Рынок недвижимости под влиянием пандемии и экономических факторов открывает для себя новые территории и подходы к формированию жилой среды. Заметные тренды — создание общественных пространств и соразмерное человеку строительство, правда, последнее чаще ведется в отдаленных от центра районах. Какие еще приметы трансформации городской среды можно встретить в новых жилых проектах — в материале РБК+ Петербург.
Состояние рынка
На первичном рынке средняя цена квадратного метра в Петербурге уже составляет 205,1 тыс. руб., в Ленобласти — 129,8 тыс. руб., подсчитали в Циан.Аналитика. За год рост составил 29% и 28% соответственно. «Действие льготной ипотеки, особенно в первом полугодии, выход большого числа дорогих новинок, повышенный спрос на более доступное жилье и более высокое качество продукта на первичном рынке привели к значительному увеличению цен», — перечисляет факторы роста руководитель Циан.Аналитика Алексей Попов.
По прогнозам Циан, в 2022 году мы не увидим такого быстрого роста цен как на протяжении последних двух лет. «Конкуренция за клиентов будет расти, и именно стоимость лота все чаще будет решающим фактором принятия решения покупателями. Наш базовый прогноз на 2022 год для первичного рынка +10-15%», — говорит Алексей Попов.
За эти деньги покупатель рассчитывает получить продукт определенного качества и с фиксированным набором опций.
Запросы покупателей
«С началом пандемии этот тренд только усилился — клиенты хотят иметь не только комфортную планировку квартир и качественную отделку холлов, но и хорошо спланированную и благоустроенную внутреннюю территорию, — говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. — Речь идет про общественные пространства с инфраструктурой, интересной различным категориям жильцов». Сегодня это библиотеки, коворкинги, комьюнити-центры, детские клубы, йога-центры или другие спортивные объекты.
Главное правило создания гармоничной среды — забота обо всех категориях горожан, говорит генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. «При проектировании жилого комплекса важно учесть потребности автомобилистов, велосипедистов и пешеходов; подумать о пожилых людях и семьях с детьми, а также не забыть о питомцах», — уточняет эксперт.
Девелоперы в своей работе стараются предугадать или даже превзойти ожидания клиентов. «Не зря конкуренция на рынке масс-маркета разворачивается в нескольких направлениях: архитектура, отделка квартир и входных групп, дворовая территория и благоустройство, инфраструктура и элементы умного дома», — перечисляет начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
Признаки современного жилья
Одним из главных признаков современного гармоничного жилого комплекса, по словам Анжелики Альшаевой, является закрытые от машин дворы в сочетании с достаточным количеством парковочных мест. «Это позволяет создать у дома безопасное и удобное пространство для прогулок и, в то же время, обеспечить комфорт автовладельцам».
В самом дворе должны быть предусмотрены отдельные пространства для разных категорий жителей: площадки для малышей, для ребят постарше и для подростков, зоны для занятий спортом и для спокойного отдыха. «Отлично, если еще есть специальное место для выгула собак, — добавляет Альшаева. — Компания «КВС» спроектировала зону для дрессировки и игр питомцев в ЖК «Континенты». Такое разделение позволяет всем жителям отдыхать и гулять с комфортом, не мешая друг другу». В ГК «Ленстройтрест» пошли еще дальше и помимо pet friendly зоны для прогулок с животными, внедрили услугу выгула собак и присмотра за домашними питомцами во время отъезда хозяев (дог-ситтер).
Условно же все проекты благоустройства можно разделить на два типа: тихие дворики для отдыха у каждого дома и объединение нескольких домов одним большим общественным пространством. «Наполнение внутренней территории зависит от класса недвижимости, стандартов и желаний девелопера, — уточняет Дмитрий Ефремов. — В своих объектах мы используем обе концепции. У нас есть закрытые дворы с детскими площадками, зонами отдыха с шезлонгами и беседками. Есть открытые пространства формата плейхаб с активностями по интересам для детей, спортивными кластерами и зонами для спокойного отдыха».
Реализовать такой проект качественного благоустройства и развития общественных зон отдыха проще в рамках проектов комплексного освоения территории. «Например, в голландском квартале «Янила» мы сейчас разрабатываем концепцию центрального парка площадью 7 га с различными зонами отдыха. В остальных проектах предусматриваем, кроме благоустройства дворов, общие зоны отдыха и прогулочные бульвары. В целом на озеленение и общественные пространства выделяется не менее 40% от общей площади территории», — приводит пример Ян Фельдман.
Вместе с благоустройством, ранее характерным исключительно для высокого класса жилья, распространяются на весь рынок и технологичные решения. К ним относятся системы «умный дом». «Сегодня спрос на технологии «Умного дома» на массовом рынке еще только формируется, — говорит Дмитрий Ефремов. — В своем комплексе мы расширили систему «Умный дом» до уровня «Умный квартал». В качестве оборудования используются IP-камеры видеонаблюдения, которые обеспечивают качественное изображение с формированием архива. Жителям доступно мобильное приложение, с помощью которого можно получать картинку с камер, установленных в парадных, во дворах, паркингах». Это позволяет родителям через телефон или планшет в режиме реального времени видеть, как ребенок играет во дворе. С видеодомофона можно удаленно управлять доступом на территорию двора и открывать калитку для гостей.
Также все чаще используются системы автоматической передачи данных с приборов учета. Это экономит время, а в совокупности с системами защиты от протечек повышают безопасность и комфорт проживания.
Простые решения
«Сегодня потребитель выбирает не просто квадратные метры, а образ жизни, — резюмирует Ян Фельдман. — Он хочет жить среди своего окружения, рядом с людьми, разделяющими схожие взгляды и интересы. Поэтому одной из главных составляющих гармоничной среды в новом квартале становится формирование добрососедского комьюнити».
Для этого девелопер совместно с управляющей компанией развивает инфраструктуру и поддерживает различные инициативы жителей, проводит мероприятия. «Мы создаем возможности для реализации различных сценариев жизни в наших кварталах, чтобы люди могли комфортно жить не только в своих квартирах, но и за ее пределами», — добавляет Ян Фельдман.
Это вполне соответствует международной практике, прежде всего европейской, где создание комфортной функциональной среды позволяет формировать сообщества жильцов, делает жизнь более безопасной, а наличие рабочих мест рядом с домом и транспортной доступности сокращает маятниковую миграцию. Однако пока в российском девелопменте есть важное отличие.
«Создание сомасштабной человеку и функционально разнообразной среды подразумевает строительство компактных кварталов средней этажности и сетку небольших жилых улиц вместо одной-двух магистралей и лабиринта внутриквартальных проездов, — говорит директор проектов КБ Стрелка Екатерина Малеева. — При этом ретейл, досуговая и коммерческая инфраструктура, а также рабочие пространства занимают не менее 30% от общей площади зданий». Чтобы такая система работала, в ее основу положен принцип TOD — развитие территорий жилой застройки с опорой на качественный общественный транспорт, прежде всего рельсовый, поскольку он наиболее независим от загруженности автомобильных дорог и ходит по расписанию. Таких изменений к созданию новой жилой среды можно достичь только при планомерной совместной работе с городскими властями и долгосрочном планировании.
Однако улучшить среду можно и путем совсем недорогих улучшений, уверена Екатерина Малеева. «Например, подъезд на уровне тротуара и автоматически открывающиеся двери облегчают жизнь мамам с колясками, пожилым людям и маленьким жителям. Глубина балконов от 1,2 метра позволяет разместить на них уличную мебель и проводить там время на свежем воздухе. Размещение постаматов, чтобы можно было положить посылку, не заходя в подъезд, сокращает количество незнакомцев, у которых есть доступ в дом», — перечисляет эксперт.
Анжелика Альшаева добавляет к этому колясочные на первых этажах, где можно хранить детский транспорт. «Это обеспечит комфорт не только семьям с детьми, а всем жителям: при отсутствии колясочных общие коридоры неизбежно будут загромождаться вещами. Также в домах комфорт-класса иногда встречаются лапомойки в парадных, прямо у входа. Здесь питомцы могут принять душ после прогулки, а родители могут помыть колеса колясок: это поможет сохранять в доме чистоту», — добавляет эксперт.
«Must have — светлые входные группы с большой площадью остекления. Это красиво и удобно, дает возможность пустить больше света во входную группу и расширить ее визуально. Кроме того, такое решение позволяет жителям видеть, с кем они могут встретиться в парадной или на улице, что повышает уровень безопасности», — добавляет Дмитрий Ефремов.
Эффектное же благоустройство, которое часто привлекает покупателей, на практике может оказаться слишком дорогим в содержании, на что будут готовы не все. «В результате через год-два внешний вид дворов ухудшается. Поэтому применение простых материалов и растений при благоустройстве дворов можно считать преимуществом», — заключает Екатерина Малеева.