Начало 2022 года на рынке загородной недвижимости региона сопровождалось традиционным затишьем, но в марте начался резкий рост спроса на готовые объекты. Как отмечают участники рынка — покупатели стремились вложить средства. Сделки проходили без привлечения банковского финансирования за живые деньги. Сейчас на рынке наметилось три стратегии продавцов. К чему они приведут и что делать покупателям — в материале РБК Петербург.
Нетипичный март
К концу марта 2022 средняя стоимость полноценного загородного дома в границах Петербурга составила 52 млн руб. Показатель вырос на 19% за квартал и на 34% в годовом выражении. В Ленинградской области дом стоит 24 млн руб. (рост цен и в квартальном, и в годовом выражении составил +14%), подсчитали в Циан. Под полноценным загородным домом учитывались частные дома и коттеджи, пригодные для круглосуточного проживания (с электричеством, водоснабжением и газом) со стандартной площадью (70-1000 кв м.) и ценой (0,5-200 млн руб.) на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
52 млн руб. — средняя стоимость полноценного загородного дома в границах Петербурга по данным на конец марта 2022. В Ленобласти — 24 млн руб.
«Дома подорожали даже сильнее, чем квартиры, хотя обычно наблюдается противоположная тенденция. Это связано с более высокими темпами продаж лотов с относительно доступными ценами, что приводит к опережающему росту цен в остатках (в активном предложении)», — говорит руководитель Циан.Аналитика Алексей Попов.
Земля также продолжила расти в цене, в том числе из-за вымывания наиболее бюджетного предложения и высокого спроса на проекты в локациях неподалеку от Санкт-Петербурга, предполагающих постоянное, а не сезонное проживание. По данным ГК «Максимум Лайф Девелопмент», в марте рост продаж земельных участков в коттеджных поселках под Санкт-Петербургом составил 80% по сравнению с мартом 2021 года. Пик весеннего сезона, который традиционно начинается на загородном рынке в середине апреля — начале мая, в этом году сдвинулся на март.
На 80% вырос спрос на земельные участки в коттеджных поселках под Петербургом в марте 2022 года по сравнению с мартом прошлого года.
«Начало весны на рынке загородной недвижимости было похоже на первые месяцы пандемии в 2020 году. Покупатели предпочитали вкладывать свои средства в земельные участки и загородные дома, а не в валюту или фондовый рынок, — отмечает генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев. — Большинство сделок в марте было закрыто с полной оплатой без привлечения кредитных средств. Также в марте завершалось структурирование ипотечных сделок по прежним ставкам. На новых условиях кредиты пока не оформлялись».
Три стратегии
В новых условиях покупатели стремятся минимизировать риски и взять готовое. «Если во все другие годы и кризисы на вопрос «Что делать?», ответы был: «Есть несколько вариантов», то в этот раз ответ только один: «Побежать и купить». Купить то, что не нужно достраивать, купить готовое, — говорит член совета директоров корпорации «Русь» Дмитрий Майоров. — Будет ли это готовый дом, пусть и без чистовой отделки, но с инженерной инфраструктурой, или участок, но инженерно подготовленный. Чего не покупать — того, что предполагает длительное строительство. Потому что прогнозировать сроки и конечную стоимость такого строительства невозможно. Никто сейчас не даст такой прогноз».
Такая неопределенность заставляет продавцов по-разному реагировать на ситуацию и выбирать одну из трех стратегий. Первая — снять объект с продаж, чтобы посмотреть, что будет дальше. Вторая — поднять стоимость, чтобы избежать потенциальных рисков. Третья — продолжить работать с учетом текущей рыночной цены.
«Зарядить цены в 2-4 раза, а каждый тут определяет степень своих рисков сам, — это по сути заградительная стоимость, которая равносильна снятию объекта с продаж. Но можно продавать по той цене, которая сформирована на текущий момент и быстрее обернуть деньги, как в случае с инженерной подготовкой участков в коттеджных поселках», — добавляет Дмитрий Майоров.
При этом опыт предыдущих пандемийных лет позволил участникам рынка заранее подготовиться к сезону и создать запас предложения. «Нас натренировал прошлый год. Мы удвоили производство, усилили проектные группы и все смежные отделы, включая логистику и строительные мощности, — говорит Дмитрий Майоров. — Мы значительно расширили в прошлом году свою лесозаготовку, в итоге сегодня можем фиксировать цены на домокомплекты на период до 3-4 месяцев. Просто потому, что все уже подготовлено — древесина заготовлена, наклеена, обработана, осталось только напилить под конкретные проекты, которые не требуют длительного проектирования. Напилил — отдал, напилил — отдал. Это минимизация всех расходов и рисков. Поэтому у нас сегодня есть возможность снижать цену и гарантировать кратчайшие сроки поставки — вплоть до одного месяца».
Непредсказуемая цена
Неопределенность вложений в объекты на низком уровне готовности добавляет продолжающийся рост цен на строительные материалы, что, конечно, влечет за собой и удорожание самих проектов, в первую очередь, элитных. «Цена на коттеджи и участки с подрядом в сегменте комфорт также увеличилась, но в отдельных случаях не так значительно: некоторые компании запаслись материалами в прошлом году еще по старым ценам, что позволит им не поднимать цены резко, а постепенно увеличивать стоимость работ», — говорит Ольга Трошева. В прошлом году производители на фоне очень высокого спроса нарастили поставки пиломатериалов, добавляет эксперт. В итоге вместо древесины стало не хватать газобетона: им заменяли дерево в период дефицита.
Непредсказуемой стала цена на импортные компоненты. «Все изделия, включающие в себя импортные составляющие, необходимые для производства домов — это лотерея. Люди просто пытаются угадать цену, — говорит Дмитрий Майоров. — Спрашиваешь, например у оконщиков — сколько будут стоить окна, а они в ответ — сколько будет стоить стекло, мы можем сказать, но сколько будет стоить фурнитура или профиль — сказать невозможно. Это сложная ситуация для всех». И дело не в санкциях, а в «культуре отмены» — непонятно как компании будут работать на российском рынке. На выстраивание новых логистических цепочек может уйти несколько месяцев, но цена в таком случае неизбежно возрастет, отмечают участники рынка.
Однако цены растут не на все. По словам Игоря Карцева, цены на материалы для работ по возведению инфраструктуры коттеджных поселков не поменялись — речь идет о строительстве элементов благоустройства, земляных и дорожных работах. Если говорить о строительстве бетонных домов, то здесь участники рынка также пока не фиксируют роста цен, а по некоторым позициям даже говорят о снижении. Например, на продукцию металлургических компаний, стоимость которой стала ниже на внутреннем рынке из-за введенных санкций со стороны западных стран.
Но в целом, рынок загородной недвижимости сильнее зависит от строительной инфляции. «На фоне роста цен на сырье, проблем с наличием привычного ассортимента стройматериалов, мебели, техники стоит ожидать продолжения роста цен и на дома и коттеджи», — прогнозирует Алексей Попов.
Потенциал не исчерпан
Но даже в этом случае потенциал для дальнейшего развития рынка загородной недвижимости остается. «Пандемия ощутимо изменила привычный уклад жизни, число тех, кто может позволить себе удаленную или частично удаленную работу выросло. Стагнация или спад могут стать следствием снижения доходов населения, но не того, что спрос «уже удовлетворен», — уверен Алексей Попов.
По оценкам Дмитрия Майорова, до июня будут распроданы готовые объекты недвижимости, особенно учитывая, что спрос на загородную недвижимость еще более возрастет даже по сравнению с пандемией из-за ограничений и сложностей с владением иностранной недвижимостью. «Далее неготовые объекты будут разделены на две категории — в высокой степени готовности, на которые перейдет спрос, и объекты в низкой степени готовности, которые будут заморожены. В итоге на рынке загородной недвижимости будет сформирован дефицит со всеми последствиями», — прогнозирует эксперт.
Поддержать отрасль могло бы льготное кредитование, полагают участники рынка. Но тут же оговариваются, что загородное жилье все же не относится к предметам первой необходимости. Тем не менее, в среднем ценовом сегменте до 50% сделок совершается с привлечением кредитных средств. Сейчас приобретение загородной недвижимости в кредит становится слишком дорогостоящим. Как отметили участник рынка, банки предлагают кредитование для покупателей от 19% годовых. В результате в ближайшие 2-3 месяца это может привести к сокращению спроса. Другой мерой могло бы стать субсидирование государством средств на создание инженерной инфраструктуры коттеджных поселков, говорят участники рынка. А в идеале создание регионального оператора, который бы отвечал за создание инфраструктуры.
Поддержать интерес инвесторов к загородному рынку может тренд на сдачу загородной недвижимости в аренду, полагает Игорь Карцев. Этот тренд набирает популярность уже второй год. Такое предложение востребовано не только со стороны жителей Петербурга и Ленобласти, но и со стороны внутренних туристов, выбирающих жилье в коттеджных поселках, расположенных близко к озерам.
Дмитрий Майоров, член совета директоров корпорации «Русь»:
«Первый квартал 2022 года на рынке загородной недвижимости состоял из трех фаз: январь, февраль и март. Январь — общее затишье, период затяжных отпусков. В этот период шла внутренняя работа, подготовка к новому сезону. В феврале начались первые робкие попытки покупателей прицениться к проектам и домам, настало время проектирования. В марте же наступила фаза общей стагнации и ступора. Те клиенты, которые быстро сориентировались, уже 25 февраля были в офисе с деньгами. Банки временно ипотеки не выдавали, а когда начали это делать, ставка была уже от 19% годовых, так что клиенты говорили, хорошо, что не стали ждать.
Задача покупателя сегодня — найти те предложения, которые остались понятными и готовыми, чтобы минимизировать риски за счет сокращения сроков создания объекта».
