продвигать их на региональных рынках.
Также застройщики предоставляю различные бонусы самим покупателям, например специальные скидки для иногородних. «Мы активно используем этот инструмент, — говорит Ян Фельдман. — Учитывая, что многие совершают покупку за счет продажи своего жилья в регионе — развиваем трейд-ин. Помимо этого, мы разработали гибкие системы рассрочки и предлагаем различные программы ипотеки — субсидируемые и льготные займы».
Цены и прогноз
В августе 2023 года после первого повышения ключевой ставки спрос вырос. Так, в последний месяц лета Сбер выдал 145,9 тыс. кредитов (+26,4% по сравнению с июлем). Это самый высокий показатель за всю историю наблюдений — почти в 2 раза больше, чем в августе 2022 года, и на 63,6% больше, чем в августе 2021 года, отмечали эксперты «Домклик». Объем выдач за месяц также стал рекордным — 522,4 млрд руб. (+35,3% с июля).
Цены на новостройки ожидаемо отреагировали на рост спроса, последовавший за резким повышением ключевой ставки. Сегодня средняя цена составляет в Петербурге 204 тыс. руб. за кв м. «В сентябре-октябре рост может продолжиться за счет заявок, поданных в августе, но это не сформирует долгосрочного тренда. В дальнейшем мы ожидаем нормализации спроса на уровне июля или чуть выше, что вряд ли будет способствовать росту цен на «первичку». При этом увеличение ключевой ставки до 13% неизбежно вызовет перераспределение спроса со вторичного рынка на первичный, что, возможно, приведет даже к некоторому снижению цен на готовое жилье», — отмечал ранее старший управляющий директор — директор Центра финансовой аналитики «СберКлик» Михаил Матовников.
«Увеличение ключевой ставки до 13% неизбежно вызовет перераспределение спроса со вторичного рынка на первичный, что, возможно, приведет даже к некоторому снижению цен на готовое жилье», — говорит — отмечал управляющий директор — директор Центра финансовой аналитики «СберКлик» Михаил Матовников.
Интерес региональных клиентов к качественным проектам в хороших локациях и обеспеченных необходимой инфраструктурой для жизни сохранится даже в этих условиях, уверен Ян Фельдман. «Повышение ключевой ставки и последовавший рост среднерыночной ставки до уровня 15% годовых серьезно не отразится на поведении покупателей. Пока это не заградительный барьер: около 10 лет назад средняя ставка по ипотеке была примерно такой же, и спрос был», — напоминает он.
Снизить активность на рынке может повышение размера первоначального взноса до 20%. Соответствующее постановление Правительства вступило в силу 20 сентября 2023 года. «Возможно, что некоторые возьмут паузу и отложат временно решение жилищного вопроса, — говорит Ян Фельдман. — Будут ждать новых предложений от застройщиков, которые точно появятся. Девелоперы всегда быстро адаптируются к меняющимся условиям, поэтому в ближайшее время стоит ожидать разработки новых совместных программ с банками и выгодных предложений».
