Только с начала 2021 года в Петербурге введено в эксплуатацию 40 социальных объектов, больше половины из них построены за счет инвесторов. В Ленинградской области ситуация похожая — до 2021 года за счет средств застройщиков было построено 33 детских сада и 8 школ. Как девелоперы работают с такой недвижимостью, что влияет на оформление и наполнение современных школ и детских садов — в материале РБК+.
Знаковые проекты
Число социальных объектов, построенных за счет девелоперов, в Петербурге и Ленинградской области растет, а вместе с этим меняется и отношение к их реализации. «Если раньше было важно само наличие соцобъекта, то сейчас обращают внимание на его внешний вид и наполнение, — говорит руководитель проектов комплексного освоения территорий Объединения «Строительный трест» Анзор Берсиров. — Сегодня иметь знаковые социальные и образовательные объекты застройщику выгодно не только для повышения привлекательности и комфорта жилья, но и с точки зрения продвижения и привлечения внимания клиентов».
При выборе архитектурного проекта для будущей школы или детского сада застройщики исходят из окружающей застройки. «Социальные объекты должны вписываться в жилой комплекс, составляя с ним единый ансамбль, — поясняет директор проекта «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Калинин. — Наша компания рассматривает процесс выбора архитектурных проектов детских садов и школ, в том числе, как возможность органично разнообразить облик квартала, сделать его еще более привлекательным».
Важным для развития планировочных решений и архитектурного разнообразия становится отказ от проектирования социальных объектов по остаточному принципу. «Есть убеждение, что это очень сложные объекты с точки зрения соблюдения всех технических и санитарных нормативов, поэтому лучше ничего не выдумывать, но я уверен, что можно планировать и проектировать интересные образовательные объекты, — говорит Анзор Берсиров. — Например, в проекте ЖК NEWПИТЕР есть задача сделать знаковый архитектурный проект, и, самое важное, чтобы система образования там была под стать самому проекту».
Современное наполнение
Способствует развитию проектов и обновление нормативной базы. «Современные детские сады и школы позволяют организовать обучение и пребывание ребят с бОльшим комфортом, чем проекты, например, 20-летней давности», — отмечает Дмитрий Калинин.
Просторные здания и территории, безбарьерная среда и мультимедийное оборудование — все это характеристики современных школ и детских садов. «Все новые социальные объекты проектируются с учетом требований доступной среды, с удобными пандусами, лифтами. Во многих новых садиках Петербурга предусмотрен бассейн-лягушатник, некоторые школы тоже проектируются сразу с бассейном, — отмечает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Наталья Кукушкина. — В школах обязательными становятся оборудованные мультимедийные классы, просторные библиотеки. Уже давно застройщики практикуют сдачу садиков и школ со всем оборудованием, начиная от мебели и кухонной техники, и заканчивая меловыми досками и компьютерами».
Меняется и подход к обеспечению безопасности. «В школах и детских садах устанавливаются автоматизированные системы пожарной безопасности, системы управления эвакуацией, охранные сигнализации и видеонаблюдение, автоматизированные системы мониторинга работы инженерных систем, контроля и управления доступом в здания и на территорию», — перечисляет Дмитрий Калинин.
Изменения затронули не только функциональное наполнение зданий. Интерьеры школ и детских садов также становятся более интересными и психологически комфортными для детей. «Например, в 2020 году Группа ЦДС завершила проектирование школы на 656 мест в жилом комплексе ЦДС «Северный» в Ленинградской области. На разработку интерьеров мы пригласили молодое дизайнерское бюро из Петербурга, которое специализируется на образовательных учреждениях, чтобы наши классы, рекреации, спортзалы и столовые были удобными и современными. Особенностью проекта станет встроенная мебель, специально разработанная для этой школы по индивидуальному заказу», — рассказывает Наталья Кукушкина.
По пути создания уникальных проектов пошел и «Главстрой Санкт-Петербург». «Мы стремимся не просто построить здания, а сформировать полноценный образовательный кластер внутри своих комплексов, — отмечает Дмитрий Калинин. — Один из примеров — центр обучения цифровым дисциплинам «Техноспейс», открытый на базе школы в ЖК «Юнтолово». Здесь дети осваивают роботехнику, навыки программирования и интернет вещей». Создание центров цифрового образования — общероссийский проект фонда «Вольное дело» промышленника Олега Дерипаски, основателя компании «Главстрой Санкт-Петербург».
Сроки строительства
Скорость возведения образовательных учреждений зависит от размеров здания. «Если готова вся проектная документация и есть разрешение на строительство, то средний садик на 160-180 детей можно сдать под ключ примерно за год, школу на 600 учеников — за 2 года», — говорит Наталья Кукушкина.
Считается, что быстрее возводить типовые проекты социальных объектов. Однако, по словам девелоперов, это не всегда так. «Как правило, проекты требуют корректировки в зависимости от участка и конфигурации окружающей застройки, чтобы соблюсти требования по инсоляции и другие нормы», — поясняет Дмитрий Калинин. Поэтому строительство садика может занять до 18 месяцев, а школы до 24.
Строительная доля
В Петербурге строительство одной школы на 1600 учеников обойдется в 2 млрд рублей, на 500 мест — примерно 1,1 млрд рублей, подсчитали для РБК Петербург в комитете по строительству города. По оценкам девелоперов, за последние полгода стоимость возведения любых объектов, в том числе социальных, выросла в среднем на 30%.
В Ленинградской области строительство одного места в детском саду в рамках адресной инвестиционной программы (финансируется из бюджета) обходится в 1,2 млн рублей, одно место в школе — 1,5 млн рублей. Итоговая цена зависит от вместимости объекта, привязки к земельному участку и стоимости техприсоединения, уточнили в строительном блоке администрации Ленобласти. Иная ситуация при выкупе готовых объектов у застройщиков. Здесь стоимость выкупа рассчитывается исходя из установленных Минстроем России нормативов цен строительства (НЦС). Эта цифра меньше фактически потраченной застройщиком на строительство объекта. Поэтому выкупают объекты примерно за 60-70% от ее реальной стоимости, говорят девелоперы.
На текущий момент в городе и области практика выкупа соцобъектов разнится. «В городе мы обязаны построить и подарить объект, либо поучаствовать в совместном строительстве социальной инфраструктуры с другими застройщиками, в области по заключенным ранее соглашения есть возможность рассчитывать на компенсацию», — поясняет Анзор Берсиров. В Ленобласти ранее действовало две программы — региональная «Соцобъекты в обмен на налоги» и федеральная программа «Стимул». Однако Минстрой РФ изменил условия программы «Стимул» для инвесторов, исключив из нее школы и детские сады. «К федеральному софинансированию на строительство теперь принимаются дороги и инженерные сети. Тем не менее, ранее принятые соглашения на строительство соцобъектов будут исполнены в полном объеме», — уточнили РБК+ в строительном блоке администрации Ленобласти.
В 2020 году в Ленинградской области по программе «Соцобъекты в обмен на налоги» застройщиками было построено и введено в эксплуатацию 9 детских садов и одна школа. По федеральной программе «Стимул» — 3 школы и детский сад. В рамках реализации адресно-инвестиционной программы в эксплуатацию введено 18 социальных объектов.
«Но любая программа, будь то привлечение федеральных или региональных средств, полная или частичная компенсация, всегда будет комфортнее, чем безальтернативная передача объектов», — заключает Анзор Берсиров.
