Строительная отрасль Петербурга и Ленобласти завершает год с выполненными планами по вводу и просадкой по объему продаж. По мнению генерального директора операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Дениса Заседателева, девелоперские компании адаптировались к новым условиям, и не последнюю роль в этом сыграла недавняя реформа долевого строительства. Какие еще факторы поддержали отрасль, как развивается продукт застройщиков в сложившихся условиях и чего можно ждать в наступающем году — он рассказал в интервью РБК+ Петербург.
Главный итог — адаптация
— Как вы оцениваете итоги уходящего года для строительного рынка Петербурга?
— Год, конечно, был очень волатильный, непредсказуемый. Ключевым итогом стало то, что строительная отрасль и в целом в России, и в Петербурге в частности достаточно быстро адаптировалась к новым условиям. У нас не произошло никаких существенных срывов, не появились обманутые дольщики. Мы решили логистические вопросы с поставками материалов и оборудования.
— Что сыграло в этом ключевую роль?
— Очень важным фактором устойчивости стала совместная работа с банками. Раньше мы не ощущали такой поддержки со стороны финансового сектора, скорее, были по разные стороны процесса. В этом году мы однозначно оказались на одной стороне, и банки достаточно оперативно и активно нас поддерживали во многих вопросах. Не могу не отметить и меры государственной поддержки, которые очень оперативно были разработаны в марте. Благодаря этим факторам отрасль смогла адаптироваться и продолжить развитие.
— Как изменилась работа девелоперов в последние годы, которые были богаты на кризисы, начиная с пандемии?
— Вы знаете, за последние три года самым важным событием для отрасли была не пандемия, а реформа долевого строительства. Как бы мы ее ни критиковали вначале, но по итогам прошедших лет можно однозначно сказать, что именно реформа долевого строительства позволила отрасли пережить оба этих кризиса с достаточно минимальными потерями.
— Каким образом?
— Во-первых, каждый объект имеет проектное финансирование в полном объеме, и мы уверены, что достроим. Более того, банки достаточно лояльно относятся к пересмотру капитала проектов с учетом инфляции.
Во-вторых, ушли «случайные» компании, которые на кризисные явления обычно отвечали тем, что снижали цены, чтобы получить денежный поток. В результате им не хватало средств на достройку объектов. Если посмотреть статистику, опубликованную Сбербанком, то рост цен на недвижимость, который произошел с 2020 года, по сути, догнал накопленное отставание от общей инфляции с 2012 года. В 2015-2018 годах мы наблюдали стагнацию цен на недвижимость, что не могло не сказываться на качестве продукта и на появлении обманутых дольщиков.
Жилая среда наконец стала жилой
— Говоря о качестве продукта, как меняются характеристики, по которым покупатель выбирает жилье сегодня?
— В 2022 году одной из ключевых характеристик был размер ипотечного платежа — даже не стоимость квартиры, не общая сумма, а именно ежемесячный платеж. Именно поэтому в этом году появилось такое количество программ субсидирования, совместных программ застройщиков и банков. Потому что даже с учетом повышения цены квартиры существенное уменьшение ставки — до 0,1% во многих случаях — на периоде более 7 лет дает экономический эффект. Но, несмотря на это, мы продолжали развивать и продуктовые характеристики.
— Как они изменились, как сегодня выглядит эталонный девелоперский продукт?
— Девелоперский продукт по своей сути очень инертный, как и ожидания потребителя. По-прежнему многие считают, что есть квартира, есть метры — уже хорошо. Со своей стороны, мы стараемся формировать новые ожидания, рассказывать, что важны не только метры. И это дает результат. Одна из тенденций последних лет состоит в том, что жилая среда, про которую так много говорили, наконец-то стала действительно жилой, и ее качество действительно стало на порядок выше по всему рынку. Практически у всех застройщиков реализованы базовые стандарты жилой среды, и люди уже воспринимают это как то, что должно быть.
Второй момент, за который мы всегда выступали — это тема комьюнити, добрососедства. Многие застройщики начинают двигаться в этом направлении, а покупатели — видеть в этом ценность в дополнение к квадратным метрам.
Стандарты как фиксация опыта
— Какую роль в формировании этих трендов играет стандартизация? Как вы пришли к формулировке собственных стандартов?
— Мы ведем эту работу с 2019 года. У нас накоплен большой опыт и знания, чтобы их структурировать, мы разработали внутренние стандарты. В них несколько разделов, в том числе планировочные решения, отделка и благоустройство.
Если говорить про последний год, то мы провели большую работу по осмыслению детских пространств. Задача, которая стояла перед нами, — как сделать детские площадки не просто красивыми, экологичными, но и действительно полезными для детей. Мы изучили опыт московской компании «Интеко», нашли партнеров — вместе с московским архитектурным бюро «Дружба» пригласили педагогов, психологов, детских врачей, травматологов и объединили их опыт и знания в наших стандартах.
— Что нового в рамках этой совместной работы вы узнали?
— Например, излюбленная история — детская площадка-корабль. В глазах взрослого это прямо детская мечта. Реальные эксперименты показали, что детям интереснее на площадках, где нет заданного сценария игры. На корабле ребенок проведет час, а потом ему станет скучно. А если сделано такое пространство, где сценарий игры не задан, то дети сами его придумывают, и это очень важно с точки зрения развития. Условное бревно для ребенка сегодня корабль, завтра спортивный снаряд, послезавтра космический корабль.
Еще одна тема — подростки, о которых часто забывают, которых гоняют и с детских площадок, и из пространств для взрослых. Им нужна своя территория, где они могут укрыться ото всех, но при этом все видеть. Условно, сваленные художественным образом паллеты для подростков в углу парка являются очень интересным местом.
В итоге наш проект собрал все эти открытия: мы сформулировали базовые принципы, как строить детскую площадку и создавать подростковое пространство. Получившийся единый стандарт мы сейчас внедряем в своих проектах.
— Какие стандарты, на ваш взгляд, еще необходимы? Что планируете доработать?
— В первую очередь, «умный дом». Многие заявляют, что у них в проекте реализована система «умный дом», но не так хорошо известно, что это такое и что он реально дает. Мы хотим для себя определить, какие именно элементы «умного дома» нужны нам и интересны нашим потребителям. Помимо этого, мы постоянно актуализируем существующие стандарты.
Планы на будущее
— Какие тренды, на ваш взгляд, будут господствовать на рынке в будущем году?
— В целом, я думаю, 2023 год будет периодом некоторой стагнации на рынке как в части объемов, так и в части цен. Если произойдет существенное улучшение внешней обстановки, возможен рост объемов продаж, но в целом, текущий год будет закрыт со снижением на 20-25% по отношению к 2021 году и, по моим оценкам, в 2023 году будет снижение еще на 15-20%.
— Какие планы у вашей компании? Вы завершаете три достаточно крупных проекта, что дальше?
— Мы планируем остаться в тех же локациях. В Колпино у нас уже есть следующий участок, который мы хотим развивать. В Янино как раз сейчас находимся на этапе увеличения объемов застройки. В Гатчине еще есть запасы на 3-4 года. Мы увеличили портфель проектов в городе: в этом году приобрели еще один участок. Так что сейчас в Петербурге у нас два объекта в разработке: на севере — на Ивана Фомина, и на юге — на Софийской улице. Текущий портфель проектов позволяет нам обеспечить загрузку до 2028 года, и на данный момент мы считаем это достаточным.
— Планируете ли вы пополнять земельный банк в таком случае?
— Мы продолжаем смотреть участки, особенно сейчас, когда на рынке появляются интересные предложения. Если будет действительно хороший участок, то да, мы будем расширяться в границах наших регионов присутствия — Петербурга и Ленинградской области.
— Какие задачи вы ставите перед компанией на 2023 год?
— Мы планируем сохранить объемы продаж 2022 года, а также продолжим развивать продуктовые характеристики наших проектов, рассказывать про это рынку и потребителям. Мы считаем, что хороший продукт будет востребован даже на сужающемся рынке. Наша вторая большая задача на 2023 год — градостроительная подготовка двух новых объектов, о которых я сказал ранее. Один мы планируем вывести на рынок в конце 2023 года, второй — в 2024 году.
