Всплеск, откат, ожидание — такова первая реакция петербургского рынка недвижимости на повышение ключевой ставки ЦБ. Появление ипотеки с господдержкой для первичного рынка подало надежду девелоперам на сохранение спроса, пусть и несколько ниже уровня прошлых лет. Вторичный рынок такой поддержки не получил, поэтому здесь аналитики ожидают снижения цен. Как меняется спрос на квадратные метры в Петербурге и Ленобласти, рассказали эксперты и участники рынка недвижимости.
За гребнем волны
Рынок жилой недвижимости Петербурга и Ленобласти отреагировал на повышение ключевой ставки ЦБ волнообразным движением: кратковременный рост спроса, сменившийся спадом. На первичном рынке резкий скачок на +20-25% от фоновых значений произошел после повышения ключевой ставки, но уже 12-15 марта эти показатели снизились ниже средних значений за последние полгода, уточняет руководитель Циан.Аналитика Алексей Попов.
«Первоначально на рынке наблюдались некоторые панические проявления. Резко возросло количество звонков и заходов на сайты и, что самое важное, — увеличилось общее количество заключенных сделок. Это была ситуация, когда граждане спасали свои накопления в метрах от инфляции и приобретали то, на что им хватало средств, иногда не глядя на планировку», — комментирует причины всплеска руководитель управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Елена Гутман.
В марте, как отмечает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева, произошло закономерное снижения интереса к дорогостоящим квадратным метрам. «Повышение ключевой ставки до 20% после периода недорогих кредитных денег психологически оказало шоковое влияние на потребителей. Но за месяц спрос не смог просесть критически, поскольку недвижимость продолжали покупать клиенты с «живыми» деньгами и ранее одобренными кредитами», — добавляет она.
Похожую динамику показала и вторичная недвижимость. «В нашей компании рост количества обращений в первые недели марта (до 20-х чисел) составил около 30% по сравнению с январем и началом февраля», — говорит замгендиректора АН «Итака» Василий Павлов. Далее, по его словам, началось заметное снижение спроса, и за последнюю неделю марта количество входящих обращений на вторичном рынке упало до половины от уровня января-февраля.
Плоды господдержки
Дальнейшие прогнозы по первичной и вторичной недвижимости расходятся. Все дело в ипотеке: льготная госпрограмма под 12% действует только на первичном рынке, тогда как ставки на вторичном по-прежнему зависят от ключевой ставки ЦБ. «Минимальные доступные ставки на вторичном рынке — 17,95% (действует в течение месяца), стандартные минимальные ставки — 19,5%, что само по себе не сможет удержать спрос на вторичку», — говорит Василий Павлов. Соответственно цены, по его прогнозам, на вторичном рынке могут начать снижаться уже к осени.
17,95% — минимальные доступные ставки на вторичном рынке (действуют в течение месяца), стандартные минимальные ставки — 19,5%
На первичном рынке девелоперы готовятся пожинать плоды господдержки. «После повышения ключевой ставки и соответственного роста всех жизненно важных для отрасли ставок, возникла реальная угроза торможения текущих и «заморозки» новых проектов. Надо поблагодарить правительство за то, что оно своевременно приняло две основные меры поддержки строительной отрасли и смежных с ней отраслей. Это, безусловно, появление субсидированной ипотеки со сниженной ставкой и поддержка проектного финансирования», — подчеркивает заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
Как отмечает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов, ставка в 12% не столь привлекательна, как 6% на предыдущем этапе госпрограммы. «Но важно тут другое — лимит. Лимит в 12 миллионов фактически вернул льготную программу на рынок Петербурга. С таким размером кредита есть из чего выбрать. Далее заемщик может рассчитывать на рефинансирование — по мере снижения ключевой ставки ЦБ, которая на экстремальном уровне вечно держаться не будет», — уточнил эксперт.
Господдержка нужна не только со стороны спроса, полагает Сергей Софронов. Необходима также поддержка предложения, то есть улучшение условий работы для строительного сектора, включая производителей стройматериалов. «Сейчас, в условиях отмены цепочек поставок, у производителей возникают сложности с импортными компонентами для производства теплоизоляции, отделочных материалов, лифтового оборудования. Общие решения могут быть разные: от отмены НДС и введения заградительных пошлин на экспорт древесины, металла до приемлемых условий кредитования на развитие производственной базы», — полагает эксперт.
В свою очередь, Алексей Попов заметил, что на фоне высокой инфляции есть повод вернуться к обсуждению идеи о поэтапном раскрытии эскроу-счетов. «У нее есть как аргументы «за» — позволит гибче подходить к ценообразованию и к закупкам стройматериалов на фоне постоянного роста цен на них, так и «против» — такая схема повышает риски для покупателей», — уточняет эксперт.
Инструменты самопомощи
Сами девелоперы также не сидят сложа руки. Во-первых, предпринимаются меры по сдерживанию роста цен. Как подчеркнул Максим Жабин, в текущих условиях крайне важно работать с себестоимостью. «Мы пересматриваем все логистические и технологические цепочки, перенастраиваем и адаптируем их на основе принципов бережливого производства», — рассказал он.
Во-вторых, компании адаптируют к текущим условиям инструменты продаж и создают новые. В частности, Максим Жабин упомянул новую программу компании — аренду с правом выкупа, которая востребована покупателями и может выступить аналогом ипотеки.
«В «Балтийской жемчужине» работает ипотечный специалист, он помогает клиенту сформировать комфортную стратегию покупки квартиры с использованием льгот и предложений банков. Кроме того, мы предоставляем сервис трейд-ин, при котором опытные агенты берут на себя заботы по продаже имеющейся квартиры в счет новой», — поделилась, в свою очередь, Ася Левнева.
Елена Гутман добавила к перечисленным инструментам рассрочку от застройщика. «Мы с лета 2021 года реализуем беспроцентную рассрочку от застройщика на 2-комнатные квартиры с платежом 25- 30 тыс. руб. в месяц. Вероятнее всего, что мы и далее будем использовать эту методику, продвигая те или иные квартиры с учетом актуальных задач по продажам», — сказала она.
Спрос будет, но меньше
Дальнейшие прогнозы по развитию ситуации эксперты дают с большой осторожностью. «У нас ежедневно работает кризисный штаб, и часто решения, которые мы приняли вечером, к утру уже устаревают, и их нужно менять. Основная проблема — рост цен на все виды строительных материалов и нарушение логистических цепочек. Цены на недвижимость совершенно очевидно продолжат рост, при этом спрос на недвижимость, в результате снижающейся покупательской способности клиентов, может сокращаться», — поделился Максим Жабин.
По мнению Сергея Софронова, спрос на первичном рынке будет. «Меньше, чем в прошлом году, со стабилизацией на уровне порядка 70% от среднего за 2019-2021 годов», — полагает эксперт.
70% — прогнозируемый уровень спроса на первичном рынке недвижимости по сравнению с периодом 2019-2021 гг.
Однако высокий уровень инфляции, безработицы и закредитованности населения будут сдерживать интерес потребителей к капиталоемким покупкам, уточняет Ася Левнева. «Думаю, что без стабилизации внешнеэкономической ситуации и стимулирования экономического роста мы не можем ожидать ощутимого повышения спроса на недвижимость в регионе», — добавляет она. В свою очередь, Алексей Попов напоминает, что на спрос на недвижимость влияет и обстановка на рынке труда — покупатель должен быть уверен, что сможет регулярно выплачивать взносы по ипотеке.
На вторичном рынке, по словам Василия Павлова, снижение спроса приведет не только к снижению цен, но и к удлиннению цепочек продаж.
По словам Сергея Софронова, в разных сегментах ситуация будет различной. «В масс-маркете покупатели хотели бы платить поменьше, а получать за эти деньги побольше. В дорогой недвижимости спрос снижаться не будет — премиум, элитная недвижимость на кризис реагируют иначе. Вплоть до обратной ситуации, когда спрос растет», — сказал Софронов.
Отметим, что в прошлом году, по данным Knight Frank St Petersburg, сумма сделок с элитной недвижимостью обновила 10-летний рекорд и составила около 25 млрд руб. «Существенная волатильность валюты, увеличение процентных ставок по депозитам, ограничение возможностей покупателей недвижимости за пределами страны — все это будет способствовать привлечению внимания к элитным жилым комплексам Санкт-Петербурга, росту их инвестиционной привлекательности», — прогнозируют консалтеры.
В то же время аналитики не исключают, что действие указанных драйверов на рынке элитной недвижимости может оказаться краткосрочным. «Для сегмента недвижимости высокой ценовой категории начался период преодоления и поиска альтернативных вариантов развития из-за значительной доли использования в строительстве импортных материалов и оборудования», — предостерегает, в свою очередь, Ася Левнева.
Отсекая лишнее
Помимо объема спроса, трансформируется также его структура. Елена Гутман отмечает тенденцию на смещение спроса в сторону малогабаритных квартир. «В нашем жилом комплексе «Огни Залива» количество сделок по 1-комнатным квартирам и студиям выросло на 25%. По данным за март 2022 года, 27% сделок пришлось на семейные квартиры и 73% составили сделки с 1-комнатными квартирами и студиями. Эта пропорция нехарактерна для нашего проекта, который мы позиционируем как комплекс в основном для семейных пар, — и ранее в общей структуре спроса доля студий и 1-комнатных квартир всегда была меньше, чем доля 2- и 3-комнатных квартир», — рассказала она.
Ася Левнева полагает, что для поддержания платежеспособного спроса застройщики вынуждены будут экономить на строительных материалах и квадратных метрах. В приоритете у покупателей останутся функциональные лоты — небольшие квартиры для сдачи или дома с участками в пригороде для ведения натурального хозяйства. «Рынок будет сужаться и монополизироваться. Возможно, участникам рынка придется отказаться от развивающегося в последнее время тренда на просторные квартиры и комфортную жилую среду», — полагает эксперт.
Впрочем, по мнению Елены Гутман, люди готовы отказаться от «лишних» квадратных метров, но не от комфорта. «Квартира — это долгосрочная покупка, основная масса покупателей не меняет квартиры, условно говоря, каждые 5 лет. Поэтому для клиентов, даже несмотря на стремление как-то сократить затраты и выбрать более компактный вариант квартиры, все равно остается очень важной среда проживания — ведь она формирует в целом настроение человека, влияет на его психологическое состояние, обеспечивает позитивный фон для жизни семьи», — поясняет эксперт. Поэтому независимо от метража покупатели будут выбирать комфортные планировочные решения.
«Будут выбираться планировки квартир, в которых минимум пустой ненужной площади — это особенно касается коридоров и холлов, будут сокращаться и площади спален. Но при этом покупатели будут делать акцент на площадь кухни, чтобы она позволяла семье комфортно проводить значительное время», — привела пример Елена Гутман.
Максим Жабин также считает, что кризис — не повод поступаться качеством продукта и качеством жизни. «Несмотря на работу кризисного штаба, мы не останавливали работу над нашими проектами, над квартирографией, над улучшениями нашего продукта. В кризис главное сохранить жизнь и не останавливаться в развитии, чтобы когда станет немного легче и наступит передышка, начать снова расти», — заключил он.
