Одним из заметных трендов на петербургском рынке жилищного строительства стало то, что девелоперы уделяют все больше внимания инфраструктуре жилых комплексов, стараясь таким образом повысить конкурентоспособность своих проектов. «Побочным эффектом» этого тренда стало появление «города в городе» — у собственников квартир остается все меньше причин покидать территорию, прилегающую к жилому комплексу.
Расширение кругозора
Как поясняет коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Ирина Соловьева, за последние несколько лет список характеристик, по которым покупатель судит о качестве жилья, заметно расширился. Если раньше кругозор покупателя в большинстве случаев не выходил за границы квартиры, то сейчас его интересуют места общего пользования, число квартир на этаже, входные группы, паркинг, благоустройство двора, система безопасности и современные инженерные системы, рассказывает Ирина Соловьева. Благодаря удачному сочетанию этих опций девелопер получает конкурентоспособный, коммерчески успешный продукт.
«Если говорить о девелоперских решениях, которые сегодня популярны среди покупателей, то можно отметить планировки с нишами для хранения, просторными санузлами, эргономичными коридорами, которые легко интегрируются в дизайн квартиры, широкими окнами, лоджиями и балконами. Появился устойчивый спрос на сервисы по отделке и меблировке квартир», — отмечает Соловьева.
О повышении интереса покупателей недвижимости к дополнительным элементам инфраструктуры говорит и директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. По его словам, современные технологии строительства позволяют творчески подходить к созданию такой инфраструктуры. «Много из того, что 10 лет назад было эксклюзивом, сегодня является нормой. Например, колясочные комнаты и паркинг для жилья комфорт-класса. В дорогой недвижимости появляются фитнес-клубы, бассейны, сигарные комнаты, библиотеки, даже помещения ожидания для личных водителей», — добавляет он.
Конкуренция на рынке жилищного строительства стимулирует девелоперов к развитию пространства вокруг жилых помещений, продолжает Сергей Мохнарь, а это, в свою очередь, влияет и на маржинальность строительных проектов — удачные решения в сфере формирования среды вокруг жилого комплекса позволяют позиционировать его в более высоком ценовом сегменте.
В ближнем радиусе
Директор проектов «КБ Стрелка» Екатерина Малеева указывает на то, что идеи, которые девелоперы сегодня реализуют в российских мегаполисах, появлись достаточно давно. «К примеру, сегодня популярна концепция 15-минутного города. Она родом еще из начала XX века, и некоторые решения этого периода могут быть актуальны и в наше время. Ключевой принцип 15-минутного города — это создание сомасштабной человеку городской среды. Расстояния между объектами, которые мы используем каждый день, ширина улиц, размеры площадей и открытых пространств должны быть такими, чтобы их можно было преодолеть пешком. В таком случае человек чувствует себя комфортно и защищенно», — уточняет она.
Важными элементами эргономики жилой среды, с точки зрения такой концепции, являются размеры кварталов и дворовых пространств, наличия пространства для социального взаимодействия людей. По словам Екатерина Малеевой, важно создавать условия, при которых функционал любого жилого района может быть адаптирован к запросам разных групп пользователей. При этом важны гибкие решения, которые позволят создать и коворкинг, и фитнес-центр, а многоэтажный паркинг, который стал ненужным, потому что в район проложили новую ветку метро, сможет превратиться в торговый центр или офисное здание.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St.Petersburg Светлана Московченко называет основные параметры комфортной для проживания среды: невысокая плотность застройки, малая этажность, функциональные планировки, достаточное место для парковки, комплексное благоустройство и озеленение придомовой территории.
В первую очередь покупателей сейчас привлекают малоэтажные проекты с невысокой плотностью застройки рядом с природными заповедниками и водными объектами, считает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева, поэтому в ближайшее время будет расти спрос на удаленные от центра жилые комплексы и коттеджные поселки, большинство из которых имеет пока один существенный недостаток — скудность инфраструктуры.
По словам Аси Левневой, паркинги, магазины и зеленые зоны для отдыха в шаговой доступности становятся базовыми опциями для современного жилого проекта, а для сокращения пробок на дорогах и экономии времени рядом с объектом должны быть все атрибуты комфорта, без которых сегодня не представляет своей жизни городской житель: спортклубы, кинотеатры, фудкоры, коворкинги, зоны для проведения концертов и общественных мероприятий, деловые площадки и так далее
При этом застройщику необходимо найти баланс между запросами рынка и экономикой проекта. Стоимость жилья в подобных проектах выше среднерыночного уровня, что сужает круг потенциальных покупателей. А это, в свою очередь, снижает экономическую эффективность строительных проектов.
Вирусная корректировка
Как отмечают эксперты, дополнительным фактором изменения запросов покупателей стала пандемия, заставившая массы людей резко изменить образ жизни. Самоизоляция и переход на удаленный формат работы значительно повысили спрос на инфраструктуру шаговой доступности. Возник и целый ряд дополнительных требований к самому жилью, которое «обросло» новыми функциями. В частности, в условиях диджитализации экономики возрождаются традиции домашних кабинетов, и даже в многоквартирных проектах ценится наличие приватных частных открытых пространств: эксплуатируемых крыш, террас, придомовых участков.
Основными критериями при выборе жилья все также остаются район, стоимость, планировка квартиры и инфраструктура жилого комплекса, но пандемия немного скорректировала запросы покупателей, говорит Ирина Соловьева. Например, выбирая квартиры, покупатели рассчитывают получить оптимальное с разных точек зрения жилое пространство для всех членов семьи, а также дополнительные элементы комфорта: гардеробные, несколько санузлов, просторные балконы или лоджии. Больше внимания покупатели стали обращать на благоустройство территории комплексов и места общего пользования.
Пока еще рано говорить о конкретных проектах, черты которых были бы сформированы под влиянием пандемии, говорит эксперт «КБ Стрелка». Однако пандемия стимулировала запрос на увеличение количества торговых и коммерческих площадей в жилых районах, так как многих горожан на карантине разочаровала инфраструктура, находящаяся в шаговой доступности от дома. Вторым трендом может стать создание общих помещений с гибким функционалом в составе жилых домов.
По прогнозам, значительная часть людей останется на «удаленке» и после заверешения пандемии, поэтому многие из новых требований к жилью, будут оставаться актуальными и дальше, полагают участники рынка. В частности, могут быть востребованы площади под коворкинги с игровыми зонами для детей. Еще одним эффективным решением, полагает Екатерина Малеева, могло бы стать создание общего пространства с тренажерами, которыми жильцы одного подъезда могут пользоваться по очереди.
Сверху вниз
В отдельных сегментах рынка новые концепции уже начали приживаться. В частности, это происходит в сегменте элитного жилья, говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. Если в 2019 году для большинства клиентов (57%) масштаб жилого комплекса не имел значения, то в 2020 года доля таких мнений уменьшилась на 7%. Заметно — на 20%, — возросла доля потенциальных покупателей, желающих приобрести недвижимость в небольших домах до 50 квартир. Также участились запросы клиентов на квартиры с 3-4 спальнями, поскольку наличие дополнительной комнаты и возможность создания отдельного кабинета становится важным требованием и даже необходимостью. Кроме того, в условиях пандемии и самоизоляции повышенным спросом у покупателей пользовались квартиры с террасами.
Современные потребители стремятся к обособленности, поэтому все больше опций для отдыха перемещаются внутрь жилых кварталов, отмечает Ася Левнева. «Балтийская жемчужина» следуя трендам, начала строить новые малоэтажные жилые кварталы бизнес-класса на побережье Финского залива: в ЖК Lotos Club и Riviera Club будут обустроены общественные зоны для проведения мероприятий. «Так мы создадим приватные пространства для формирования добрососедских отношений между жильцами каждого конкретного квартала», — отмечает она.
15-минутное будущее
Концепция 15-минутного города будет утверждаться и дальше, полагают эксперты и участники рынка. Ирина Соловьева в качестве примера приводит квартал «Галактика», который компания строит в центральной части Петербурга: на территории комплекса уже построено шесть детских садов, введены в эксплуатацию кабинеты врачей общей практики, возводится общеобразовательная школа на 825 мест, на первых этажах комплекса предусмотрены коммерческие помещения, где уже функционируют магазины, аптеки и салоны красоты.
Если застройщики и городские власти, выдающие разрешения на строительство, поставят перед собой цель создать 15-минутный город, ее вполне можно будет достичь, считает Екатерина Малеева. Реализация этой концепции будет зависеть от двух основных факторов, первый из которых — транспортная доступность территории, ее связанность с другими районами города. Особое значение будет иметь возможность перемещаться по городу несколькими разными способами — от велосипеда, до общественного транспорта. Разнообразие важно, поскольку современная инфраструктура должна отвечать запросам разных социальных групп.
Второй фактор — доля нежилых объектов в жилом районе. Желательно, чтобы с жильем смешивались не только коммерческие пространства для магазинов и сервисов повседневного спроса, но и места приложения труда, полагает Екатерина Малеева. Речь, по ее мнению, может идти об офисах, небольших производствах — например, швейных цехах, мастерских.
При наличии устойчивого спроса качество и уровень комфорта в жилых проектах будут расти, прогнозирует Ася Левнева. «В идеале, окружение каждого объекта в миниатюре должно повторять городскую жилую среду. В то же время, высокие барьеры входа на рынок из-за перехода на эскроу-счета и проектное финансирование и недостаток земельного фонда сдерживают освоение территорий под масштабную комплексную застройку», — заключает она.
Ирина Соловьева, коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон»:
«Коронавирусные ограничения и период удаленной работы усилили новый тренд, идея которого заключается в том, чтобы все необходимое для жизни было расположено в 15 минутах от дома. Сегодня многие городские жители хотят работать, отдыхать, заниматься спортом и проводить досуг в одном районе, одной локации. Эта концепция позволяет более эффективно использовать время, больше времени проводить в кругу семьи, поддерживать здоровый образ жизни».
Сергей Мохнарь, директора департамента развития ГК «ПСК»:
«Развитие рынка недвижимости идет не только по пути технологий самого строительства, планировок и отделки. Конкуренция требует развития пространства вокруг жилых помещений в соответствие со стоимостью недвижимости и требованиями строительных норм. Наконец, это влияет и на маржинальность — чем больше подобных аспектов в характеристиках жилого комплекса, тем выше его позиционирование среди конкурентов».
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
«В эпоху автомобилизации населения паркинги, магазины и зеленые зоны для отдыха в шаговой доступности становятся базовыми опциями для современного жилого проекта. Для сокращения пробок на дорогах и экономии времени в идеале рядом с объектом должны быть все атрибуты комфорта, без которых сегодня не представляет своей жизни городской житель: спортклубы, кинотеатры, фудкоры, коворкинги, зоны для проведения концертов и общественных мероприятий, деловые площадки и так далее».
Надежда Калашникова, директор по развитию строительной компании Л1:
«Тенденция последних лет – это снижение этажности новостроек. И делается это не только по причине ужесточения высотного регламента: спрос на жилье в среднеэтажных домах растет. В первую очередь это относится к проектам классов бизнес и премиум. Ограниченное число квартир позволяет сформировать однородную социальную среду, а меньшая плотность жителей гарантирует комфортное проживание. В развитых городских кварталах упор делается на общественные зоны, где жильцы могут собираться, устраивать праздники. Например, таким пространством является внутренний двор ЖК «Лондон Парк», поднятый на уровень 4 этажа. Использование эксплуатируемых кровель для создания инфраструктурных объектов – еще один тренд. Так, рассматривается возможность на кровле многоуровневого паркинга, входящего в состав ЖК «Поэт», организовать круглогодичный крытый каток».
