Продажи апартаментов в Петербурге в первом полугодии 2023 года выросли на 38% к аналогичному периоду прошлого года, подсчитали в NF Group. Больше половины традиционно составляет сервисный формат, однако несервисные апартаменты — псевдожилье — нарастили долю до 23%, хотя еще год назад она не достигала 5%. Будет ли устойчивым новый тренд, как будет развиваться сегмент сервисных апартаментов в Петербурге и какие факторы двигают спрос и предложение на рынке — в интервью РБК Петербург рассказал основатель компании Yard Андрей Кошкин.
Неизменный центр и «петербургская Юрмала»
— Какие вы видите сегодня ключевые тренды на рынке апартаментов? С чем, на ваш взгляд, связаны высокие темпы роста в сегменте «псевдожилья», что ранее было нехарактерно для Петербурга?
— Действительно, исторически с момента появления первого комплекса апартаментов в 2012 году в Петербурге развивался именно сервисный формат, направленный на удовлетворение гостиничного спроса. Он позиционировался как инвестиционный продукт, а не как аналог жилой недвижимости. По сути, Петербург за эти 11 лет стал колыбелью сервисных апартаментов, которые начали масштабироваться в Москву и в регионы. И эту тенденцию нельзя перечеркнуть тем, что сейчас статистически по количеству выводимых на рынок площадей, получаемых разрешений на строительство формат «псевдожилья» вышел на первый план. Фактически, это произошло за счет буквально 2-3 очень масштабных комплексов от крупных девелоперов, в единой локации, достаточно спорной с точки зрения сервисных апартаментов.
— То есть это ситуативный всплеск?
— Скажем так, это стечение обстоятельств, связанных с заходом крупных федеральных игроков на достаточно сжатое пространство пятен под девелопмент в городе. С учетом функционального зонирования в этом месте под гостиничные и административно-деловые здания, единственным экономически целесообразным решением для застройщика оказались апартаменты. Рынок рассудит, но на мой взгляд, через некоторое время мы получим большой запас нераспроданных юнитов именно в сегменте несервисных апартаментов.
— Таким образом, предложение сегодня формируется исходя из участков, которые предлагает город?
— К сожалению, да.
— А от чего отталкивается спрос?
— Мы не так давно провели исследование — опрос потенциальных инвесторов. Первое и главное, на что смотрят покупатели — это локация. Второе — прозрачная информация о существующих или потенциальных показателях комплекса с точки зрения доходности. А вот надежность застройщика отошла на третий план. То есть люди уже уверены в том, что рынок недвижимости достаточно стабильный, что инструменты регулирования отлажены как государством, так и самими игроками, и в правовом регулировании не осталось белых пятен.
— И какие локации сегодня наиболее популярны?
— Во-первых, центр города. Это локация, понятная и клиентам с Сахалина, из Якутска, из Калининграда, из Крыма. Также большой потенциал — и это еще один мощный тренд на ближайшие десять лет — у Курортного района. Это связано и со строительством новых объектов «Газпрома», и с развитием Горской и Лисьего Носа, где заложены невероятные по масштабам рекреационные проекты. Я думаю, что это направление получит развитие, как в свое время получила Юрмала, с точки зрения высокого уровня жизни и соответствующего уровня сервиса. Если раньше эта локация была скорее транзитной, то сейчас она становится одним из центров притяжения бизнеса. Причем туда тянутся не только сотрудники Газпрома, но и, например, ИТ-специалисты.
Продукт для активных
— Как выглядит сегодня портрет инвестора в апартаменты в Петербурге?
— Несмотря на мнение, что экономически активная часть населения поголовно выехала в Дубай, Турцию и так далее, на самом деле это не так. На мой взгляд, наиболее активная часть населения, которая действительно производила добавленную стоимость, осталась и на сегодняшний день получила огромный стимул к развитию. В первую очередь, это производства военно-промышленного комплекса, но не только — это большое количество отраслей промышленности, которые сконцентрированы, в том числе, в Петербурге. У этих предприятий — у их владельцев, руководителей, сотрудников — образуются свободные деньги, которые нужно понятным и надежным способом инвестировать. Апартаменты — это современный инструмент и в то же время консервативный, поскольку это недвижимость, и поэтому они имеют сегодня спрос у наиболее активной части населения.
И еще один сегмент спроса — это обеспечение первым жильем детей. Состоятельные люди из регионов вместо того, чтобы покупать детям однушку в спальном районе, смотрят на центр города — чтобы включить молодое поколение в культурную, интеллектуальную среду, ближе к университетам, коворкингам, объединениям по интересам. Апартаменты становятся центром притяжения, совместного времяпрепровождения экспертов в разных областях, блогеров, людей с общими интересами.
— Из каких регионов, в основном, приходят инвесторы?
— Порядка 35-40% покупателей — это петербуржцы, примерно столько же — из Москвы, оставшиеся 20-30% — это другие регионы, преимущественно, Урал и Сибирь.
— Представители нефтегазового сектора?
— Скорее нет. Эти бизнесы мало заметны в сегменте апартаментов — возможно, они реинвестируют прибыль собственников внутри отрасли. В основном, это представители других отраслей добывающей и обрабатывающей промышленности — уголь, металлы, машиностроение, а также сферы услуг. Многие промышленные города сегодня получили новый толчок к развитию, а люди в них — возможность к накоплению капитала и размещению его внутри страны.
— А что насчет встречного движения? Видите ли вы в регионах потенциал развития сегмента апартаментов?
— Да. Качественные, интересные, новые проекты апарт-отелей будут востребованы в тех регионах, которые получили вторую жизнь в связи с бумом внутреннего туризма. Это может быть редевелопмент в центральных районах таких городов, как Кострома, Йошкар-Ола, Астрахань, Тольятти, Иркутск, Новосибирск, Красноярск, Томск, Горно-Алтайск, Новокузнецк. Нельзя забывать и про северные города — Мурманск, Архангельск, туристические центры Карелии. Пока я не вижу игрока, который начал бы такой масштабный поход по регионам — возможно, с сетевым предложением. Но такое предложение было бы востребовано.
— Как сегодня заполняются апартаменты, и как меняется соотношение краткосрочной и долгосрочной аренды в зависимости от сезона?
— В Петербурге ярко выраженный туристический сезон включается, как по рубильнику, начиная с конца апреля, и выключается примерно в октябре. Плюс большой всплеск активности происходит на январские праздники. Понятно, что в сезон это исключительно краткосрочная аренда. В этом году был такой турпоток, что цены были рекордными за последние 10 лет — стандарт сдавался в районе 7,5 тыс. руб. за сутки. К октябрю фокус внимания отельеров, которые управляют комплексами апартаментов, смещаются в сторону среднесрочной и долгосрочной аренды, которая достигает порядка 30-50%. Стоимость размещения в центре города, по моим наблюдениям, варьируется в пределах порядка 60-80 тыс. за месяц.
— Какую доходность для инвесторов по итогам года вы ожидаете исходя из этих цифр?
— Я думаю, что доход инвесторов от сдачи лотов вырастет примерно на 10-15% к прошлому году. Если говорить о доходности в целом, то она во многом зависит от цены покупки, и здесь динамика будет иной.
Командная работа
— Не так давно у вас состоялся своего рода перезапуск проекта на Херсонской улице. Расскажите, пожалуйста, с чем это связано?
— Проект Yard Residence на Херсонской улице — это один из самых ярких проектов в сегменте сервисных апартаментов в Петербурге. Он был впервые выведен на рынок в 2019 году и успешно эксплуатируется с 2021 года. На сегодняшний день это комплекс из 450 апартаментов с собственным паркингом. Его отличают современные инженерные системы и оборудование европейского производства и уникальная для таких объектов локация — рядом с Невским проспектом и станцией метро «Площадь Александра Невского».
Сейчас мы выводим на рынок пентхаусы на восьмом этаже, кроме того, у нас есть небольшие остатки лотов в других категориях. Для этого летом 2023 года команды проекта Yard Group и Investa приняли решение о сотрудничестве. Команда Yard отвечает за сам продукт, Investa — за позиционирование, маркетинг, ведение продаж для инвесторов.
— Что-то изменилось в самом комплексе с 2019 года?
— Да. Восьмой этаж, который мы сейчас выводим на рынок, изначально планировался как «псевдожилье», но в некотором смысле уникальное — это двухъярусные пентхаусы от 50 до 120 кв.м., с видом на воду. В Москве они, скорее всего, быстро бы нашли своего потребителя, но в Петербурге центр города больше воспринимается как точка притяжения туристов, в том числе в люкс-сегменте. Поэтому в планах реновация, в результате которой из 54 апартаментов-пентхаусов большого метража мы получим 74 двухъярусных инвестиционных апартамента для краткосрочного и среднесрочного проживания.
— Каковы ваши дальнейшие планы в сегменте сервисных апартаментов?
— Готовится вторая очередь на Херсонской, 43, строится двухкомпонентный комплекс — гостиница 5* и апартаменты — Zen Garden на Добролюбова, рядом с Тучковым буяном. Это, пожалуй, сегодня одна из ключевых точек развития в центре города. Локация не перенасыщена, как, например, Петровский или Крестовский остров, где уже начинаются транспортные проблемы.
Уровень зрелости
— На ваш взгляд, как дальше будет развиваться рынок апартаментов в Петербурге, какие тренды будут его определять?
— Один тренд я уже назвал — это развитие Курортного направления. Кроме того, инвесторы и гости города продолжат предъявлять спрос на центр Петербурга. С уменьшением предложения притягательность центра будет все возрастать, и в какой-то момент будет не столь важна доходность определенного инструмента, сколько обладание именно уникальным объектом недвижимости в определенной локации. Мы дойдем до уровня зрелости рынка, когда, как в Европе, некоторые объекты невозможно купить — потому что они переходят из поколения в поколение или от одного институционального инвестора к другому, но на открытый рынок не выходят.
С другой стороны, тенденции предложения связаны с имеющимися возможностями у застройщиков, с локациями, которые предлагают власти города. Здесь, к сожалению, тренд будет двигаться к «серому поясу» и к пригородным локациям по типу Шушар, Оккервиля, Дыбенко, Парнаса. Здесь, может быть, и есть определенная потребность в пребывании гостей города с низким чеком за проживание, но более вероятно все-таки «псевдожилье».
— С пригородными локациями более-менее понятно, а чем плох «серый пояс» с точки зрения апартаментов?
— Сейчас «серый пояс», который предлагает город — это, в основном, территории за Обводным каналом, за станцией метро «Ладожская». Апартаменты больше тяготеют к югу, к аэропорту — «Звездная», Шушары, «Московские ворота». Если посмотреть опыт освоения бывших промышленных территорий в районе «Лесной» и «Площади Мужества», там пользуется спросом жилье, апартаментов как таковых немного.
Что касается в целом освоения «серого пояса», я считаю, что процесс искусственно заторможен. Власти не дают этим территориям эволюционировать в рамках рыночных механизмов — если крупные федеральные застройщики получают возможность строить жилье в этих локациях, переводить территории из промышленной функции в жилую, то девелоперам поменьше, в том числе выходцам из Петербурга, этой возможности не дают. Впрочем, итоговую позицию властей мы увидим в поправках к Генплану, который будет принят если не к концу этого года, то в следующем году точно.
