Средний срок строительства жилого дома от выбора участка до финальной отделки составляет сегодня пять лет. В условиях проектного финансирования и постоянного удорожания строительных материалов это становится критично. Поэтому застройщики стремятся сократить сроки возведения жилых домов как за счет внедрения цифровых решений, так и за счет пересмотра самой технологии строительства. В каких домах мы будем жить через 10 лет — в материале РБК+ Петербург.
Ускорить стройку
За последний год себестоимость жилого строительства кардинально выросла. По оценкам девелоперов, по сравнению с прошлым годом она увеличилась на 25-30%. «Основное повышение коснулось арматуры: в среднем это 60-70% в зависимости от типа. Удорожание по кирпичу составило 20-25%. Газобетон подорожал в два раза. Минеральная вата от 40% до 60%. Сантехническое оборудование в среднем увеличилось в цене на 35%», — отмечает руководитель проекта «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Калинин.
На подорожание стоимости строительных материалов в России влияет общемировая ситуация на сырьевых рынках металлов, древесины, а также на рынке пластика. Артем Орешко, директор по строительству ГК «Ленстройтрест», также говорит о подорожании бетона — примерно на 12% с начала 2021 года, ламинированной фанеры — более чем на 50%, утеплителя — в пределах 15-20%.
Для общей стоимости проекта это критично, поскольку доля материалов в структуре себестоимости строительно-монтажных работ составляет не менее 65%. К этому стоит прибавить повышение стоимости земельных участков и рабочей силы.
«Значительную роль в удорожании себестоимости сыграл отток рабочей силы со стройплощадок из-за вызванных пандемией ограничительных мер. На начало 2021 года дефицит рабочего персонала на российских стройках достиг 40-50%. Отток мигрантов и увеличение спроса на услуги и работы со стороны рынка привели к росту фонда оплаты труда. На фоне продолжающегося ослабления рубля оба этих фактора будут отказывать влияние на строительную отрасль и в отдаленной перспективе», — уточняет Артем Орешко.
Другим стимулом для ускорения строительства является проектное финансирование, которое уже стало привычным фактором роста себестоимости.
«Если девелопер работает в рамках проектного финансирования, он максимально заинтересован как можно скорее сдать объект в эксплуатацию и получить денежные средства, — поясняет директор департамента жилой недвижимости Colliers Елизавета Конвей. — Некоторые застройщики уже анонсировали технологии, которые позволят им возводить дома в более сжатые сроки».
Строительные технологии
Осенью ГК ПИК объявил о запуске компании Units, которая будет выпускать модули для строительства многоэтажных жилых зданий, а в середине октября ГК «Эталон» анонсировала возведение из префабрицированных модулей дома высотой до 30 этажей, в среднем, за 2 месяца. По оценкам экспертов, к 2030 году до 25% новостроек будут модульными.
Заводская фабрикация конструкций на 20-50% быстрее, чем их возведение непосредственно на строительной площадке. В целом, такая технология позволяет добиться сокращения строительного цикла до 40% и до 20% — строительных расходов, обеспечивая при этом высокое качество за счет выполнения 80-90% работ в заводских условиях, включая прокладку коммуникаций и даже меблировку.
«Сегодня у девелопера есть большой выбор решений по конструктиву домов, все зависит от его предпочтений и финансовых возможностей. Так, наша компания при возведении своих объектов использует панели, выполненные по финской технологии. Главные преимущества этого материала: высокая скорость возведения и геометрическая точность изделий, позволяющая варьировать размеры и варианты стыковки панелей, сниженные теплопотери и увеличенный срок эксплуатации поверхностей, отличные звукоизоляционные характеристики, неограниченные возможности для оформления фасадов за счет нанесения различных текстур на поверхности панелей. В Европе практически все застроено крупнопанельными домами, которые радуют жителей как с эстетической точки зрения, так и с практической, обладая всеми необходимыми тепло— и звукоизолирующими свойствами», — отметил Артем Орешко.
Принцип монолитной технологии в заливке бетона прямо на строительной площадке также имеет свои преимущества. «Мы давно работаем по данной технологии и не используем готовые блоки, — говорит руководитель группы маркетинга компании ЦДС Наталья Кукушкина. — Это дает нам важное преимущество — максимально адаптивные планировки. Это касается и комнатности, и формы квартир. Монолитная технология также позволяет нам приближаться к свободной планировке за счет минимального количества несущих стен внутри квартиры».
Конструктив жилых домов «Главстрой Санкт-Петербург» — монолитные несущие конструкции и наружные стены из газобетона с утеплителем, облицованные кирпичом. «Это проверенная технология, которая позволяет достигать лучшего качества строительства и дает возможность разнообразить планировочные и архитектурные решения. Она удобна еще тем, что позволяет выполнять работы в любое время года, что обеспечивает высокие темпы строительства», — добавляет Дмитрий Калинин.
По словам застройщиков, монолитная технология позволяет удешевить строительство. «Мы не зависим от конкретных поставщиков панелей и других готовых узлов. В тоже время возведение панельных домов привязывает застройщика к конкретному ДСК. Монолитная технология в этом плане гораздо гибче», — добавляет Наталья Кукушкина.
Цифровое ускорение
Ускорить строительство можно за счет применения различных цифровых решений. «К сожалению, волшебной кнопки или набора кнопок, позволяющих сократить сроки строительства, не существует, — говорит заместитель исполнительного директора компании «АйБим» Алексей Пелипенко. — Но применение технологий информационного моделирования (ТИМ) на этапе проектирования сокращает риски нарушения плановых сроков. Это происходит за счет повышения качества проектной документации: снижается количество междисциплинарных пересечений, требующих решения непосредственно на строительной площадке, точнее считаются спецификации».
По словам Натальи Кукушкиной, применение ТИМ дает возможность собрать весь проект, все разделы проектирования в одном цифровом чертеже вплоть до элементов отделки квартир. «Застройщик может извлекать из этой модели любые элементы и использовать их в других проектах. Конечно, такая работа требует большей квалификации от проектировщиков, но позволяет сэкономить много усилий при сведении смежных разделов», — подтверждает она.
Оптимизировать сроки строительства на этапе проектирования позволяет и электронный документооборот. «Чем больше мы отказываемся от бумаги и чем больше интегрируем все в одну электронную систему, тем проще и быстрее становятся определенные этапы строительного процесса, — добавляет Наталья Кукушкина. — Безусловно, цифровизация затрагивает, в первую очередь, административные этапы. На саму стройку она влияет в части сокращения простоев, например, из-за несвоевременно поставленных материалов».
Преимущества масштаба
Если не ускорить, то оптимизировать поставки и снизить себестоимость застройщики сегодня могут также за счет масштаба. «Если вам нужен большой объем продукции, то поставщики готовы подстраиваться под вас с точки зрения цены, сроков доставки, создания лимитированных коллекций или выпуска отдельных партий отделочных материалов», — говорит Наталья Кукушкина. Скидка в рамках оптовых заказов может доходить до 50-70% от первоначальной стоимости, ведь застройщики закупают отделочные материалы тоннами. «Такая экономическая модель позволяет нам приобретать качественную кафельную плитку, сантехнику, ламинат для своих проектов и постоянно повышать уровень отделки», — добавляет Кукушкина.
Масштабирование может касаться и других аспектов. «При реализации проектов комплексной застройки можно масштабировать и применять из очереди в очередь эффективные управленческие решение, строительные технологии и материалы. Например, это могут быть собственные стандарты по благоустройству и зонированию внутренней территории, отделке мест общего пользования, сервисы отделки квартир и т.п. Оптимизировать экономику проектов позволяет внедрение BIM-технологий, совершенствование тендерных процедур в компании и логистических цепочек. Такие решения позволяют не только контролировать себестоимость строительства, но и сохранить для клиентов достойное качество продукта», — поделился Артем Орешко.
«Мы оптимизируем проекты за счет применения качественных материалов-аналогов, заключаем крупнооптовые контракты по фиксированным ценам, модернизируем технологии строительства, создаем складской запас по основным конструкционным материалам», — резюмирует Дмитрий Калинин.
Из каких этапов состоит строительство дома:
Проект начинается с выбора земельного участка.
Затем следует самый сложный этап — согласование.
Стадия согласования начинается с утверждения проекта планировки территории (ППТ) в соответствии с разработанным градостроительным планом территории (ПЗЗ — план землепользования и застройки).
Далее застройщик представляет архитектурное градостроительное решение (АГР) для участия в конкурсе. Если он побеждает в конкурсе — то может подать документы на градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). ГПЗУ определяет границы земельного участка, параметры строения: этажность, наличие парковок, социальных учреждений и т.д.
В результате девелопер получает утвержденный план, который вместе с АГР является основной для проектирования.
Далее заключается договор на сбор исходной разрешительной документации (ИРД). Это позволяет произвести все геологические изыскания и получить нужные технические заключения. Отчеты и заключения передаются проектировщикам для разработки — стадия П.
Этап проектирования. Проектировщик отправляет документы на экспертизу и получает ее положительное заключение. Вся собранная документация (ГПЗУ, АГР, ИРД) и заключение экспертизы подаются в Минстрой для получения разрешения на строительства (РНС).
Далее начинается стадия строительно-монтажных работ (СМР). Она занимает от 18 до 36 месяцев (при площади застройки от 15 до 150 тыс. кв.м).
В среднем стадия СМР составляет 50% от общего времени реализации проекта. Она же является и самой трудоемкой.
