По оценке девелоперов, в среднем благоустройство обходится в 5-7% от общих затрат на строительство, но именно эти вложения создают первое впечатление и зачастую оказываются решающими при выборе того или иного жилого комплекса. Какие подходы реализуются в новых проектах, и какие тренды сегодня влияют на создание благоприятной жилой среды — в материале РБК+ Петербург.
Человек vs нормативы
Если сравнивать с тенденциями 2-5-летней давности, подход к благоустройству изменился кардинальным образом у всех застройщиков Петербурга и Ленобласти. «Лет пять назад делали скорее не благоустройство, а реализовывали генплан по нормативам. Сегодня практически все застройщики делают проекты придомовой территории, задумываются о трендах и внедряют интересные решения. Во главе любой концепции развития пространства и территории встал человек, его комфортный досуг и удобная логистика», — говорит руководитель проектов комплексного освоения территорий Объединения «Строительный трест» Анзор Берсиров.
Покупатели оценили эти преимущества, и все четче формулируют запрос на безопасную среду и комфортное окружающее пространство. «Еще недавно люди искали «новую квартиру», теперь же их представление о комфортной жизни выходит за ее пределы. Двор воспринимается как «мой двор, который я покупаю», он должен мне нравиться и соответствовать запросам моей семьи, только тогда я готов за него заплатить», — описывает тренд директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов.
В итоге некоторые опции, которые раньше были признаком дорогого жилья, сейчас стали нормой для комфорт-класса, подтверждает генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
По словам начальника управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, на трансформацию дворовых пространств оказывают влияние взросление и меняющаяся культура общества в целом, и в последние два года пандемии особенно. «Локдаун глобально изменил отношение к собственному дому и быту. Для жителей важно иметь возможность проводить время дома, в своем дворе, а не выезжать за досугом в центр или другие районы», — отмечает Ефремов.
Ключевые 5%
Смена подхода привела к росту затрат на благоустройство. «Раньше дворовую территорию обустраивали по остаточному принципу, сегодня концепция и эскиз ландшафтного дизайна разрабатывается на этапе проектирования, тогда же закладывается на него бюджет. В среднем за счет нового подхода к благоустройству на него приходится до 5% от всей стройки», — приводит данные Анзор Берсиров.
В эту сумму входят озеленение и наполнение общественных пространств в зависимости от класса, расположения жилого комплекса и площади застройки. «Чем выше категория недвижимости, тем больше средств будет выделяться девелопером на благоустройство», — уточняет директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. Здесь могут появляться разноуровневые внутренние пространства, например, автомобильные проезды и парковки на нижнем уровне, а дворы, детские площадки, прогулочные зоны — на верхнем. Это принцип азиатских стран. Также девелоперы реализуют другие нестандартные решения — искусственный водоем, природный амфитеатр, разноуровневые сады, различные арт-объекты.
«Если проект большой, предполагающий разнообразные функции и стилистическую концепцию, конечно, он становится очень ощутимой статьей расходов. И здесь мы начинаем видеть все более явный тренд на соответствие уровня благоустройства ценовому сегменту проекта, т.к. нет смысла серьезно вкладываться в красоту, если потребитель не готов ее оплачивать. Соответственно, она появляется там, где ее наличие является ценностью, за которую голосуют рублем», — добавляет Всеволод Глазунов.
Тренды в сфере благоустройства
На примере реализации новых проектов можно отметить несколько трендов в части благоустройства. Один из основных — деление на частную и общественную территорию. «То есть формируются приватные дворы, доступные только для жителей, и общественное пространство — парк, бульвар, променад, открытый для всех, обычно совмещенный с коммерческими помещениями, — приводит пример руководитель группы маркетинга компании ЦДС Наталья Кукушкина. — Подобное деление формирует дружелюбную и безопасную среду. По такому принципу организованы наши проекты ЦДС «Черная Речка», Parkolovo, ЦДС Dreamline».
Аналогичный подход реализован в новом квартале «Северной долины», где предусмотрены закрытые дворы с детскими площадками и беседками, а также открытые форматы с игровыми зонами и площадками work out.
Также этот тренд на разделение приватной и общей территории подразумевает двор без машин, реализуемый почти во всех новых жилых проектах. «Автостоянки всегда вынесены за пределы территории дворов, въезд сюда разрешен только спецтехнике и личному транспорту жителей в случае выгрузки крупногабаритных вещей», — подтверждает тенденцию на примере проектов ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Другой тренд — вынос активностей за пределы двора. «Тихо внутри, активно снаружи, — описывает его Наталья Кукушкина. — В приватных дворах мы создаем небольшие площадки для отдыха, детских игр и спокойного спорта, например, зоны work out, а все командные игры выносятся на общественную территорию».
Еще одна особенность современных проектов благоустройства — отказ от ярких и кричащих цветов, им на смену приходят натуральные цвета и материалы: дерево, металл, песчаные и мульчевые покрытия, галька. «В своих кварталах взамен привычного яркого пластика выбираем элементы из неровных деревянных бревен и нержавеющей стали — они выглядят эстетично и вписываются в природный ландшафт. Такие конструкции мотивируют детей развивать воображение. При оформлении игровых зон во дворах мы также активно задействуем природных ландшафт — холмы, впадины, большие камни, кусты и деревья», — приводит пример Ян Фельдман.
Все чаще в благоустройстве применяется принцип всесезонности. «Это касается не только сценариев игры и отдыха на площадках и во дворах, когда геопластика становится зимой горками, но и подбора растений, чтобы весь сезон они смотрелись красиво. Например, популярные в последнее время вейники и многолетние травы эстетично выглядят и зимой», — говорит Наталья Кукушкина.
Европа vs Россия
Принципиальной разницы между европейскими и отечественными подходами к благоустройству уже нет, отмечают девелоперы. «Если 10 лет назад участие иностранных архитекторов и урбанистов было очень важным в плане практической реализации наших идей в строительном процессе, — говорит Ян Фельдман, — то сейчас уже многие российские архитекторы умеют эффективно работать со средой проживания в целом. Поэтому сегодня мы сотрудничаем как с зарубежными, так и с нашими архитекторами, понимая, чего мы сами хотим в рамках реализации нашей философии «Живи», по которой возводим каждый жилой комплекс».
Однако, по словам Анзора Берсирова, еще есть вещи, которые в других странах являются базовыми инструментами, а у нас вызывают опасение. «Как пример, в одном из дворов жилого квартала NEWПИТЕР мы, в свое время, сделали барбекю-зону со стационарными мангалами, столами и навесами. Нас критиковали и говорили о том, что мы не в Европе, у нас это не приживется. Практика показала, что за пять лет эксплуатации дома никаких вопросов не возникало, и никто установленные правила не нарушал», — говорит Берсиров.
Еще один тренд, пришедший к нам из Европы, — создание инфраструктуры для собак. «В городах Германии, Голландии и других развитых стран можно увидеть специальные зоны для выгула, контейнеры с пакетами для уборки за собаками и даже «парковки» для питомцев около магазинов, — говорит Анжелика Альшаева. — «КВС» поддерживает эту тенденцию. Так, в нашем ЖК «Континенты» создано пространство для выгула собак со специальными кольцам и барьерами: здесь четвероногие жители могут прыгать, бегать, играть и тренироваться. В наших новых объектах, «Любоград» и «ЮгТаун», мы также предусмотрели специальные лапомойки в подъездах, где питомцы смогут принимать душ после активных прогулок».
Ключевая разница в европейских и российских проектах масс-маркета — себестоимость строительства. «Она, как и рыночная стоимость квадратного метра, в европейских крупных городах выше, чем у нас. Экономика проектов отличается, и зачастую там уровень применяемых строительных материалов выше и дороже. Они могут использовать в проектах масс-маркета натуральный камень, изделия из нержавеющей стали, из кортеновой стали, дорогие сорта деревьев и так далее. Мы в таких проектах ограничены бюджетом и стараемся сделать технически похожую историю, но используем альтернативные материалы. При этом объекты бизнес-класса и выше ничем никому не уступают», — добавляет Анзор Берсиров.
Мультиформатность
Сегодня главный тренд — это создание комфортной среды для каждого человека, проживающего в квартале, удовлетворение его потребностей в общении, отдыхе и досуге. «Люди выбирают не квадратные метры, а образ жизни. Поэтому ставка делается на мультиформатность и функциональность общественных пространств. Естественно, такие критерии, как современность, эстетика (архитектурная выразительность), качество и безопасность не менее важны, просто они перешли в формат базовых», — отмечает Ян Фельдман.
Все чаще при реализации проектов комплексного освоения территории девелоперы занимаются созданием в мультиформатных пространств. «КВС» обустроила в лесу рядом с микрогородом «Новое Сертолово» экотропу для прогулок: здесь есть качели, столики и скамейки, а вход оформлен воротами и стендами с познавательной информацией. Скоро экотропа также появится около ЖК «Ясно.Янино».
В новых очередях комфорт-класса в жилых комплексах «Юнтолово» и «Северная долина» планируется строительство пространств формата PlayHub. «В 21 квартале расположится мультифункциональное пространство площадью 1,1 га с тематическими зонами для детей, взрослых и даже домашних животных. В центре PlayHub разместится холм высотой 7 метров со смотровой площадкой и горками для ватрушек. Рядом скалодром и площадка с активностями для детей. А для самых маленьких будут организованы сенсорные зоны с бизибордами, горками и качелями. Рядом предусмотрены комфортные беседки для родителей», — говорит Дмиртий Ефремов.
Таким образом, в зависимости от размера участка, подход к его организации будет отличаться. Благоустроить огромную территорию, скажем, в 50 га, это один подход — там уклон идет на диверсификацию функциональных зон, сооружения целых игровых «плейхабов», включение крупных объектов, например, стадиона и пр., объясняет Всеволод Глазунов. В средних объектах с территорией 1-3 га, тоже можно разместить комплексную концепцию двора. А вот если у девелопера 0,5 Га, приходится увеличивать функциональную плотность оборудования, гармонично вписывать туда эстетическую и статусную составляющую, и это для девелопера — задача не из легких.
Однако повысить уровень и привлекательность объекта только за счет хорошей проработки благоустройства нельзя. «Если к красивому и функциональному двору не прилагается так же скрупулезно проработанный дом с его архитектурой фасадов, квартирографией, планировками, то одним благоустройством цену проекта не вытянуть, — говорит Всеволод Глазунов. — Чтобы вывести объект на более высокий ценовой уровень важна совокупность атрибутов продукта».