Не успел рынок недвижимости восстановиться после начала спецоперации, как началась частичная мобилизация, а Минфин заговорил об окончании периода субсидирования ипотеки. К каким последствиям для рынка жилой недвижимости это может привести, на какой спрос рассчитывают девелоперы и как государство могло бы поддержать строительный сектор, обсуждали участники дискуссии РБК Петербург «С чем рынок недвижимости подошел к осени 2022 года».
Строительная мобилизация
«В целом на текущей момент ситуация не изменилась по отношению к лету и даже к весне. И если весной сначала были панические настроения, то уже к маю рынок стабилизировался, он пережил эти изменения, спокойно вышел на тренд и развивается успешно», — описал текущее положение член Совета НОСТРОЙ, председатель Экспертного совета НОСТРОЙ по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
«С мая текущего года динамика спроса на квартиры в новостройках продолжает стабилизироваться. Застройщики планомерно выводят новые жилые комплексы в Петербурге и Ленобласти», — согласен начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
Частичная мобилизация, по словам Алексея Белоусова, на деятельности строительного сектора пока не отразилась. «Я знаю только один пример реального человека, который работает в крупной компании и получил повестку. В другой компании повестку получил директор филиала, потому что он в прошлом офицер и участник горячих операций. Но это единичные события, они никак не повлияют на рынок», — подчеркивает глава СРО.
Часть девелоперов ощутила влияние мобилизации на настроения покупателей. «На второй день количество обращений снизилось на 40%, сделки по-прежнему проходят, но количество броней снизилось кратно во всех сегментах», — сообщил коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Субсидированная ставка
Однако это не единственный и не самый существенный фактор, который может негативно повлиять на спрос на жилую недвижимость и прервать наметившийся тренд на стабилизацию. «Если говорить о событиях последних дней, то непосредственного влияния на желание людей заключить договор, я не заметил. Большее влияние на нашу деятельность может оказать заявление Эльвиры Набиуллиной относительно того, что ЦБ считает субсидирование ставок застройщиками тревожной темой. Это были рабочие схемы, для многих застройщиков они были серьезным подспорьем», — подчеркнул директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Его поддержала начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По ее словам, если на старте программы господдержки ставки, досубсидируемые застройщиком до 0,1%, предлагались, чтобы сделать ипотечный платеж более комфортным для заемщиков, то сегодня ясно: вопрос не в комфорте, а в принципиальной возможности для человека взять кредит. «Цены за последнее время выросли настолько, что если покупатель остается в рамках действующих стандартных ипотечных программ без субсидирования ставки, то он не тянет ипотечный платеж, не может быть надлежащим заемщиком, и банк просто откажет ему при рассмотрении заявки», — поясняет она. По данным Денисовой, с начала 2021 года, то есть за 1 год и 8 месяцев, цены на первичном рынке жилой недвижимости комфорт-класса выросли на 40%. И ограничение на ипотеку под 0,1% — а банки уже отказываются от программ со ставкой ниже 1,1% — сразу отсекает часть аудитории.
Справедливости ради, субсидированная ипотека под 0,1% несет дополнительные риски для банков, о которых напомнил коммерческий директор Группы RBI Дмитрий Фалкин. По его словам, чтобы компенсировать банкам разницу в ставках, застройщики завышают цену на квартиры на 30%. То есть банки выдают кредит на сумму, существенно превышающую реальную стоимость залога, и эту разницу не покрывает первоначальный взнос в 10%. «Реализация этого залогового актива минусовая, конечно, это риски. В то же время, и мы, и банки заинтересованы в выдаче ипотечных кредитов, и они вместе с нами ищут решения. Например, предложение от крупнейшего банка — ипотека траншами для облегчения схемы трейд-ина», — добавил Фалкин.
В сегментах более дорогой недвижимости — от высокого комфорта, бизнес-класса и далее — вопрос ипотеки под 0,1% стоит не столь остро. «У нас есть сегмент премиальной недвижимости, там ипотека не самый рабочий инструмент — в большинстве случаев применяются рассрочки, которые, по ФЗ-214, мы можем предоставлять до ввода объекта в эксплуатацию», — рассказал Сергей Софронов. В сегменте сервисных апартаментов, по его словам, доля ипотеки в июне-июле 15-20%, а в августе подросла до 40%. Апартаменты, по оценке Софронова, в последнее время «встали на крыло» благодаря репутации надежного инструмента для инвестирования.
Инвестиции в метры
К сожалению, рынок недвижимости не получил ожидаемого притока средств от инвесторов по завершению 3- и 6-месячных вкладов, открытых весной в момент резкого повышения ключевой ставки ЦБ.
Сергей Степанов отмечает, что в августе текущего года процент ипотечных сделок в Объединении «Строительный трест» составил 91%. «Возможно, что часть договоров была заключена с первоначальным взносом, который был сделан благодаря деньгам ранее размещенных на депозите», — полагает он.
Другие участник рынка более категоричны. «Ничего не произошло. Нельзя сказать, что это аудитория инвесторов, которая готова сначала размещать под 20%, а потом через несколько месяцев закрыть вклад и купить недвижимость. Несмотря на ожидания некоторых экспертов, этого не случилось, большинство вкладчиков предпочло оставить деньги в банках», — прокомментировала ситуацию коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко.
По ее словам, есть определенная надежда на обладателей валютных вкладов, поскольку в текущей ситуации это не самый надежный актив. «Это может дать дополнительные сделки, дополнительный приток денег на рынок. В основном владельцы этих денег — покупатели дорогой недвижимости, поэтому тренд скорее отразится на сегментах бизнес-класс и премиум», — добавила Немченко.
Баланс цены
Несмотря на неопределенные перспективы спроса, девелоперы не видят предпосылок к снижению цен на жилую недвижимость. «Сегодня средняя цена «квадрата» в наших проектах комфорт-класса варьируется от 135 до 335 тыс. руб. в зависимости от объекта. Предпосылок для снижения стоимости жилья нет. Корректировка цен может быть в неликвидных проектах или в объектах, где они изначально были завышены», — подчеркивает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Дмитрий Ефремов также привел динамику по комфорт-классу: «Аналитики не прогнозируют значительного роста или снижения цен. Средневзвешенная стоимость в классе комфорт выросла в августе на 2% (191 тыс. руб. за кв.м), а в эконом-классе снизилась — на 4% (158 тыс. руб. за кв.м), вернувшись к своим стандартным значениям после роста в июле».
«Есть объективная себестоимость, от нее деться некуда», — говорит, в свою очередь, Светлана Денисова. «Обесценение квадратного метра приводит к обесцениваю всех активов, включая колоссальные банковские залоги. Это просто обрушивает экономику», — добавила она.
Один из немногих реальных вариантов снижения цены — строить там, где земля дешевле, то есть в Ленобласти. «Мы видим в последнее время достаточно большое количество проектов, которые выходят на границе с городом либо в периферийных районах. Это не желание людей уехать поближе к природе, не сменившейся тренд на какой-то загородный образ жизни, а скорее возможность приобрести жилье по более низкой цене», — уверен Сергей Софронов.
Алексей Белоусов заметил, что на уровень цен могло бы повлиять правительство города — если бы сняло с застройщиков бремя строительства социальной инфраструктуры. «Сейчас совершенно спокойно город, исходя из подросших возможностей бюджета, может взять на себя строительство детских садов и школ. Это может понизить стоимость квадратного метра на 40-60% и более за квадратный метр», — подчеркнул Белоусов.
В условиях высокой себестоимости и сокращения платежеспособного спроса застройщики стараются изыскать разные способы по снижению цен на квартиры, один из приемов — уменьшение площади. «Мы видим, что квартирографии новых проектов, которые выходят в продажу или находятся в стадии разработки — это очень мелкая нарезка, что связано в первую очередь с чеком покупки и ее доступностью», — посетовала Екатерина Немченко.
«Недавно прозвучало заявление Мутко относительно того, что государство заинтересовано в строительстве более просторных квартир. Я поддерживаю эту тему. Мы должны строить квартиры, в которых люди бы жили, поэтому Объединение «Строительный трест» развивает стратегию создания домов для жизни. А инвестиционный продукт — это апарт-отели с профессиональными управляющими компаниями в гостиничной сфере», — подчеркивает, в свою очередь, Сергей Степанов.
Время для работы над собой
Дальнейшие прогнозы делать очень сложно, отметил Ян Фельдман. «Уровень неопределенности сегодня слишком высокий, ситуация меняется очень быстро.
Скорее всего, часть покупателей, как и раньше, будет придерживаться выжидательной позиции. Другие — будут вкладывать сбережения в недвижимость, как наиболее понятный и надежный инструмент», — полагает он.
С точки зрения предложения — по словам участников дискуссии, проекты, начатые ранее, будут выходить на рынок, однако темпы роста нового предложения снизятся. «Думаю, что в ближайшее время мы увидим изменения в количестве выводимых проектов в продаже, будет ли это краткосрочный или долгосрочный эффект — увидим», — отметил Дмитрий Фалкин.
Пока же часть застройщиков сохраняет прежние темпы: «Мы движемся в утвержденном графике, стараемся быстрее согласовать проекты планировки по тем земельным участкам, которые приобрели. В этом году Объединение «Строительный трест» вывело в продажу порядка 120 тыс. кв.м», — говорит Сергей Степанов.
В целом, по словам Светланы Денисовой, сейчас девелоперский бизнес усиленно работает над продуктом, над процессами. «Это и тщательное проектирование, и анализ тех проектов, которые готовились, но еще не были в продаже. Мы работаем над собой и в плане продаж, выстраиваем правильный язык со своей аудиторией, усиливаем ипотечное направление», — перечислила она. «Любые кризисные ситуации усугубляют конкуренцию, а конкуренция заставляет бизнес энергичнее двигаться, предпринимать какие-то действия», — заключает Денисова.
