Прошедший год изменил рынок загородной недвижимости как количественно, так и качественно. Девелоперы коттеджных поселков и таунхаусов продали рекордное количество лотов, и спрос сохраняется. По мнению экспертов, в 2021 году нас ждут новые интересные проекты. Требования к ним предъявляются высокие: покупателей интересуют участки с хорошей транспортной доступностью, готовыми коммуникациями и возможностью как можно скорее въехать в новый дом.
Рекордный спрос
2020 год стал рекордным для загородного рынка Петербурга и Ленинградской области. По данным агентства «Петербургская Недвижимость», девелоперы коттеджных поселков и таунхаусов продали более 10 тыс. лотов. Это исторический максимум, почти вдвое превышающий показатели предыдущего года и более чем на треть — результаты самых успешных лет, зафиксированные ранее.
Предложение не успевало расти за спросом. Так, по словам руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, рынок загородных домов высокого качества последние два года характеризуется низкой активностью по выходу в продажу новых поселков (за исключением новых очередей) в популярных локациях. «Это было обусловлено как объективным дефицитом привлекательных участков для застройки, так и неуверенностью собственников земли в экономической стабильности, что порождало их неготовность выводить на рынок новые проекты», — пояснила эксперт. Поэтому в 2020 году класс А пополнился только резиденциями в проекте MillCreek. В классе В предложение коттеджей значительно уменьшилось — на 21%.
«По нашим данным, некоторые крупные строительные компании, которые занимаются частным домостроением, из-за огромного числа заявок вынужденно останавливали свои рекламные кампании. Это связано с тем, что компании понимали, что весь спрос их мощности не потянут», — поделился директор пресс-службы ГК «Балтийская Недвижимость» Кирилл Разумов.
Большая разморозка
Соответственно, остаток лотов на начало 2021 года оказался рекордно малым — 15,6 тыс. объектов. При этом эксперты рынка отмечают вымывание наиболее ликвидных объектов. «В фокусе сейчас прежде всего участки в ближнем радиусе стоимостью до миллиона рублей. Таких участков практически не осталось», — сообщил шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин.
В текущем году предложение будет расти, полагает эксперт. Во-первых, девелоперы вновь выводят на рынок поселки, продажи в которых ранее были заморожены. Во-вторых, появляются новые проекты. В частности, Дмитрий Синочкин упомянул новые объекты в поселке Ленинское и у Лемболовского озера. Совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова прогнозирует рост объема введенного загородного жилья на 15–20% по итогам 2021 года.
«Высокий спрос сможет спровоцировать интерес собственников неосвоенных участков к выводу в продажу новых проектов, поэтому мы ожидаем, что в 2021 году рынок пополнится новыми интересными проектами», — говорит, в свою очередь, Светлана Московченко.
Цены и риски
Опережающий рост спроса в 2020 году привел к росту цен. Так, средний бюджет сделки на покупку коттеджей в комфорт-классе за год вырос почти на 2 млн руб., до 9,5 млн руб. В текущем году рост цен продолжится, полагают эксперты.
Дмитрий Синочкин отметил, что растет себестоимость строительства: подорожали материалы, в частности брус, подорожала «до неразумных пределов» рабочая сила — до пандемии значительное число работников приезжало из ближнего зарубежья. «Цены будут расти, но непонятно, готовы ли к этому покупатели. Ключевая проблема в том, что у нас практически не работает ипотека», — подчеркнул эксперт. Уже сейчас это порой приводит к тому, что покупателям хватает денег на покупку участка, а на строительство дома — уже нет, либо приходится на большом участке ставить очень скромный домик.
Такая ситуация не навсегда, полагает Дмитрий Синочкин: на загородный рынок выходят ДОМ.РФ, Сбер. Сдерживающим фактором является отсутствие в индивидуальном домостроении стандартного, «конвейерного» продукта, понятного банкам. «И неизвестно, будет ли такой продукт пользоваться спросом, если появится: типовые домики в квадратно-гнездовом поселке. Хотя есть отдельные девелоперы, которые ставят подобные эксперименты», — рассказал эксперт.
Высокий спрос, лишь частично удовлетворенный качественным предложением, также привел к росту рисков на загородном рынке, предупредил Дмитрий Синочкин. «Есть не вполне корректные предложения, есть откровенно мошеннические», — подчеркнул он. Например, по словам эксперта, продаются участки на сельхозземлях с обещанием потом перевести их в иной статус, юридически сомнительные участки на бывших землях Минобороны, лоты, по которым не урегулированы отношения с лесничеством. Соответственно, растет и количество конфликтов.
Качественные изменения
Прошедший год изменил спрос на загородном рынке не только количественно, но и качественно. Люди все больше задумываются о том, чтобы жить в собственном доме круглый год, да и в целом стремятся сохранить городской комфорт, выезжая загород. Границы между сезонным и постоянным жильем постепенно размываются, покупателей все меньше интересуют летние домики без коммуникаций. Допустимый минимум, по словам Дмитрия Синочкина, дорога и электричество, а водоснабжение за свой счет.
Этот тренд сказывается на всех ценовых сегментах, включая «высокий», где коммуникации подразумеваются по определению, но срок их подведения может варьироваться. «Еще 5 лет назад можно было встретить много предложений земли с «обещанными» коммуникациями, сейчас стараются предлагать объекты с уже проведенными коммуникациями, так как покупатели не готовы ждать или заниматься их проведением самостоятельно», — отметила Светлана Московченко.
В высоком ценовом сегменте покупатели также обращают пристальное внимание на экологичность жилья, эргономику и энергоэффективность загородного дома, добавил генеральный директор компании «РОССА РАКЕННЕ СПб» — эксклюзивного дистрибьютора HONKA в России, республиках Казахстан и Беларусь Александр Царев. «Мы все осознаем ценность здоровья и хотим, чтобы дом был здоровой средой проживания, поэтому потребители предъявляет высокие требования к экологичности строительных и отделочных материалов, к применяемым технологиям строительства», — подчеркнул он.
Тренд на постоянное проживание за городом обнажил проблему нехватки социальной и развлекательной инфраструктуры. По мнению Александра Царева, сегодня инфраструктура коттеджного поселка высокого уровня должна решать три основные задачи, а именно обеспечивать комфортную, безопасную и интересную жизнь. «В поселках обязательно должны быть общественные зоны, где жители могут активно проводить время с семьей, друзьями, знакомиться с другими жителями поселка. В число базовых объектов инфраструктуры, с моей точки зрения, входят прогулочные зоны (скверы, бульвары), разнообразные спортивные и детские площадки», — комментирует эксперт.
Набирая скорость
Нежелание ждать, упомянутое ранее, — еще одна характерная черта современного загородного спроса. «Сейчас многие хотят решить вопрос с приобретением дома оперативно. Долгострой плохо вписывается в концепцию быстро меняющегося мира», — говорит Александр Царев. По его словам, ответить на этот запрос можно разными путями. Первый — обеспечить быстрые темпы возведения дома за счет современных технологий. Второй — купить готовый коттедж.
Действительно, по данным экспертов, хотя в общем объеме спроса по-прежнему лидируют участки без подряда (более 80%), доля готовых домов постепенно растет. На этой волне, по словам Дмитрия Синочкина, появляются микроинвесторы, которые покупают от 3 до 10 участков, строят на них коттеджи и продают.
Предпочтения по локациям тоже, можно сказать, определяются скоростью жизни. Прежде всего покупатели интересуются транспортной доступностью поселков. Поэтому, по мнению Кирилла Разумова, в первую очередь будут развиваться Приозерское направление, Курортный район, Гатчинский район, Ломоносовский район.
«Так как сейчас основной спрос тяготеет к приближенным к городу локациям, то в ближайшие несколько лет в основном будут осваиваться привлекательные территории удаленностью до 20 км от города. В удаленных локациях области привлекательны уникальные с точки зрения природных характеристик территории, поэтому в формате сезонного проживания будут появляться поселки, расположенные около водных объектов. Основную долю по-прежнему будут составлять участки без подряда», — отметила, в свою очередь, Светлана Московченко.
Александр Царев, генеральный директор компании «РОССА РАКЕННЕ СПб» — эксклюзивного дистрибьютора HONKA в России, республиках Казахстан и Беларусь:
«Вопросы экологичности жилья являются сегодня одними из важнейших. Мы все осознаем ценность здоровья и хотим, чтобы дом был здоровой средой проживания, поэтому потребители предъявляет высокие требования к экологичности строительных и отделочных материалов, к применяемым технологиям строительства. Мы можем констатировать, что все больше людей отдает предпочтение деревянным домам, поскольку экологическая, здоровая и эмоционально комфортная атмосфера жилья ценится все больше. Еще один наметившийся тренд — стремление к эргономичности жилого пространства, а также высокой энергоэффективности загородного дома. Для европейских стран это давно норма, теперь эти требования все чаще предъявляют и наши потребители».