Цены на новостройки за последний год выросли почти на 30% как в Петербурге, где средняя цена за квадратный метр уже превысила 200 тыс. руб., так и в Ленобласти, подсчитали в Циан. Это существенно сокращает место для маневра при покупке жилья, однако даже в этих условиях есть способы оптимизировать затраты. РБК+ Петербург опросил экспертов и участников рынка и составил список из 6 способов сэкономить на приобретении жилой недвижимости в 2022 году.
1.Купить на котловане
Несмотря на постепенный переход строительных проектов на эскроу-счета, старый способ — купить недвижимость на котловане — еще работает. Стоимость жилья на ранних стадиях строительства обычно ниже, чем на момент сдачи, поэтому это один из очевидных вариантов сэкономить. «Но стоит учитывать, что с переходом на эскроу-счета корпуса сразу выходят по достаточно высоким ценам, и в процессе строительства стоимость увеличивается не так сильно, как это было бы при схеме без проектного финансирования», — напоминает руководитель Циан.Аналитика Алексей Попов.
По оценке директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Яна Фельдмана, с момента старта продаж до ввода объекта в эксплуатацию недвижимость может подорожать на 20-25%, даже в условиях перехода на проектное финансирование.
2. Воспользоваться партнерскими программами банков и застройщиков
Новый способ сэкономить при покупке жилья — программы субсидирования ставок. Суть программ в том, чтобы компенсировать удорожание ипотеки для покупателей после роста ключевой ставки и пересмотра лимита льготного кредитования в июле 2021 года. Самим застройщикам это позволяет поднять продажи. Поэтому на рынке все большее распространение получает «льготная ипотека от застройщиков».
При такой программе существенно снижается размер ставки для клиента, а ежемесячный платеж становится комфортным. В качестве примера Ян Фельдман приводит программу «Ленстройтреста», где ставка составляет от 3,2% годовых на весь срок кредитования. На таких условиях можно приобрести недвижимости в кварталах «Янила» «Юттери», «IQ Гатчина» и «Окла».
Программы субсидирования от застройщиков можно сочетать с госпрограммами — семейной ипотекой и ипотекой с господдержкой. Так, «КВС» предлагает субсидирование в рамках этих программ со ставкой от 0,01% на первый год, а со второго года — от 4,7 или от 5,8% соответственно для проектов «ЮгТаун» и «Ясно.Янино», привела пример действия субсидированной ставки генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
3. Использовать государственные программы
Как уже было отмечено, еще один способ сэкономить — воспользоваться условиями госпрограмм — семейная ипотека и ипотека с господдержкой, целевыми программами для молодых семей.
Программа «Семейная ипотека» была запущена еще в 2018 году, чтобы семьи с детьми могли улучшить жилищные условия за счет льготного кредитования. «В июле 2021 года программу расширили — теперь кредит могут взять семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года», — напоминает Алексей Попов. Разницу между льготной и рыночной ставкой банкам компенсирует государство. Максимальная сумма кредита в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составляет 12 млн руб., ставка — до 6%. Такая максимальная сумма кредита — 12 млн руб. — позволяет приобрести и двух-, и трехкомнатную квартиру, уточняет Анжелика Альшаева.
По словам директора Консультационного центра ДОМ.РФ Михаила Ковалева, с помощью программы «Семейная ипотека» сэкономить можно более 3 млн руб. на банковских процентах. «Рассмотрим пример с кредитом в размере 5 млн руб. на 20 лет. В случае, если оформлять кредит на рыночных условиях по ставке 10,5%, ежемесячный платеж составит около 50 тыс. руб., а общая переплата по процентам — 6,9 млн руб. При оформлении такого же кредита, но в рамках программы «Семейная ипотека» платеж будет гораздо меньше — всего 35,8 тыс. руб. в месяц, а переплата по процентам — около 3,6 млн руб. Как видим, экономия больше 3,3 млн руб.», — приводит расчеты Ковалев.
Еще один вариант — получение субсидии на покупку жилья по программе «Молодая семья». «Государство оплачивает часть стоимости квартиры за семью, размер выплаты определяется в зависимости от количества членов семьи и составляет не менее 30% от стоимости жилья для молодых супругов без детей и 35% для семьи, в которой есть хотя бы один ребенок. При этом супруги должны быть моложе 35 лет, семья должна нуждаться в улучшении жилищных условий», — отмечает Алексей Попов.
Но не все подпадают под условия «Семейной ипотеки», альтернативой остается программа «Льготной ипотеки». «Тем, кто планирует приобретать квартиру-студию, стоит рассмотреть ипотеку с господдержкой, которая продлена до июля 2022 года, — говорит Анжелика Альшаева. — Ставка по этой программе — до 7% годовых, а максимальная сумма кредита — 3 млн руб. С учетом первого взноса около 30% по ипотеке с господдержкой можно приобрести квартиру за 4-4,2 млн руб.».
По данным банка ДОМ.РФ, в общем объеме выдач по Санкт-Петербургу и Ленобласти с начала 2022 года наибольшую динамику показали «Семейная ипотека» — рост в 5 раз.
Стандартная ипотека на новостройки без господдержки выросла в 4 раза, ипотека на готовые квартиры — в 1,5 раза.
Доля «Семейной ипотеки» выросла до 52% от общих выдач, на нее приходится каждый второй кредит в банке.
4. Следить за скидками
Некоторые застройщики активизируют предоставление скидок для разных категорий покупателей и акции на отдельные лоты. Например, «КВС» в феврале дарит кладовые покупателям двух— и трехкомнатных квартир. По словам Яна Фельдмана, такие предложения могут быть самыми разными: обычная прямая скидка; субсидированная ипотека; бесплатная рассрочка от застройщика; метры, мебель, кухня, кладовая, отделка или машиноместо в подарок. По продолжительности действия — постоянные или сезонные.
5. Сделать неочевидный выбор
Еще один способ сэкономить — сделать выбор в пользу «непопулярного» объекта. Обычно самые дешевые квартиры расположены на первых этажах, поскольку они пользуются меньшим спросом у покупателей из-за опасений по поводу повышенного шума, необходимости чаще занавешивать окна, худших видовых характеристик и т.д. «Расположение квартиры на этаже также бывает важно — меньшим спросом пользуются боковые и угловые квартиры (считается, что они холоднее), а также расположенные рядом с лифтом (из-за связанного с ним шума), поэтому часто они дешевле», — перечисляет Алексей Попов.
6. Применить налоговый вычет и выплаты
Также не стоит забывать про материнский капитал и налоговый вычет на покупку жилья. Применение данных выплат позволит в итоге снизить вложения в недвижимости.
