Несмотря на относительно невысокую доходность, инвестиции в жилую недвижимость пережили два всплеска в текущем году — одновременно с ключевыми геополитическими новостями весной и осенью. Эксперты связывают это с высокой надежностью вложений в квадратные метры. Кроме того, жилье по-прежнему приносит стабильный доход — при выборе грамотной стратегии и ликвидного объекта недвижимости можно окупить как ипотеку, так и рассрочку, полагают опрошенные РБК+ Петербург участники рынка.
Волнообразный спрос
Текущий год выдался нестабильным для рынка жилой недвижимости. Спрос на квартиры колебался в ответ на важнейшие новости. В том числе, поведение покупателей-инвесторов носило волнообразный характер. По наблюдениям начальника отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург» Владислава Фадеева, в 2022 году рынок новостроек столкнулся с двумя инвестиционными всплесками, вызванными геополитическими событиями. «С февраля по март количество инвестиционных покупок на «первичке» возросло в несколько раз. В этот период к опытным рантье, которые постоянно присутствуют на рынке, прибавились граждане, желающие сохранить свои накопления. Второй пик спроса пришелся на осенний период в связи с частичной мобилизацией», —отметил Фадеев. По словам эксперта, квартиры выигрывают по сравнению с депозитами — еще одним популярным инструментом сохранения средств — благодаря ощущению реальной вещи, которой владеет человек.
Средняя доля инвесторов различается от проекта к проекту. По оценке Владислава Фадеева, для «Главстроя» сегодня это порядка 25%. Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман оценил долю инвестиционных сделок в продажах компании в 15%.
«В среднем в 2021 — начале 2022 года доля инвестиционных сделок на первичном рынке Санкт-Петербурга составляла 20-22%, в Ленинградской области — 13-14%. С апреля 2022 года доля таких покупок стала снижаться, инвесторы стали терять интерес к новостройкам. Во втором полугодии 2022 года в Санкт-Петербурге только 14% сделок в среднем проходит с инвесторами, в Ленинградской области — в среднем 9%», — приводит данные эксперт Циан.Аналитика Виктория Кирюхина. В качестве инвесторов Циан рассматривает покупателей, у которых от двух договоров долевого участия (ДДУ) на дольщика в одном проекте.
«Отследить инвестиционные сделки и посчитать долю довольно сложно. Дело в том, что инвестор в 2022 году стремится не преумножить средства, а сохранить их. В этом его отличие от инвесторов 2021 и 2020 годов, которые могли заработать внушительную сумму на перепродаже квартиры, приобретенной на ранних стадиях строительства», — отмечает генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
Инвестиции в кредит
По словам Анжелики Альшаевой, раньше инвесторы чаще всего приобретали квартиры «за наличные». Сейчас доля покупок по 100% оплате ничтожно мала: не более 2%, чуть меньше 20% сделок — это рассрочки, и порядка 80% сделок совершаются с использованием ипотеки. Причем среди тех, кто приобретает квартиру в ипотеку, тоже есть инвесторы — это клиенты, которые имеют, например, миллион рублей, и вкладывают его в жилье в качестве первого взноса. Благодаря низким ипотечным ставкам ежемесячный платеж получается небольшим, и после получения ключей собственник сможет компенсировать расходы на кредит за счет сдачи квартиры, поясняет эксперт.
«С апреля 2022 года резко увеличилась доля инвесторов, которые используют ипотечное кредитование, — подтверждает тренд Виктория Кирюхина. — Если в первом квартале 2022 года средняя доля ипотеки среди инвесторов была на уровне 56-57%, то с апреля — 68-69%. То есть даже инвесторы активно используют ипотеку, хотя традиционно такая категория покупателей чаще приходит с «живыми» деньгами».
Инвестиционные стратегии могут быть разные, и получить доход можно и с ипотечным кредитом, соглашается Ян Фельдман. «Существуют, например, программы с нулевой ставкой на первые два года. Но даже при ставке 7-8% можно получить выгоду с учетом роста цен на недвижимость и повышения строительной готовности объекта», — отмечает эксперт. По его оценке, разница в цене между «котлованом» и готовой квартирой может достигать 25-30%.
Благодаря этому, по расчетам Фельдмана, можно окупить и рассрочку, даже если в годовом исчислении ее стоимость достигает порядка 15% — достаточно купить квартиры на начальном этапе строительства с большим первым взносом.
Качественные характеристики
Еще один тренд в инвестиционном поведении покупателей — снижение доли переуступок ДДУ, когда инвесторы перепродают жилье в строящемся доме. «Доля таких сделок от общего числа регистраций ДДУ в Петербургском регионе в 2022 году находится на уровне 15%, в 2021 году доля была 20%. Возможно, это связано как со стратегией, так и сложностью продажи, когда льготную ипотеку на строящееся жилье можно взять только от девелопера», — отмечает Виктория Кирюхина.
В плане выбора продукта поведение инвесторов мало изменилось — по-прежнему популярны небольшие лоты. «Инвесторов, которые в сегодняшней ситуации рассматривают приобретение квартиры как способ сохранения средств, привлекают студии и однокомнатные квартиры за счет низкого порога входа», — говорит Владислав Фадеев.
Однако Анжелика Альшаева предостерегает покупателей от выбора проектов, в которых доля подобных квартир высока: в жилых комплексах с большим количеством студий высокая конкуренция среди арендодателей заставит очень сильно снижать цены для съемщиков.
Ян Фельдман рекомендует также смотреть на качественные характеристики, которые повышают ликвидность объекта: «Желательно покупать квартиру рядом с метро, в районе с развитой инфраструктурой, у надежного застройщика», — перечисляет он ключевые параметры.
Доход: невысокий, но стабильный
Итоговый размер дохода от инвестиций в жилую недвижимость в современных условиях будет невелик, признают эксперты. «На данный момент инвестиционная покупка жилой недвижимости подразумевает не столько получение дохода, сколько сохранение денег в качественных проектах, а также, например, покупку квартиры «на будущее» для детей или родителей», — отмечает старший аналитик департамента исследований Nikoliers Алина Базаева. Доходность от сдачи в аренду квартиры на данный момент, по ее оценке, составляет порядка 4-5% годовых, а потенциал роста цен на жилую недвижимость сегодня ниже, чем в предыдущие годы.
Тем не менее, как подчеркнула Анжелика Альшаева, покупка квартиры все равно остается одним из самых популярных видов инвестиций. «Это объясняется надежностью: квартира в Петербурге или ближайших пригородах никогда не обесценится и всегда сможет принести гарантированный и стабильный доход от сдачи», — заключает эксперт.
