В конце февраля интерес к покупке жилья резко вырос — люди активно мониторили рынок, желая сделать «инвестиции в бетон» — однако оставалось не ясно, обернется ли этот интерес обеспеченным деньгами спросом. Как застройщики оценивают текущую ситуацию на рынке жилой недвижимости и перспективы ее развития — в материале РБК+.
Остаться на плаву
«Когда ключевая ставка ЦБ составляет 20%, получить ипотечный кредит напрямую можно в лучшем случае под 22% годовых. Строители понимают, что такой высокий процент станет «заградительным» и люди не смогут взять ипотеку. Поэтому так важны сейчас предпринимаемые правительством меры по установлению льготной ипотечной ставки на уровне 12% и снижению ставки по проектному финансированию — они окажут рынку существенную поддержку.
Стоит отметить также ряд предложений, влияющих на изменение сроков строительства. Например, возможность оперативного внесения изменений при импортозамещении одних конструкций на другие без потери качества. Это тоже очень серьезно поддержит рынок, ведь мы знаем, насколько тяжелые процедуры нужно сегодня пройти, чтобы внести изменения в проект.
На мой взгляд, самая большая проблема, с которой мы столкнемся — и уже сталкиваемся, состоит в том, что мы лишены возможности приобретать импортное оборудование, механизмы, компоненты для производства строительных материалов, а также крупной строительной техники. Задача импортозамещения требует незамедлительного решения. При поддержке Минстроя России начали создавать каталог импортной продукции, которая может быть оперативно заменена отечественными аналогами. Это позволит сократить время поиска застройщиком необходимого оборудования и материалов взамен импортных, а также поможет выстроить новые логистические цепочки. Напомню, что от 80 до 90% техники в стройке работает на импортном оборудовании.
В то же время, многие девелоперы, кто начиная с 1998 года пережил 1, 2, 3 кризиса хорошо понимают, какие меры необходимо предпринять и что надо иметь, чтобы остаться на плаву, выйти из этого тяжелого положения. Большинство крупных строительных компаний, насколько мне известно, с рынка уходить не собирается. Поэтому будем сохранять оптимизм».
Не исключено, что мы увидим отсрочку ввода запущенных проектов
«Текущие процессы на рынке недвижимости привели к тому, что в Санкт-Петербурге и Ленобласти сокращается количество застройщиков. Многие компании приостанавливают реализацию новых проектов и сдерживают продажи в текущих. Все сосредоточились на объектах высокой стадии готовности. Спрос при этом пока держится на достаточно приемлемом уровне благодаря инвестиционной привлекательности надежных квадратных метров в период кризиса.
Одной из серьезных проблем сегодня является рост стоимости строительных материалов и дефицит по ряду импортных позиций. При высокой доле использования отечественного сырья в сегменте масс-маркет остаются вопросы с инженерией. На сегодняшний день сложно сказать, как быстро поставщики смогут решить задачу с комплектующими.
В целом по рынку не исключено, что мы увидим отсрочку ввода запущенных проектов. Многие девелоперы в срочном порядке решают задачи со сменой поставщиков строительных материалов и выстраивании новых логистических цепочек. Для формирования других стратегий развития требуется время. Вывод новых объектов сдерживают высокие ставки проектного финансирования и неопределенная ситуация на рынке.
Пока мы не можем дать четких прогнозов по изменению структуры спроса и предложения на рынке даже на пару лет вперед. Поэтому мы стараемся быть более гибкими и готовиться к любым вариантам развития событий. «Балтийская жемчужина» не использует проектное финансирование, поэтому повышение ключевой ставки не отразилось на себестоимости строительства. В марте покупатели продолжали приобретать квартиры в микрорайоне по ранее одобренным кредитным ставкам или льготной ипотеке. Сервис трейд-ин позволил значительно увеличить сумму первоначального взноса и расширить число клиентов, которые могли воспользоваться субсидируемой ставкой. Новые условия льготной программы, безусловно, поддержат спрос в микрорайоне.
В то же время, одной лишь субсидируемой ставки недостаточно, чтобы поддержать строительную отрасль. Субсидирование проектного финансирования и льготной ипотеки будут эффективны при условии дебюрократизации отрасли, поэтапного раскрытия счетов эскроу, поддержки малого бизнеса и наукоемких секторов экономики, свободной конкуренции, улучшения инвестиционной ситуации и стимулирования экономического роста».
Спрос на недвижимость в Петербурге будет
«Рынок жилой недвижимости негативно отреагировал на повышение ключевой ставки: мотивы взять ипотеку по ставке на уровне 20% еще нужно постараться найти. Продление льготной ипотеки позволило рынку вздохнуть. Ставка в 12%, которая скорее всего у некоторых банков окажется чуть ниже, не такая замечательная как 6%. Но важно тут другое — лимит. Лимит в 12 миллионов фактически вернул льготную программу на рынок Петербурга. С таким размером кредита есть из чего выбрать.
В ближайшей перспективе спрос на недвижимость в Петербурге будет. Меньше, чем в прошлом году, со стабилизацией на уровне порядка 70% от среднего за 2019-2021 годы. Зависеть это будет от качества предложения. В масс-маркете покупатели хотели бы платить поменьше, а получать за эти деньги побольше. Так было всегда, сейчас эта тенденция будет более явной. В дорогой недвижимости спрос снижаться не будет — премиум, элитная недвижимость на кризис реагируют иначе. Вплоть до обратной ситуации, когда спрос растет.
Однако на переходный период девелоперам нужна поддержка не только со стороны спроса, но и со стороны предложения. То есть улучшение условий работы для строительного сектора, включая производителей стройматериалов. Сейчас, в условиях отмены цепочек поставок, у производителей возникают сложности с импортными компонентами для производства теплоизоляции, отделочных материалов, лифтового оборудования. Общие решения могут быть разные: от отмены НДС и введения заградительных пошлин на экспорт древесины, металла до приемлемых условий кредитования на развитие производственной базы.
Ситуация сложная, однако я не думаю, что будут серьезные задержки по уже запущенным проектам. Девелоперы сейчас делают все возможное, чтобы темпы строительства не снижались. Наша практика показывает, что это задача из категории выполнимых. Но это наша практика. У других компаний ситуация может быть иной.
Новые проекты будут выводиться по мере уточнения финмоделей и согласования проектного финансирования под условия, приемлемые для ведения строительства и продаж. Допускаю, что некоторые проекты из числа перспективных могут стартовать позже. В том числе, могут быть и вовсе перепроданы. В таких случая сроки могут сдвигаться и вовсе на следующие годы».
Воля, системный подход и дисциплина
«После шокового повышения ключевой ставки рынок некоторое время продолжал работать по инерции. Проводили уже заключенные договора, клиенты закрывали сделки по ипотеке под старые проценты. После этого началась некоторая стагнация. Рынок занял выжидательную позицию, анализировал текущую ситуацию и ждал ее изменения. Безусловно, все ждали от государства реальной поддержки отрасли и конкретных действий.
Те компании, которые были готовы к ситуации кризиса, в стратегии которых было заложено управление кризисными ситуациями, немедленно приступили к реализации антикризисных программ и планов, таких как поиски новых поставщиков, разработка программ рассрочки, перестройка логистических процессов, выход на новые рынки и так далее. Безусловно повышение ключевой ставки и появившиеся в результате высокие ставки по ипотеке и проектному финансированию были своеобразными заградительными мерами, очень многие проекты были временно остановлены, а текущие проекты пересмотрены.
Тем не менее, надо поблагодарить правительство за то, что оно своевременно приняло две основные меры поддержки строительной отрасли и смежных с ней отраслей: это появление субсидированной ипотеки со сниженной ставкой и поддержка снижения ставок проектного финансирования.
Цены на недвижимость продолжат рост по ряду объективных причин. Так, все прошлые годы мы наблюдали рост цены на строительные материалы. При этом сегодня 50-60% материалов отечественного производства создаются полностью или частично на базе иностранных платформ и составляющих, и совершенно очевидно, что они будут либо исчезать с рынка, либо существенно дорожать. Кроме того, не исключено, что в ближайшем будущем мы увидим ряд мер и процессов по сокращению количества строящегося жилья, что тоже не будет способствовать сдерживанию цен.
Если говорить глобально о стратегии в кризис — это воля, системный подход и дисциплина. Благодаря этим трем составляющим наша компания работает на рынке уже более 30 лет, пережила все кризисы, не прекращая заниматься НИОКРом, импортозамещением, бережливым производством, придумывать новые технологичные решения и подходы, работать с себестоимостью и ликвидностью и разрабатывать новые продукты. Что касается государства, сегодня настало время серьезных усилий по поддержке науки, инноваций и внедрения их в производство».
Основная опасность для рынка — уход «импортозамещенной» продукции
«Наш проект — это выведенная уже на рынок III очередь строительства жилого комплекса «Огни Залива». Основная стратегия связана с удержанием себестоимости строительства и соблюдением изначально заданных темпов и сроков, учитывая нынешнюю турбулентность цен на строительные материалы и, в целом, неопределенность на будущее многих составляющих ситуации на рынке.
Мы находимся в достаточно хорошей степени готовности, поскольку пока у нас идут, в основном, монолитные работы, а все остальные работы мы только планировали начинать. Поэтому мы еще можем проверить материалы и оборудование, которые используем и которые предусмотрены проектом, с точки зрения их наличия на рынке, стоимости, «завязанности» на импорт полностью или отдельных компонентов.
После 2014 года использование стройматериалов и оборудования в нашей компании было максимально локализовано. Но, к сожалению, продукция, которую раньше мы считали уже импортозамещением, — ведь она производилась на заводах, находящихся в России, — на сегодня уходит с рынка. И сейчас это является основной опасностью для рынка. Особенно актуально это в части инженерных систем.
Если говорить с точки зрения продаж, то первый месяц турбулентности мы успешно выдержали благодаря тому, что ранее были согласованы ипотечные кредиты у большого количества клиентов, кроме того, люди активно вкладывали и собственные деньги. Поэтому темпы продаж были даже выше запланированных. Мы понимаем, что ранее одобренные ипотеки закончились, но возлагаем большие надежды на востребованность у наших клиентов новых условий программы льготной ипотеки. Что касается проектного финансирования по нашему объекту, то оно было ранее одобрено, мы работаем со Сбербанком стабильно, — банк не меняет ставку, и в этом отношении мы уверенно смотрим в будущее.
На мой взгляд, ближайшие месяцы покажут, как все происходящее на рынке повлияет на текущее строительство. Возможно, другие застройщики, которые останутся без всего необходимого для продолжения строительства, что было заложено у них в проектах, могут оказаться в сложной ситуации.
Если говорить о выводе новых проектов, то до запуска программы субсидирования ставок проектного финансирования ни один стартовать не сможет. Поэтому, скорее всего, в ближайший месяц никакие новые проекты не будут заявляться».
Рынку нужны новые проекты
«Ситуация на рынке пока в пользу продавца: как во все кризисные времена россияне традиционно ориентируются на инвестиции в недвижимость. Тем более, что иные варианты вложений стали гораздо более рискованными или практически недоступны. Но, конечно, стоит иметь в виду, что платежеспособность падает, а спрос снижается за счет насыщения.
На волне подорожавшей ипотеки возрос интерес покупателей к различным программам, предлагаемым застройщиками. Например, у нас пользуется популярностью беспроцентная рассрочка. Также мы регулярно проводим различные акции, ориентируясь на потребности наших клиентов. Например, машиноместо в подарок к трехкомнатной квартире мы стали предлагать еще в конце 2020 года. И это по-прежнему актуально. В прошлом году запустили программу жилищного трейд-ин. Кроме того, сейчас предлагаем скидку в размере 8% ипотечным покупателям, а также тем, кто приобретает квартиру за полную стоимость. Ну и, конечно, используем самый популярный инструмент — субсидирование ипотечных программ совместно с банками-партнерами. Этот вариант отлично себя зарекомендовал, нет смысла от него отказываться.
Все наши стройки работают в штатном режиме, и пока отсрочек по вводу объектов в эксплуатацию не планируется. Но рынку нужны новые проекты: за 2020-2021 годы с него были «вымыты» наиболее интересные и ликвидные варианты и сейчас в некоторых сегментах наблюдается дефицит предложения. Например, мало предложения жилья бизнес-класса. В этом году мы планирует вывести на рынок жилой комплекс бизнес-класса в Московском районе: сейчас ведутся проектные работы.
В условиях беспрецедентных западных санкций строительная отрасль без всякого преувеличения становится бюджетообразующей, поэтому власти предпринимают самые серьезные меры для ее поддержки. Так, в числе принятых мер — льготное кредитование застройщиков, сокращение сроков разработки и согласования градостроительной документации. В сфере земельных отношений предусмотрена пролонгация договоров аренды участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и возможность льгот по аренде, упрощение порядка различных экспертиз. Если эти меры будут реально действовать, а не останутся на бумаге, это будет существенной поддержкой отрасли».