В 2021 году рынок жилой недвижимости пережил немало изменений, включая взрывной рост цен на стройматериалы и введение новых условий по государственной льготной ипотеке. С другой стороны, девелоперы смогли нарастить выручку и подстроиться, предложив собственные программы субсидирования кредитов на покупку жилья. Сергей Терентьев в интервью РБК+ рассказал о том, какие тренды строительного рынка перешли в наступивший год, и как девелоперы намерены действовать в новой реальности.
Ипотечный коридор
— Как вы оцениваете итоги 2021 года для строительного рынка петербургской агломерации и для вашей компании?
— Позитивно. Рынок максимально динамичный, живой, понятный. Наши цифры говорят сами за себя: в прошлом году мы ввели в эксплуатацию 438 тыс. кв. м, заняв третье место по этому показателю в Санкт-Петербурге. Полностью выполнен и план продаж — в 2021 году наш объем реализации составил 238 тыс. кв. м.
Также в 2021 году мы полностью изменили ИТ-ландшафт ЦДС, создав современную ИТ-службу в лице собственной цифровой лаборатории ЦДС Tech и завершив автоматизацию бизнес-процессов. Это позволяет всем подразделениям компании функционировать в едином информационном поле, что напрямую влияет на качество и скорость строительства.
— Какие факторы оказывали ключевое влияние на рыночную ситуацию?
— С одной стороны, есть фундаментальные факторы, которые работали и в прошлом году, и в позапрошлом, и будут работать еще много лет. Это и тот факт, что жилье — продукт первой необходимости, и общероссийский недостаток обеспеченности квадратными метрами на человека, потребность в улучшении жилищных условий.
К этим факторам добавился целый ряд текущих. Это, в первую очередь, интересные условия по ипотеке. Даже несмотря на серьезные изменения условий льготного кредитования, для определенной части населения и проектов эти условия сохраняются. Плюс появились ипотечные программы со ставками, которые субсидируются застройщиками.
— Изменилась ли доля ипотечных сделок в вашем объеме продаж после изменения условий по госпрограмме?
— Ипотека прочно заняла значимую долю в общем объеме сделок — за последние 3 года она выросла с 40% до 80%. Мы воспринимаем этот факт как следствие высокой развитости инструмента и глубины его проникновения. Сам рынок ипотечного кредитования как механизм приобретения квартир намного более развит, чем двадцать лет назад. Этот механизм понятен всем участникам, и сегодня, даже если у человека есть возможность оплатить 100% стоимости квартиры «живыми» деньгами, зачастую он выбирает возможность воспользоваться долгосрочным инструментом кредитования.
«Ипотека прочно заняла значимую долю в общем объеме сделок — за последние 3 года она выросла с 40% до 80%»
Расчеты вместо романтики
— Что происходит с себестоимостью строительства? Как развивается история с ростом цен на стройматериалы?
— По нашим оценкам, рост цен на базовые строительные материалы скорее всего продолжится, но динамика будет более сглаженная. Выражаясь языком технического анализа на фондовом рынке, линии поддержки были пробиты окончательно, и это отразилось как на ценообразовании, так и на подходах к формированию новых проектов.
— Как повлияло на строительный рынок проектное финансирование?
— Переход на проектное финансирование и счета эскроу начался не в прошлом году, но именно сейчас произошла максимизация его влияния — мы прошли переломный момент, когда объем проектов, строящихся по новым правилам, превысил объем тех, которые достраиваются по старой схеме.
И первое, к чему это привело — игроки рынка стали более реально оценивать перспективы проектов и собственные возможности. Девелопер уже не может начать проект только потому, что счел его удачным. Сначала он должен показать банку бизнес-модель и доказать ее устойчивость. При заключении договора проектного финансирования с банком достаточно строго оговариваются все этапы — по темпам реализации, по стоимости проекта. И банк отслеживает выполнение этого договора.
Еще одно последствие проектного финансирования — сильное снижение зависимости цены за квадратный метр от степени готовности жилья. Деньги, которые поступают от покупателей, хранятся на эскроу-счетах, и застройщик их видит только после ввода в эксплуатацию, а строительство ведется фактически на банковский кредит.
В целом, новое регулирование и обеление рынка является выгодным для крупных и финансово-стабильных застройщиков, таких как ЦДС. В тоже время, небольшие и неэффективные игроки будут вынуждены постепенно покидать рынок.
«Переход на проектное финансирование и счета эскроу начался не в прошлом году, но именно сейчас произошла максимизация его влияния — сейчас объем проектов, строящихся по новым правилам, превысил объем тех, которые достраиваются по старой схеме»
— Что вы можете сказать о решении кадровой проблемы в строительном комплексе?
— Пик дефицита кадров пришелся на начало пандемии, когда были введены первые ограничения. Тогда Минстрой и другие ведомства достаточно оперативно отреагировали на ситуацию и дали возможности для пополнения рабочей силы. И к сегодняшнему моменту ситуация стабилизировалась.
Постоянно есть небольшая нехватка кадров по отдельным строительным процессам — и это нормально для строительной отрасли. Если у вас избыток кадров — это значит, что компания не до конца нагружена. Полное соответствие — крайне редкая ситуация, если у вас чуть-чуть не хватает людей — это признак того, что компания живет и развивается.
Важно не только то, насколько компания укомплектована кадрами, но и то, насколько эффективно она распоряжается этим ресурсом. Мы так выстроили процессы, которые затем автоматизировали, что в каждый момент времени четко понимаем, сколько людей нам нужно, сколько есть на стройке, сколько не хватает, на каком участке, и в этом нам активно помогает система «БиоСКУД». Это инструмент биометрического контроля, который позволяет в режиме реального времени контролировать ситуацию на объектах.
Земельный банк
— Как вы оцениваете ситуацию на рынке земли? И какие подходы используете для пополнения вашего земельного банка?
— Ситуация, которую мы наблюдали на земельном рынке — рост количества сделок, высокие цены на участки — последствия отложенного спроса предыдущего периода, когда покупатели и продавцы на какое-то время замерли и присматривались к ситуации.
Если говорить про ЦДС, то у нас есть хороший объем подтвержденного земельного банка — порядка 6 млн кв. м — и понятная траектория развития на этом банке на долгосрочную перспективу. В то же время мы активно отслеживаем, что происходит на рынке, и совершаем определенные покупки.
— Какие локации вы считаете наиболее перспективными?
— В первую очередь, это участки «крепкой» городской территории с развитой инфраструктурой. Ценность таких участков со временем только растет, но и цена на них соответствующая. Также по-прежнему интересны локации под комплексное освоение территорий, такие, как проект ЦДС «Новосаратовка».
К этому добавился новый тренд — на средне — и малоэтажные проекты в пределах агломерации, до 30-50 км вглубь Ленобласти. Это своего рода аналог загородному дому для тех, кто работает удаленно, хочет ощутить все преимущества «лесного уюта» и в то же время иметь доступ к возможностям города. Например, за счет удобной станции электрички, позволяющей за 25 минут доехать до центра. Мы уже прорабатываем подобные проекты.
«Добавился новый тренд — на средне— и малоэтажные проекты в пределах агломерации, до 30-50 км вглубь Ленобласти. Это своего рода аналог загородному дому для тех, кто работает удаленно, хочет ощутить все преимущества «лесного уюта» и в то же время иметь доступ к возможностям города».
— Расскажите, пожалуйста, подробнее про ваши планы на текущий год.
— Мы продолжаем динамично развиваться и каждый год обоснованно умножаем свои планы по продажам и объемам строительства. Сейчас готовим к старту несколько совершенно новых проектов, а также следующие корпуса в таких жилых комплексах как ЦДС «Новые Горизонты», «Город Первых», Parkolovo, «Мурино Space», ЦДС «Черная Речка».
Вместе с жилой недвижимостью мы возводим в своих кварталах всю необходимую социальную инфраструктуру. Так, в 2022 году будут сданы три детских сада и одна общеобразовательная школа.
— Какие тренды будут определять развитие рынка в целом в 2022 году?
— Потребитель становится все более избирательным, а выбор — все более разнообразным. Поэтому, на наш взгляд, значение качества конкретного продукта, продуманного предложения будет только усиливаться. Говорить о том, что сложился рынок покупателя, пока рано, но то, что трендом наступившего года будет клиентоориентированность — это совершенно точно.