По данным Комитета по строительству Петербурга, в 2021 году в городе введено 3,5 млн кв.м жилья, что сопоставимо с итогами предыдущих лет. Однако при внешней статистической стабильности петербургскую строительную отрасль в прошедшем году изрядно лихорадило. Что стало причиной сокращения выдачи разрешений на строительство, как меняется одна из ключевых отраслей городской экономики и ждать ли в ближайший год снижения цен на недвижимость — в интервью РБК+ Петербург в конце января 2022 года рассказал руководитель девелоперского холдинга LEGENDA Intelligent Development Василий Селиванов.
Новая реальность
— Еще несколько лет назад девелоперы, строящие жилье высокого класса, отмечали, что в этом сегменте цены растут не так сильно, как в масс-маркете. В прошлом же году о росте цен говорили уже все. Что изменилось?
— В 2021 году у нас средняя цена квадратного метра, зафиксированная в договорах долевого участия, выросла больше чем на 30% в сравнении с 2020 годом — до 257 тыс. руб. Это сильный рост. Чтобы понять, как же так получилось, нужно смотреть на фундаментальные рыночные мотивы. Их всего два. Во-первых, собственное жилье для человека и улучшение условий проживания по-прежнему остается базовым материальным благом, то есть спрос на него не снижается, тем более что он подогревается льготной ипотекой. Во-вторых, предложение сильно сократилось. И в таких условиях цена будет по всем законам жанра только расти. Как следствие добавим к этому ажиотажный спрос на землю. Растущая цена земли — растущая себестоимость. И все складывается в объективно обоснованную высокую цену.
— То есть нынешний рост цен на жилье — результат рыночного дисбаланса и завышенных аппетитов лендлордов?
— В первую очередь — результат рыночного дисбаланса, и уже как следствие — новый уровень цены на землю. Это живой рынок, на котором все время что-то происходит, он постоянно находится в поиске тончайшего баланса. Найти адекватное соотношение спроса и предложения с учетом градостроительных ограничений — дело небыстрое и очень тонкое. Вот оно найдено, но оно шаткое и недолго сохраняется. И вдруг маховик внезапно срывается с оси. Застройщики, естественно, пытаются впрыгнуть в уходящий поезд и зафиксировать сделки по земле, купить участок, пусть даже на 20-30% дороже, чтобы обеспечить себе хоть какую-то стабильность работы на ближайшие годы. Для землевладельцев это как красная тряпка, они тут же начинают сталкивать покупателей лбами, увеличивая цену на свои активы. В итоге цена на землю взлетает и держится на неадекватном уровне, пока у застройщиков не пройдет адреналиновая гонка за участками, пока они не начнут считать экономику своих проектов и не поймут, что при таких ценах, если рынок не будет расти дальше, они окажутся в убытке.
— Рост цен на стройматериалы, наверное, тоже сказался?
— Безусловно. Он абсолютно сумасшедший, на это даже федеральные власти многократно обращали внимание. Все началось со скачков цен на арматуру весной и осенью 2020 года, а затем и весной 2021-го. Как только начали расти цены на рынке недвижимости, сразу начало расти все. Песок, бетон, шпунт подорожали за прошлый год почти в два раза. Гидроизоляция, утеплитель, трубы, радиаторы — более чем на 50%, многие комплектующие, особенно металлические, использующиеся в отделке — более чем в два раза. Все остальное также выросло в цене от 20% до 50%. И порой даже непонятно: это объективный рост или спекулятивный. Плюс нехватка трудовых ресурсов и большой рост оплаты труда — это тоже реальная проблема.
Все застройщики сталкиваются с тем, что рабочие бригады могут бросить объект, заявив, что уедут в Москву, если им не поднимут оплату в 2-3 раза. А тебе надо дом сдавать, обязательства перед дольщиками выполнять. Это превращается в театр абсурда. Чтобы достроить объект, стройку надо превратить в режимный объект, обнести колючей проволокой и никого оттуда не выпускать. И эту проблематику никто не хочет поднимать, особенно на региональном уровне.
Строительная себестоимость
— Что происходит с качеством проектов при таком росте себестоимости?
— Для начала определимся с понятиями. Есть себестоимость полная и строительная – та, которая отражает в глазах покупателя качество. И последние годы я наблюдаю сокращение доли строительной себестоимости. Когда я только пришел в отрасль, этот показатель был на уровне 90% от полной и все время снижался, а в 2020 году перешел рубикон, сократившись до 50%. Все остальное приходится на социалку, техусловия, землю, рекламу, накладные, проценты по проектному финансированию. Безусловно, если сравнивать нынешние проекты с тем, что строили 10-20 лет назад, то качество все-таки стало лучше, но у этого качества есть жесткие ограничения. То, на что влияет застройщик, — это только строительная себестоимость. Ее сокращение, как правило, приводит как раз к ухудшению качества.
«В 2020 году доля строительной себестоимости сократилась до 50%, все остальное приходится на социалку, техусловия, землю, рекламу, проценты по проектному финансированию и т.д.».
— Как потребитель может понять, насколько качественную недвижимость он покупает?
— Да, в общем, двумя простыми способами: определить для себя ценность локации и оценить то, что он может потрогать и посмотреть. То, что видно глазу — сейчас подшлифовалось, стало заметно лучше. Но доля того, что потребитель может потрогать и увидеть в доме, занимает в строительной себестоимости лишь 20-30%, все остальное покупатель не в состоянии оценить. Простой пример: когда вы видите дом, который продается за 200 тыс. руб. за метр, вы должны понимать, что его полная себестоимость составляет 160-170 тыс. руб., половина из которых — строительная себестоимость, а то, что видит покупатель — занимает не более 30 тыс. Поэтому потенциал роста качества среды и проектов крайне ограничен.
Стройка на стопе
— В прошлом году в Петербурге произошли изменения в области контроля и регулирования — появилась Градостроительная комиссия. Она облегчила жизнь застройщикам?
— Пока совсем наоборот. В этом плане в городе в 2021 году рынок нового предложения был заморожен. Новые проекты не выходили больше чем полгода, пока налаживали работу градостроительной комиссии. Фактически это означает сдерживание предложения. В 2021 году было выдано всего 38 разрешений на строительство, при том, что в предыдущие годы в среднем выдавалось 180-250. Конечно, я надеюсь, что все эти проблемы и пробуксовки были временным явлением, и в этом году РНС будут выдаваться своевременно. Но для себя я понял, что застройщик стал зависеть не от нормативов и требований, а от желания города согласовать или не согласовать конкретный проект. Город не заинтересован в масштабном строительстве жилья, и свою позицию он застройщикам не объясняет.
В 2021 году рынок нового предложения был заморожен. Новые проекты не выходили больше чем полгода, пока налаживали работу градостроительной комиссии.
— Это коснулось всех объектов, включая социальные? Как вообще меняется отношение застройщиков к строительству социнфраструктуры?
— Никто из девелоперов уже давно не спорит с обязательствами по социалке, мы вообще подневольные, сказали — стройте, мы построим. Строители и так всегда ограничены рамками закона и регламентирующих документов и работают исключительно в соответствии с согласованными процедурами, и никак иначе. Нужно построить социальный объект? Мы готовы, он предусмотрен в проекте, так дайте же разрешение на строительство. Это же городские налоги, это сроки появления той же самой социалки. А для девелопера — это рост накладных расходов, процентов по кредиту — до момента, пока нет разрешения на строительство. Честно говоря, даже обидно за строителей: только ленивый нас не пинал, что мы, якобы, сдерживаем проекты, чтобы навариться на росте цен. Но никто не считает, сколько мы теряем, пока ждем решений от власти.
— Насколько социальные обязательства сказываются на ценах на жилье?
— До последних скачков средняя «надбавка» за социалку по нашим объектам составляла от 12 до 15 тыс. руб. на 1 кв.м квартиры. Возьмем, к примеру, трехкомнатную квартиру площадью 100 кв.м, которую семья с детьми покупает для улучшения жилищных условий. Она стоит, условно, 15 млн руб., из них 1,5 млн покупатель заплатит за детский сад или школу в шаговой доступности. 1,5 млн руб. — это приличная сумма. А говорил ли кто-нибудь горожанам, о том, сколько в цене квартиры составляет дарованное Конституцией бесплатное образование? Спрашивал ли кто-то покупателя, нужно ли ему иметь школу во дворе за свой счет за такие деньги? Такой дискуссии просто нет, потому что это противоречит текущей повестке, к сожалению, крайне популистской.
Возьмем, например, трехкомнатную квартиру площадью 100 кв.м, которую семья с детьми покупает для улучшения жилищных условий. Она стоит, условно, 15 млн руб., из них 1,5 млн покупатель заплатит за детский сад или школу в шаговой доступности.
Перспективы рынка
— Ждать ли падения цен на недвижимость?
— Падения?! Чего угодно, только не падения. Но надо понимать, что рынок недвижимости — это рынок фундаментального материального блага, это рынок реакции на будущее. Из того, что я вижу, никаких предпосылок к снижению цен нет. А все разговоры об обратном — попытка дестабилизировать ситуацию на рынке. Зачем говорить: «подождите, цены упадут»? Они не могут упасть, нет ни одного аргумента, почему это может произойти. Ну и, кроме того, раньше застройщик мог на старте проекта продавать какую-то часть квадратных метров по себестоимости, просто чтобы начать стройку и получить оборот. А сейчас есть проектное финансирование, есть финансовая модель, в соответствии с которой минимальный уровень цены продажи задает банк, а требования ЦБ по проектному финансированию предполагают минимальную 20% рентабельность. Так что нет, цены никуда падать не будут.
— Каким в итоге стал 2021 год для вашей компании?
— Год был рабочим и непростым, а в ряде аспектов даже тяжелым. Но свои обязательства мы выполнили. В соответствии с планами сдали два новых объекта, это около 100 тыс. кв.м жилья, на проспекте Героев и на Институтском,16. Получили 13 млрд руб. выручки, это почти на 30% больше показателя 2020 года. Радует, что сумели сохранить лидерские позиции в своем сегменте: в «высоких бюджетах» на LEGENDA в прошлом году пришлось 15% всех сделок в Петербурге, по этому показателю мы даже обогнали гигантов отрасли, и это очень важно для оценки нашего продукта.
— Какие планы на 2022 год?
— Как раз под Новый год мы получили разрешения на строительство по двум жилым комплексам — на набережной Черной речки, 41 и Лисичанской, 22. Это бывшая территория завода «Прогресс», разделенная на два проекта. Суммарно построим там 50 тыс. кв.м, сдадим в 2025 году. Это будет высококлассное жилье в высоких бюджетах. Продажи уже открыли и за первые две недели января реализовали довольно большой объем квартир.Также ждем окончания другой длинной сделки, планируем получить РНС по еще одному интересному объекту. Надеюсь, наконец сможем запустим пилотный проект в Москве. В дальнейших планах — еще один большой проект в столице. Мы делаем на него большую ставку. Работы и идей много, главное, чтобы система принятия решений в городе наконец заработала нормально и четко.
