В начале марта рынок апартаментов пережил всплеск спроса, покупатели стремились вложить средства в надежный инструмент инвестирования, однако дальнейшие перспективы сегмента связаны с уровнем ставок ЦБ. Как эксперты и девелоперы видят перспективы вложений и загрузки апарт-отелей — в материале РБК Петербург.
Непростые времена
По оценке консалтинговой компании «Джонс Лэнг ЛаСаль», в первом квартале 2022 года объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости составил 105 млрд руб., что в 2,4 раза выше результата аналогичного периода предыдущего года (44 млрд руб.). Текущий показатель в рублях является максимальным значением для первых кварталов за 20-летнюю историю наблюдений. В Петербурге объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости в первом квартале 2022 года составил 17,8 млрд руб., что хотя и ниже показателя аналогичного периода прошлого года — 26,7 млрд руб., но в целом соответствует уровням первых кварталов предыдущих лет и даже превышает их. Сейчас многие участники рынка приостановили инвестиционную активность, они наблюдают за дальнейшим развитием ситуации, ждут ее стабилизации, отмечают консалтеры.
По словам вице-президента Becar Asset Management Катерины Соболевой, текущая ситуация на рынке апартаментов очень непростая. «В марте мы наблюдали ажиотажный спрос — несмотря на ставку по ипотеке, люди искали способ избавиться от рублей и покупали квадратные метры. Апартаменты пользовались популярностью так же, как жилая недвижимость. Однако сейчас, учитывая отсутствие ипотеки по доступным ставкам, рынок будет переживать непростые времена».
В 2021 году спрос на апартаменты в Петербурге достиг рекордных размеров. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в городе было продано 5,3 тыс. лотов общей площадью 161 тыс. кв. м. — на 13% больше, чем годом ранее. Сегодня, по словам девелоперов, ситуация меняется буквально каждый день, но на рекордные продажи рассчитывать уже не приходится.
«По апартаментам у нас последняя неделя февраля и первая неделя марта прошли достаточно успешно. Люди, что называется, пристраивали свои капиталы. Начиная со второй недели марта, мы почувствовали снижение активности населения в плане размещения денег в стройке», — отмечает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
В дальнейшем, по прогнозам эксперта, на спрос будет отрицательно влиять высокая ипотечная ставка. «По нашим проектам доля ипотеки в сегменте сервисных апартаментов колеблется от 40 до 60%. Да, мы это замещаем теми клиентами, которые приобретают за 100% плату, предоставляем рассрочки платежа, но они по действующему законодательству не могут выходить по срокам за рамки ввода объектов в эксплуатацию. Соответственно, мы ждем снижения спроса как минимум на ипотечную ставку», — сказал он.
Понижение без изменения
После перезапуска программы льготной ипотеки для новостроек, в Петербурге выросла сумма кредита и увеличилась процентная ставка, но рынок апартаментов это не спасает, поскольку на них ставка будет около 20-22% годовых.
Перезапуск программы льготной ипотеки для рынка новостроек приведет к оттоку потенциальных покупателей апартаментов в жилые проекты, полагает директор отдела продажи земли и девелоперских проектов ООО «Коллиерз Интернешнл» Антон Орлов. «Большинство покупателей апартаментов — инвесторы, которым важна доходность на вложенные средства. С ипотекой в 20% вкупе со снижением туристического потока апартаменты в ближайшее время явно не войдут в топ инвестиционных стратегий частных инвесторов».
Участник рынка также ожидают снижение спроса. «Сохранение той ставки ипотеки, которая есть, хотя и не убьет апартаменты в принципе, но сильно обрушит спрос», — отмечает, в свою очередь, генеральный директор Управляющей Компании RBI PM Карина Шальнова.
8 апреля Центробанк снизил ключевую ставку сразу на 3 п.п., с 20% до 17%, допустив дальнейшее постепенное снижение ключевой ставки. Однако, по словам экспертов, кардинально ситуацию на рынке это не изменит — рыночные ставки все равно останутся на высоком уровне.
Директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова назвала решение регулятора позитивным сигналом для рынка ипотеки. «Однако все еще недостаточным для существенного оживления спроса на ипотечные продукты. Нельготные ипотечные ставки снизятся примерно на те же 3 п.п., но обслуживать кредит заемщику будет сложно», — полагает Ирина Носова.
По словам директора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерины Щурихиной, с учетом текущего понижения ключевой ставки кредитные организации могут смягчить условия по ипотеке на 2-3 п.п., но ставки по рыночным программам все равно останутся на заградительном для заемщиков уровне. Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов отмечает, что такие кредиты можно рассматривать лишь на какой-то короткий период, скорее — как рассрочку, а не как ипотеку.
Расчет стратегии
Выбирая между покупкой квартиры или апартаментов в инвестиционных целях, инвестору предстоит оценить не только краткосрочные, но и долгосрочные риски. «Если недвижимость приобретается в инвестиционных целях, то выбор между ставкой в 11-12% и 18-20% — очевиден. С этой точки зрения льготная ипотека на рынке апартаментов в краткосрочной перспективе скажется скорее негативно», — соглашается Сергей Софронов.
Однако инвестору нужно оценивать перспективы, добавляет эксперт. «Сейчас мы имеем ситуацию, когда продажа жилой недвижимости на вторичном рынке возможна лишь покупателям с полной суммой на руках, — продолжает Сергей Софронов. — Среди клиентов инвесторов в наиболее популярные форматы — студии, однокомнатные, небольшие двухкомнатные — обладателей полной суммы меньшинство. Те, кто готов взять ипотеку под 20%, скорее всего, рассматривают очень быстрое ее погашение — буквально за год-полтора. Но в таком случае им проще взять рассрочку на новое жилье. Таким образом, перспективы быстро выйти в наличные из актива значительно ухудшаются».
В итоге реальная инвестиционная стратегия в жилье может базироваться только на ожидании снижения ключевой ставки ЦБ. Как следствие — снижение базовых ставок по ипотеке на вторичную недвижимость и упрощение продажи. «Это уже происходит и то же самое касается и апартаментов, с одной значительной поправкой — апартаменты сдаются в аренду с большей гарантией и большей выгодой, тем самым, компенсируют значительную часть платежа по ипотеке», — добавляет Сергей Софронов.
Доходность от сдачи в аренду тоже различается. «Операционная доходность сервисных апартаментов в два раза выше, чем у классических квартир, при этом участие собственника в управлении активом не требуется: все вопросы берет на себя профессиональная управляющая компания», — подчеркивал ранее преимущества сегмента директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов.
Программы для инвесторов
С точки зрения предложения у сегмента апарт-отелей есть сегодня две ключевые проблемы — продолжающийся рост себестоимости строительства и резкое удорожание проектного финансирования.
Что касается динамики роста цен на стройматериалы, пока сложно давать прогнозы, говорит Катерина Соболева. Главный вопрос в том, насколько оперативно будут решены логистические проблемы и как скоро наладятся поставки из «дружественных» стран. Понятно, что щебень, бетон и песок мы можем добывать в России, но без импортных штукатурки, электрики и лифтов нам точно не обойтись.
Ставки же проектного финансирования в результате подъема ключевой ставки ЦБ перевалили за 20%. Как следствие, девелоперы ищут альтернативные формы финансирования: инвестиционные и предварительные договоры с покупателями и иные схемы. Однако Сергей Софронов сомневается, что все они смогут заменить проектное финансирование, поскольку покупатели уже привыкли к тому уровню надежности, который гарантируют эскроу-счета. Поэтому главные надежды девелоперов связаны со снижением ключевой ставки.
Пока же высокая стоимость финансирования ведет к сокращению предложения. «Мы ожидаем, что вывод на рынок новых проектов в текущих условиях будет сильно ограничен, так как девелоперы пересматривают свои стратегии и переносят старт новых объектов до лучших временен, а некоторые замораживают и уже начатые стройки», — говорил ранее Антон Агапов.
Чтобы поддержать сокращающийся спрос со стороны покупателей, девелоперы, как и на рынке новостроек, предлагают субсидированные ипотечные программы на апартаменты. «У нас, например, действует ставка от 6,2% на первый год кредитования, что соответствуют периоду начала сервисной эксплуатации объектов в нашем случае», — говорит Сергей Софронов.
Но стоимость лотов из-за инфляции и продолжающегося роста цен на строительные материалы повышается. Поэтому в будущем девелоперы продолжат снижать финальную стоимость объектов как квартир, так и апартаментов за счет минимизации площадей, полагает Катерина Соболева. «В Петербурге уже можно найти квартиры площадью 16-19 кв.м, скоро мы увидим снижение площадей до 13-14 кв.м. Думаю, со временем большие квартиры станут редкостью — их можно будет найти только в очень дорогих локациях», — добавляет эксперт.
Переломить ситуацию могла бы программа субсидирования проектного финансирования и ипотечных ставок, полагает Антон Орлов. «В конечном счете, правительству нужно понять, что апартаменты, по крайней мере, в Санкт-Петербурге — это полноценный гостиничный продукт для конечных пользователей и инвестиционный — для инвесторов. И эта ниша должна развиваться», — добавляет эксперт.
Перспективы спроса
Сам формат при этом ожидает рост популярности. «Из-за роста цен и увеличения процентной ставки позволить себе покупку жилья сможет далеко не каждый, поэтому спрос сместится в пользу арендного жилья. Соответственно, все, кто успел купить какие-то квадратные метры, будут чувствовать себя хорошо. Сейчас мы наблюдаем краткосрочное снижение по арендным ставкам. Люди уехали, кто-то срочно перебрался за границу — предложение увеличилось. Однако со временем рынок восстановится, и ставки пойдут вверх», — полагает Катерина Соболева.
Уже сейчас аренда квартиры в Петербурге стала, в среднем, втрое выгоднее ипотеки, подсчитали в «Циан.Аналитике». Платеж по ипотеке вырос за последний месяц на 75%, а средние ставки аренды, напротив, снизились на 7%.
«Экономику таких городов, как Петербург, просто взять и обнулить невозможно. Следовательно, потенциал спроса на аренду, как следствие, на покупки апартаментов сохраняется. Причем, «ковидная» реальность в этом аспекте уже сформировала определенные правила игры и понимание, на чем будут зарабатывать апартаменты», — добавляет Сергей Софронов.
Управляющие компании, как и в пандемию, переходят на долгосрочную аренду. «Сейчас большинство апарт-отелей уходит опять в долгосрочную аренду, — отмечала ранее Карина Шальнова. — Но с 15 марта открыли авиасообщение с Китаем, и китайские туристы будут, но, возможно, не по тем ценам, которые мы всегда прогнозировали».
Кроме китайских туристов краткосрочную загрузку апартаментов обеспечат те, кто привык отдыхать за границей. «С начала сезона мы увидим стремительный рост внутреннего туризма — это станет большим преимуществом для инвесторов и представителей гостиничного бизнеса», — заключает Катерина Соболева.
