Пандемия изменила рынок региональных покупок, упростив такие сделки за счет развития цифровых инструментов. При этом личный контакт и знакомство с застройщиком и проектом по-прежнему остаются важным фактором при решении о покупке. Кто и как сегодня покупает недвижимость в Петербурге, и как рост стоимости недвижимости отразился на региональном спросе — в материале РБК+ Петербург.
Миграционные волны
Согласно исследованию Циан, цены на недвижимость растут быстрее в городах с более высоким миграционным приростом. В лидерах рейтинга по росту цен Москва и Санкт-Петербург как самые популярные локации для переезда, затем идут крупные межрегиональные центры-миллионники Приволжского федерального округа: Казань, Нижний Новгород и Самара.
С ростом численности населения в регионах растет и ввод жилья. Так, максимальные объемы ввода в Москве, Петербурге и Краснодаре, в каждом из которых построено более 20 млн кв. м жилой недвижимости за период 2010-2021 гг., подсчитали аналитики. При этом в Северной столице за этот период введено почти в два раза больше жилья, чем в Краснодаре.
«Есть стандартные факторы роста цен на недвижимость, однако эксперты часто забывают про не менее важный, а порой и определяющий элемент — миграционные процессы. По данным Всероссийской переписи населения 2021 года в российских городах с населением более 500 тыс. человек ключевым фактором изменения стоимости квартир выступает динамика численности населения. Реальные доходы населения в период с 2016 по 2022 год оказались менее значимыми для роста цен на жилую недвижимость, чем миграционный приток в города и введение программы льготной ипотеки», — говорит руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов.
Каждая третья покупка
В Петербурге, по словам участников рынка, на региональные покупки приходится примерно треть сделок. «Доля региональных покупателей у нас достаточно стабильна с 2019 года — на них приходится около 31% сделок. При этом надо понимать, что речь идет не только о тех, кто задумывается о переезде в Петербург, но и тех, кто фактически уже живет в Петербурге, хотя еще и не имеет своей квартиры», — говорит начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург» Владислав Фадеев.
По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, доля иногородних покупателей с начала 2022 года планомерно растет — с 36% в январе до максимальных 48% по предварительным данным по итогам сентября. На первый месяц осени приходится традиционный подъем перед началом учебного года. «В среднем в 2022 году доля иногородних покупателей составляет порядка 40% — это соответствует уровню предыдущих периодов 2020-2021 годов», — добавляет эксперт.
По прогнозам девелоперов, до конца года ожидается уменьшение доли региональных сделок, что обусловлено объективными макроэкономическими факторами.
Чаще всего жилье в Петербурге приобретают жители Мурманской области, Приморского края, Москвы, Красноярского края, а также Новгородской и Архангельской областей, отмечает генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. «В целом этот список не меняется уже на протяжении нескольких лет: именно жители перечисленных регионов чаще всего переезжают в Петербург», — отмечает эксперт. Владислав Фадеев дополняет этот перечень покупателями из Пскова и с Камчатки. Ольга Трошева — из республики Коми, Ханты-Мансийского автономного округа, Вологодской области и Башкортостана.
Цель покупки
Портрет регионального покупателя, как и спрос, устойчив и выглядит следующим образом: это преимущественно молодая аудитория — 18-25 лет — студенты и абитуриенты, которые поступили в Петербургские вузы, или уже состоявшиеся выпускники. «Обычно недвижимость им покупают родители. Вслед за детьми часто и старшее поколение переезжает из своего региона в Северную столицу, после окончания трудовой деятельности. Чаще всего квартиры приобретаются после продажи своего имущества в родном регионе или с накоплений. Возраст этой категории клиентов — от 50 до 65 лет», — отмечает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. Еще одна категория покупателей — инвесторы.
Самый популярный тип квартиры у иногородних покупателей — однокомнатная. «Ее выбирают около 40%. Среди объектов «КВС» такие клиенты чаще всего выбирали ЖК «Ясно.Янино» и «ЮгТаун», — приводит данные компании Анжелика Альшаева.
Владислав Фадеев уточняет, что структура покупок по комнатности у региональных клиентов в проектах «Главстрой Санкт-Петербург» не отличается от показателей продаж в целом. «Можно отметить, что чуть большая доля приходится на 1-комнатные квартиры, но эта разница не очень значительна», — говорит он.
Число инвестиционных покупок активно растет со стороны жителей московского региона. «Преимущественно они выбирают квартиры в объектах, расположенных в центре Петербурга или ближайших к нему локациях. Это может быть как жилая недвижимость, так и сервисные апартаменты. По сравнению с Москвой, ликвидный объект в нашем городе обойдется на 40-50% дешевле», — поясняет Ян Фельдман.
Более половины жителей регионов оформляют ипотеку. Также достаточно востребованы программы рассрочки: на них приходится около трети сделок, говорит Анжелика Альшаева. Кроме того, у региональных покупателей востребованы программы трейд-ина и быстрого выкупа.
Рост стоимости недвижимости последних лет не стал стоп-фактором для покупок в Петербурге со стороны жителей других регионов. Как и петербуржцы, они чаще всего пользуются льготными ипотечными программами, дополнительно субсидированными застройщиками и банками, отмечает Ольга Трошева. «Эти программы со ставками от 0,01% продолжают действовать. Напомним, что доля ипотечных сделок в объеме спроса на рынке Петербурга в августе побила все рекорды и достигла 89%», — добавляет эксперт.
Преимущества для регионов
Поддержать продажи, в том числе региональные, в пандемию были призваны дистанционные механизмы заключения сделок, но, по словам участников рынка, личный контакт остается решающим при покупке недвижимости. «Людям сложно решиться не глядя отдать несколько миллионов рублей за объект, который для них существует только в виде картинки на мониторе или в рекламном буклете», — говорит Ян Фельдман. Облегчает такие сделки знакомство с застройщиком и его проектами. Также позитивно сказывается работа с местными риелторами, которые выступают дополнительным гарантом сделки. Для этого застройщики проводят обучение и экскурсии для своих «представителей» на местах.
Региональные покупатели также могут рассчитывать на дополнительные скидки от застройщиков. «Для клиентов из регионов в «КВС» действует скидка 1% на квартиру или коммерческое помещение. Кроме того, иногородние покупатели также могут воспользоваться программой «Квартира в зачет». Кстати, по ней принимаются не только квартиры и комнаты, но также апартаменты и загородные дома в любом регионе России», — рассказывает Анжелика Альшаева.
В объектах ГК «Ленстройтрест» до конца 2022 года действует скидка для региональных покупателей 2% от стоимости квартиры или коммерческого помещения.
Перспективы сделок
В дальнейшем, по мнению экспертов, интерес к Петербургу сохранится. «Это второй по величине город России с развитой инфраструктурой, огромными возможностями для отдыха, образования и поиска работы. С точки зрения внутреннего туризма Северной столице нет равных — Петербург остается самым любимым направлением для путешествий внутри страны, согласно различным опросам жителей регионов. Это означает, что недвижимость под сдачу в аренду здесь всегда будет востребована», – говорит Ольга Трошева.
Ян Фельдман делает ставку на агентский канал продаж. «В период нестабильности это закономерно — риелторы выступают дополнительным гарантом правильного выбора и надежности застройщика. До момента стабилизации ситуации доля агентских продаж, в том числе региональных, может даже увеличиться», — заключает он.