Первичный рынок недвижимости в петербургской агломерации в текущем году отошел от типичных трендов в динамике. Чрезмерно глубокий зимний провал сменился растущим трендом в апреле-мае, проигнорировавшим традиционное праздничное затишье. Что будет дальше со спросом на квартиры в новостройках и как текущие пертурбации отразятся на ценах — в материале РБК+ Петербург.
Нетипичная динамика
Текущий год для первичного рынка недвижимости начался с отрицательной динамики. Первый квартал оказался существенно слабее как IV квартала прошлого года, так и аналогичного периода — I квартала прошлого года. Как ранее прокомментировал ситуацию член Совета НОСТРОЙ, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов, связано это было во многом с повышенной активностью покупателей в конце прошлого года — рынок ожидал возможного завершения программы льготной ипотеки, и многие хотели «запрыгнуть в последний вагон». В результате IV квартал прошлого года «поглотил» потенциальных покупателей I квартала 2023.
Начиная с апреля, девелоперы отмечали восстановление спроса. Так, Группа «Эталон» сообщала, что в апреле реализовано 39,4 тыс. кв. м стоимостью 7,3 млрд руб., что на 67% выше аналогичных показателей за апрель 2022 года. Рост по сравнению с январем в натуральном выражении составил 112%, в денежном выражении продажи выросли на 124%.
«С апреля активность покупателей растет, и сейчас мы выходим к более-менее плановым показателям по продажам», — подтвердил тенденцию директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
В мае рынок вновь наблюдал нетипичный всплеск, и вновь он был связан с ожидаемыми изменениями условий ипотеки. По оценке Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в мае 2023 года количество сделок на первичном рынке в Санкт-Петербургской агломерации выросло на 2,5% по сравнению с апрелем и составило 5,4 тыс., что сопоставимо с уровнем лета-осени 2022 года.
«В мае традиционно, в связи с праздниками, спрос снижается в среднем на 15% по сравнению с апрелем-мартом, но в этом году мы зафиксировали даже небольшой рост. Основная причина — изменения в условиях ипотеки со стороны ЦБ РФ, в частности повышение суммы первоначального взноса, которые ожидались в июне», — прокомментировала руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Напомним, новые требования ЦБ фактически устанавливают минимальную величину первого взноса на уровне 20% с 1 июня этого года, а с 1 января 2024 года — 30%.
Отмечается рост и в соотношении год к году. Как сообщила генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» Юлия Ружицкая, продажи в двух строящихся объектах компании — ЖК «Северная долина» и ЖК «Юнтолово» — в мае этого года выросли более чем в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Всплеск спроса связан, прежде всего, с эффектом «низкой базы». Февральские события прошлого года, затем повышение ставки по ипотеке с господдержкой в январе этого года оставили свой отпечаток на рыночной ситуации — мы наблюдали общую стагнацию. Однако к текущему моменту рынок приходит в норму, спрос начинает восстанавливаться, наблюдается активный рост заявок на приобретение квартир», — отметила Ружицкая. Эксперт также отмечает влияние ипотечной политики ЦБ и ожиданий, связанных с повышением первоначального взноса.
Прогноз стабильный
Несмотря на ситуативность майского всплеска, эксперты ожидают, что далее спрос останется стабильным. Так, аналитики КЦ «Петербургская недвижимость» оценивают возможный спрос в летние месяцы на уровне 5,2-5,5 тыс. сделок.
«Покупатели стали более заинтересованные, количество обращений в компанию увеличилось. Все наши проекты в Петербурге и ближайшей Ленобласти — «Окла», «Юттери», «Янила» и «IQ Гатчина» — востребованы у клиентов. Думаю, что такая ситуация сохранится до конца года», — прогнозирует Ян Фельдман.
Юлия Ружицкая, в свою очередь, напомнила о традиционной осенней поддержке спроса со стороны региональных покупателей. «Полагаю, что всплеск, который мы сейчас наблюдаем, скорее всего, перерастет в новую волну покупательского интереса к осени, которая будет сформирована за счет абитуриентов, поступающих в вузы, и внутренней сезонной миграции во вторую столицу страны», — отметила она.
В целом, как отмечают девелоперы, во второй половине года на спрос будут влиять несколько разнонаправленных факторов. С одной стороны, напомнил Ян Фельдман, Центробанк уже фактически запретил околонулевую ипотеку и в целом объявил о дестимуляции выдачи ипотечных кредитов, полная стоимость которых существенно ниже рыночного уровня. «Сворачивание совместных программ застройщиков и банков может сократить спрос на строящуюся недвижимость во второй половине текущего года», — подчеркнул он.
С другой стороны, локомотивом до конца года на «первичке» будет семейная ипотека. Застройщики дополнительно стимулируют участников данной программы, в частности, субсидируя снижение ставки. Госпрограмма предусматривает ставку 6%, у отдельных застройщиков она может снижаться до 3%. «Ряду покупателей расширение условий семейной ипотеки позволит существенно улучшить свои жилищные условия — приобрести квартиру большего метража или с большим количеством комнат», — отметил Ян Фельдман.
Юлия Ружицкая добавила к перечисленным факторам сокращение предложения. «Ликвидные лоты сегодня быстро «вымываются» из предложения. Думаю, что сокращение предложения станет главным фактором спроса во второй половине года», — сказала она.
Рынок покупателя
Существенного изменения цен в сложившихся условиях эксперты не прогнозируют. Возможна либо стабилизация стоимости квадратного метра, либо небольшой рост. «Ожидать снижения стоимости квадратного метра до конца 2023 года не стоит: инфляция не позволит, да и себестоимость строительства только увеличивается. При этом рост цен на жилье также не предвидится из-за неуверенного спроса. Рынок недвижимости в этом году будет рынком покупателя. Мы будем наблюдать определенное плато», — полагает Ян Фельдман.
«Мы видим, что цены в реализующихся жилых комплексах постепенно растут. Чаще всего, это связано с тем, что у застройщиков работает динамическое ценообразование. Также цены на рынке недвижимости Петербурга будут расти в том числе за счет ограниченного предложения», — отметила Юлия Ружицкая. Она уточнила, что в некоторых новых объектах, которые появляются на рынке в отдаленных локациях пока без должного развития инфраструктуры, цена может быть несколько ниже.
В то же время, застройщики используют различные инструменты стимулирования спроса, которые зависят, в частности, от масштабов бизнеса. «Сегодня на рынке можно встретиться акционные предложения с размером скидки от 20 до 30%. Но чаще такой дисконт могут себе позволить крупные девелоперы, они работают на больших объемах, имеют финансовые и земельные ресурсы, большую устойчивость», — привел пример Ян Фельдман.
Для небольших компаний с меньшими объемами, с другой экономикой и маржинальностью проектов, такой размер скидок маловероятен, говорит Фельдман, однако есть возможность предложить широкий выбор инструментов, которые позволят приобрести квартиру на выгодных условиях. Это, в частности, трейд-ин, упомянутая уже семейная ипотека — в том числе субсидированная, траншевая ипотека. «Пока по данной программе проходит небольшой объем сделок, она больше интересна тем клиентам, кто хочет после ввода объекта продать текущее жилье и погасить большую часть долга по ипотеке. При этом траншевая ипотека имеет и оборотную сторону для застройщиков — это слабое пополнение эскроу-счетов до момента ввода объекта в эксплуатацию, финансовые службы смотрят на это очень скептически», — заключил Ян Фельдман.
