Доля сделок, в которых материнский капитал является важным фактором приобретения жилья, существенно возросла в последнее время. Согласно данным компании «Петербургская недвижимость», в 2021 году доля таких сделок составляла около 5%, а за первые 5 месяцев 2023 года достигла уже 17%. Это связано с поэтапным ужесточением условий ипотечных программ. Какую роль сегодня играет маткапитал в приобретении жилья и какие еще меры поддержки актуальны для рынка в текущей ситуации — обсудили эксперты и участники рынка в рамках круглого стола РБК Петербург «Материнский капитал. Как меняется роль инструмента в приобретении жилья».
Маткапитал: на что хватит средств
Программа материнского семейного капитала была запущена еще в 2007 году, и до 2019 года субсидия выдавалась при рождении второго ребенка. Но уже с 2020 года маткапитал стал доступен и при рождении первенца, а доплата — при появлении второго ребенка. При рождении третьего ребенка государство предоставит 450 тыс. руб. на погашение ипотечного кредита. Ежегодно размер маткапитала индексируется с учетом роста цен. Выплата различается в зависимости от количества детей, ее максимальный размер составляет 775,6 тыс. руб. «По статистике, 61% получателей направляют эти средства на улучшение жилищных условий. Так, в 2023 году компания «КВС» провела более 200 сделок с использованием материнского капитала», — отмечает генеральный директор «Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
По оценкам экспертов Циан.Аналитики, в 2016 году средства маткапитала можно было обменять в среднем по России на 8,7 кв. м, в 2023 году это уже 6 кв. м, что на 0,4 кв. м больше, чем год назад. Для столичных регионов этот показатель ниже и на протяжении действия программы практически никогда не превышал 2-4 кв. м.
Чаще всего материнский капитал используется при покупке небольших квартир, и доля их в общем количестве сделок растет. «Доля малогабаритного жилья в структуре сделок с маткапиталом составила 85% в мае 2023 года. Рост на 18 п.п. к декабрю 2022 года. В большинстве случаев средства маткапитала используются в качестве оплаты первоначального взноса по ипотеке», — приводит данные директор по ипотеке компании «Петербургская недвижимость» Юлия Мошкова.
Мал капитал, да дорог
Тем не менее, даже небольшой вклад в общую стоимость квартиры играет важную роль для покупателей. «Клиенты Агентства недвижимости «КВС» активно используют маткапитал при покупке квартир — как на первичном, так и на вторичном рынке. Данной субсидией можно погасить уже существующий кредит или использовать его в качестве первого взноса по ипотеке», — говорит Анжелика Альшаева.
Более того, спрос на использование материнского капитала в приобретении жилья растет. «Доля сделок в «Главстрой Санкт-Петербург» со средствами материнского капитала стабильно высокая — в 2023 году до 40-45% сделок в месяц заключается с помощью маткапитала. Решение ЦБ об поэтапном повышении размера первоначального взноса подстегнуло спрос. Если ранее клиент обдумывал приобретение квартиры в течение одного-двух месяцев, сегодня решение о покупке принимаются быстрее», — комментирует ситуацию на рынке генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» Юлия Ружицкая.
Как отмечает генеральный директор «ПИА недвижимость» Максим Ельцов, значительная доля покупателей использует материнский капитал именно в качестве первоначального взноса. По данным Циан, текущая субсидия в 2023 году в размере 775,6 тыс. руб. по крупным городам позволяет компенсировать 23% стоимости студии на вторичном рынке. Для новостроек эта доля будет немного меньше — порядка 17%.
«Если все банки синхронно в ближайшее время все-таки дотянут свои требования по первому взносу до 20% по новостройкам, то какая-то часть потенциальных покупателей отрежется. В целом это будет происходить синхронно со всем рынком, то есть спрос снизится процентов на 5-7%, максимум 10%», — прогнозирует Максим Ельцов.
Впрочем, даже в ситуации, когда маткапитала не хватит, чтобы целиком обеспечить первый взнос по ипотеке, он останется подспорьем для покупателей. По мнению директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Яна Фельдмана, рост популярности маткапитала — не сиюминутное явление, а логичное следствие текущих сложностей в экономике. «В такие моменты любые субсидии от государства всегда помогают большому числу людей улучшить свои жилищные условия», — подчеркнул он.
С ним согласна и Юлия Мошкова. «Чем более доступными становятся условия ипотечных программ, и чем больше они отвечают потребностям целевой аудитории, тем сильнее растет их популярность, — говорит эксперт. — Например, в прошлом году доля IT-ипотеки в структуре продаж «Петербургской Недвижимости» составляла не более 1%, но после того, как в 2023 году условия обновились и стали более привлекательными для IT-специалистов, доля этой льготной программы уже превысила 6% в объеме ипотечных сделок. Семейная ипотека показала еще более впечатляющую динамику. После расширения возможностей покупки жилья для семей с 1 января 2023 года доля сделок по семейной ипотеке выросла на 20 п.п., и сегодня составляет порядка 38% в структуре ипотечных сделок нашей компании».
Необходимость поддержки
С учетом снижения покупательской способности населения и общей нестабильности экономики все более востребованными становятся инструменты, которые могли бы поддержать как отрасль, так и потребителей.
«Сегодня нужно говорить не о доступности ипотеки, а о доступности жилья, — уверен Максим Ельцов. — Жилье доступно не только когда ставка низкая, а когда у людей растут доходы, есть уверенность в завтрашнем дне и снижаются или стабильны цены на недвижимость, то есть прибывает предложение, объекты проще и быстрее строить, есть доступ к земельным участкам, снимаются строительные барьеры. Но сейчас мы сосредоточены только на доступности ипотеки, потому что это единственный параметр, на который реально как-то влиять».
Материнский же капитал остается инструментом, который помогает российским семьям приобрести собственное жилье или увеличить площадь имеющегося. Однако, с ужесточением условий ипотечных программ, рынок недвижимости может столкнуться с определенными трудностями. В таких условиях необходимо разработать дополнительные эффективные меры поддержки, включая государственные программы и создание специальных ипотечных продуктов, чтобы обеспечить семьям с детьми возможность приобрести жилье на более выгодных условиях.
«Государство могло бы предложить программы помощи с первым взносом — сертификаты или субсидии на покупку жилья для определенных категорий покупателей, — предлагает Юлия Ружицкая. — По нашему опыту, можем сказать, что, к примеру, работники бюджетной сферы — одни из самых дисциплинированные ипотечных плательщиков, которые в силу разных причин не могут накопить на первоначальный взнос».
Юлия Мошкова добавляет к списку возможных отдельных категорий для льготных программ: узкие специальности, молодых специалистов и выпускников вузов.
По словам Яна Фельдмана, поддержку рынку могло бы оказать смягчение позиции банков в отношении заемщиков и девелоперов. «Сегодня мы видим увеличение доли отказов в кредитах для покупателей и усложнение процессов для застройщиков. Изменения в работе финансовых организаций с недвижимостью, на мой взгляд, позитивно скажется на всей отрасли», — подчеркнул он.
По данным Dataflat.ru, основным драйвером продаж на первичном рынке остается ипотека. На долю таких сделок в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в мае 2023 года пришлось 85% заключенных договоров, и на дальнейшую динамику продаж будет влиять ужесточение политики ЦБ по регулированию кредитования наряду с общей ситуацией в экономике.
