Искусство баланса
Материалы выпуска
Комфорт и скорость: новые требования к загородной недвижимости Рыночный расклад Искусство баланса Экспертиза Где еще строить элитную недвижимость, как не на Петроградке? Экспертиза Город шаговой доступности Решения Горизонтальная интеграция Рыночный расклад
Экспертиза Санкт-Петербург и область
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска

Искусство баланса

Мнение девелоперов и экспертов о перспективах развития строительной отрасли Петербурга и Ленинградской области.

2021 год ставит перед девелоперами новые вызовы — сокращение спроса, рост стоимости строительных материалов, дефицит качественных площадок, кадровые вопросы. Как решаются эти задачи и что еще будет влиять на рынок — в подборке мнений девелоперов и экспертов.

Геннадий Щербина, президент Группы «Эталон»:

«Перед девелоперами стоит задача по совершенствованию продукта, ведь требования покупателей к комфорту и качеству жилья растут с каждым годом. Важно понимать, что доходы населения не выросли, поэтому, чтобы обеспечить балансировку цены и спроса, девелоперам нужно снижать издержки и работать над эффективностью.

2020 год продемонстрировал, насколько важна и эффективна господдержка в турбулентные периоды. Поэтому решение многих вопросов, на мой взгляд, может быть в диалоге и активном взаимодействии между бизнесом и властью. Есть и технологическая сторона вопроса — работать в строительной отрасли как раньше не получится. Сегодня девелоперу нужно перестраиваться, искать новые решения для бизнеса, интегрировать инновации, модернизировать технологии строительства. Такая открытость и гибкость компаний позволят обеспечить успех в долгосрочной перспективе, усилить свою позицию на меняющихся рынках, найти новые ниши в разных сегментах.

Пандемия стала настоящим катализатором глобальной цифровизации. Безусловно, этот процесс не прошел стороной и строительную отрасль. Сегодня совершенно очевидно, что цифровые технологии не только повышают эффективность работы, помогают оптимизировать затраты и сроки выполнения работ, но и позволяют создавать конкурентные преимущества на рынке. Поэтому Группа «Эталон» продолжает цифровую трансформацию бизнеса и внедрение новых технологий.

Вторым перспективным направлением для развития рынка недвижимости, на мой взгляд, может быть внедрение индустриальных технологий домостроения. Например, Группа «Эталон» видит большой потенциал в модульном домостроении. Также можно отметить молодую и экологичную технологию строительства из CLT-панелей. Это многослойные клееные деревянные панели, которые изготовлены из дерева, но по прочности не уступают бетону, а по огнеупорности даже превосходят его. Применением современных материалов и технологий строительства позволит повысить рентабельность бизнеса».

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

«Сейчас мы наблюдаем одновременно сокращение платежеспособного спроса и качественного предложения. В ближайшее время ограниченное число финансово стабильных потребителей будут поддерживать спрос на проекты более высокой ценовой категории от лидеров отрасли. Рынок недвижимости монополизируется, доступность жилья сокращается. Без вмешательства государства и введения новых льготных программ обеспеченность квадратными метрами на душу населения будет снижаться.

В этом году застройщикам нужно будет искать способы сокращения себестоимости строительства в условиях растущих издержек из-за подорожания товаров и услуг. Дополнительно важно повышать качество объектов и жилой среды в соответствии с новыми требованиями покупателей: создавать проекты с продуманными планировками в локациях с хорошими экологическими характеристиками. Это не так просто при недостатке земельного фонда и сложностях с получением проектного финансирования на освоение сложных территорий и уникальных проектов.

В этих условиях надо уделять больше внимания планировкам без лишних квадратных метров, чтобы сократить себестоимость проектов без потери качества строительства. Важно избавляться от лишних, не востребованных у потребителей опций, которые повышают издержки застройщиков. Для совместного освоения новых территорий можно привлекать партнеров и заручиться поддержкой государства при реализации социально значимых для города проектов».

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:

«В пандемийном опыте нет никакой специфики, которой не было бы во времена других кризисов. Причиной стали панические настроения, подогревающие спрос на недвижимость. Сейчас предложение сокращается по объективным причинам — застройщики не выводили новые проекты, и, как следствие, цены повышаются. Но маятник может качнуться и в другую сторону, когда платежеспособный спрос исчерпается, наступит охлаждение, а потом выведут на рынок новые объекты. Как это не раз уже происходило.

Одним из вызовов 2021 года может стать возросшее желание госорганов регулировать строительную отрасль. Бурный рост цен на жилье, произошедший на фоне государственной поддержки, привлек к себе внимание и сформировал негативный информационный фон. Уже прозвучала инициатива увеличивать штрафные санкции в три раза за просрочку при передаче квартир по ДДУ, и я не удивлюсь, если встанет вопрос о повышении регулятивного интереса к росту цен на жилье».

Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан:

«Ключевыми вызовами для отрасли в 2021 году являются: исчерпание отложенного спроса (те, кто хотел купить квартиру до пандемии, уже это сделали) и исчерпание инвестиционного спроса (те, кто решил переложить накопления из депозитов в недвижимость, в большинстве случаев сделали и это). Также на девелоперов оказывает воздействие возможная отмена или корректировка условий льготной ипотеки на фоне роста ключевой ставки ЦБ и, как следствие, повышение стоимости обслуживания жилищных кредитов вне программ с субсидированной ставкой, а также рост цен. По изменению цены квадратного метра в годовом выражении (+36%) Санкт-Петербург вошел в топ-10 регионов России, такой рост происходит на фоне стагнации доходов населения. Происходит и рост цен на старте продаж, поскольку при реализации новостроек с использованием эскроу-счетов у застройщиков почти нет мотивации в стимулировании спроса за счет низких цен на котловане.

Кроме того, на рынке наблюдается снижение активности девелоперов — на рынок выходит заметно меньше новых проектов. Растет конкуренция со смежными сегментами рынка (вторичкой и загородной недвижимостью). Наблюдается рост себестоимости строительства, нехватка рабочих, разрыв логистических цепочек в поставке отдельных видов строительных материалов. Также сохраняются макроэкономические и геополитические риски, а также вызовом является непредсказуемый сценарий развития эпидемиологической ситуации.

Рост цен и связанное с этим снижение доступности жилья сложно будет «исправить» рестриктивными или нерыночными мерами (искусственным ограничением роста цен и словесными интервенциями). Необходимо создание условий для наращивания объема нового строительства, роста числа квартир в активном предложении.

Год развития рынка в период пандемии, с одной стороны, многому научил застройщиков. Компании лучше выстроили коммуникацию с клиентами (как в удаленном, так и в офлайн-режиме), оптимизировали расходы и бизнес-процессы. Но ажиотажный спрос второй половины 2020 года может создать обманчивое впечатление, что так теперь будет всегда, и вернуть на рынок те практики, от которых, казалось бы, удалось избавиться за последние годы. В частности, ряд компаний вернулись к практике минимизации числа лотов в открытой реализации (для нагнетания ажиотажного спроса, хотя сейчас соотношение числа проданных и свободных лотов видно из проектной документации) или вновь стали практиковать предпродажи и формирование листов ожидания».

Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ»:

«Часть проблем, с которыми столкнулась строительная отрасль Петербурга и области, характерна для большинства предприятий и иных сфер, так или иначе связанных как с производством, так и со сбытом продукции. Во-первых, это заметно выросшие издержки производства, вызванные целым рядом причин: от снижения курса рубля до роста стоимости топлива, сырья, материалов, оборудования. Во-вторых, проблемы, обусловленные падением потребительского спроса из-за снижения реальных располагаемых доходов населения. Особенно это заметно на фоне крайне резкого роста цен на недвижимость.

Государственная программа льготной ипотеки, равно как и ряд иных льготных программ, направленных уже на отдельные целевые категории, а также иные причины привели к тому, что всего за один год стоимость новостроек выросла в среднем по стране на 12%. Причем в отдельных регионах цены на квадратный метр взлетели на 20–30%. Повлияли на цены и еще два фактора — отложенный спрос первых месяцев пандемии и существенный рост привлекательности инвестиционной недвижимости на фоне снижения ставок по банковским депозитам и иным финансовым инструментам. Кроме того, строительная отрасль испытывает определенный дефицит как квалифицированных кадров, так и качественных локаций для начала возведения новых комплексов. Санкт-Петербург в силу своего географического положения не обладает избытком качественных свободных территорий для быстрого расширения объемов строительства. Решение перечисленных проблем является довольно непростой задачей, предполагающей комплексный подход и вливание в отрасль немалых ресурсов. Что касается перспектив с учетом «пандемийного опыта», то говорить, что проблемы, связанные с COVID-19 и его влиянием на экономику страны в целом и на региональные экономики в частности, уже в прошлом, еще очень рано. Уровень заболеваемости все еще находится на достаточно высоком уровне. И пока непонятно, каковы перспективы борьбы с коронавирусом — существуют как риски последующих волн заболеваемости, так и риски мутаций вируса, что делает прогнозирование сроков окончательной победы над ним затруднительным. Тем не менее мир уже твердо вошел в новую эпоху, когда жить и работать приходится по соседству с опасным заболеванием. И бизнес в той или иной степени, но подстраивается под новые реалии. Среди которых одной из наиболее ярких и важных является переход части бизнеса отношений (как в разрезе b2b, так и в сегменте b2c) в онлайн-формат. В частности, резко выросло количество ипотечных кредитов и сделок по купле-продаже недвижимости дистанционно с использованием соответствующих удаленных сервисов. И в дальнейшем эта сфера будет развиваться лишь активнее».