По данным Минстроя, в 2020 году в России благоустроили более 10 тыс. общественных пространств — результат достаточно скромный с учетом масштабов страны и объемов новой жилой застройки в крупных городах. Однако растущий спрос на подобную инфраструктуру стимулирует застройщиков создавать ее самостоятельно, не дожидаясь более активных шагов со стороны государства.
Дружба с интересом
По наблюдениям экспертов, распространение в России культуры соседских комьюнити во многом связано с поиском эффективных инструментов управления совместной собственностью. «Добрососедство — тема важная и очень модная, но важна она не только потому, что помогает людям быть уверенными в тех, кто живет рядом, но и потому, что является фундаментом для грамотного управления территорией. Это помогает объединяться для решения общих задач, проведения собраний и голосований», — поясняет руководитель общероссийского проекта «Добрые соседи», научный сотрудник НИУ ВШЭ Сергей Кузнецов.
Он напоминает, что принимать коллективные решения собственников квартир в МКД обязывает Жилищный кодекс. Развитие культуры соседских комьюнити способствует практической реализации идей, заложенных законодателем. К тому же такая культура помогает выстраивать партнерские отношения с застройщиком и управляющей компанией. «Когда жители объединены и понимают, что застройщик или УК заинтересованы в развитии дома и прилегающей территории, они готовы вкладывать дополнительные деньги и силы в достижение этих целей», — считает Кузнецов.
Купи соседей
Есть как практические, так и чисто психологические мотивы к развитию подобной культуры отношений, полагает директор проектов «КБ Стрелка» Екатерина Малеева. «Добрососедские отношения влияют на психологический комфорт: вы знаете, что вас никто не ограбит, знакомы с соседями, можете договориться, где будет парковка, детская площадка. Кроме того, они упрощают процесс принятия решений по самым разным вопросам — например, при желании можно сдать первый этаж дома и зарабатывать на этом деньги или установить рекламу на фасаде здания и тоже получать доход», — объясняет Малеева.
Эксперт подчеркивает, что среди покупателей жилья появилась прослойка людей, которые не просто подбирают квартиру, но ориентируются на «пакет» важных для них сопутствующих опций. Наличие соседского сообщества постепенно становится одной из таких опций. Пока такой подход характерен в основном для представителей молодого поколения, однако мода на комьюнити постепенно охватывает и более возрастных покупателей жилья.
Меньше народу
У застройщиков есть ряд технических инструментов, чтобы поддерживать развитие этого тренда, отмечают эксперты. Самый очевидный из них — снижать этажность жилых комплексов, создавая таким образом условия для более тесного общения соседей. В противном случае, считает Екатерина Малеева, велика вероятность того, что общение целиком перетечет в онлайн. А сформировать сообщество из людей, знакомых лишь виртуально, довольно сложно.
«Как мы видим по опыту больших жилых комплексов, люди часто могут общаться на форумах, обмениваться полезной информацией, но при этом вообще не встречаться. Это тоже неплохо, но не совсем про добрососедство. Если в доме больше 150 квартир, то возможности для формирования сообщества оказываются ограничены. 150 — это среднее число людей, с которыми мы можем эффективно поддерживать личные контакты, которых мы можем знать в лицо», — поясняет Екатерина Малеева.
По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за 2020 год в Петербурге и Ленобласти в малоэтажных жилых комплексах было куплено почти 8 тыс. квартир, при этом к январю 2021-го объем предложения на рынке сократился на 36% по отношению к прошлому году и составил только 5,8 тыс. квартир.
Смена понятий
По мнению директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Аси Левневой, благоустроенная жилая среда должна быть в каждом жилом комплексе, а идея о том, что клиенту можно продать скворечник в чистом поле, безнадежно устарела.
Для успешной работы на рынке девелопер должен четко представлять целевую аудиторию своего продукта, подчеркивает Ася Левнева, и исходя из этого планировать как внешнюю инфраструктуру, так и встроенные помещения. При этом важно осознавать, что покупатель жилья стал шире понимать сам термин «инфраструктура», говорит Левнева: речь идет не просто о дорогах и стандартном наборе социальных объектов (школы, больницы, детские сады), но и о пекарнях, прачечных, спортзалах и коворкингах.
«Это важно не только для формирования маркетинговой политики, но и при разработке планировок, при благоустройстве жилой среды, для включения в проект инфраструктурной составляющей. В «Балтийской жемчужине», например, в обсуждении новых проектов всегда участвует отдел маркетинга, чтобы донести до руководства информацию о потребностях клиентов. Сегодня создание пространства качественной жизни как клуба по интересам жильцов, однородного социального слоя — приоритетное направление развития девелопмента», — считает Левнева.
Так, если для семей с детьми важны безопасные закрытые игровые площадки, а пенсионерам необходимы скамейки в зеленых зонах и пешеходные улицы для неспешных прогулок, то владельцам собак нужны места для выгула. В закрытых общественных пространствах востребованы коворкинги и площадки для проведения мероприятий, говорит она.
Вместо автобусной остановки
Соседский центр, по словам Сергея Кузнецова, занял в рекламных проспектах место детского сада или автобусной остановки, которыми еще недавно девелоперы пытались привлечь внимание покупателей жилья. «Обычно это комната со столом и стульями, где можно попить чаю и все обсудить, провести занятия, встречу или отодвинуть стол и потанцевать, сделать зарядку», — говорит Кузнецов.
На его взгляд, застройщикам в целом необходимо больше внимания уделять общественным зонам еще на этапе планировки, чтобы в этом участвовали все жители, которые, ощутив причастность, бережнее отнесутся к территории, будут заботиться о ней и развивать. «Речь не только о бытовых вопросах, чтобы там были буккроссинги и прочее. Это должны быть места, подходящие для взаимодействия людей. Поскольку на большей части России полгода в году бывает холодно, то места для взаимодействия должны находиться где-то под крышей», — поясняет Сергей Кузнецов.
Екатерина Малеева указывает, что на первом этаже жилого дома можно обустроить многофункциональные пространства, где проходили бы дни рождения или встречи жильцов по иным поводам. «Такое место для встреч сильно укрепляет горизонтальные связи. Но в России люди пока не привыкли к такому формату общения, поэтому при запуске подобных проектов по крайней мере на первых этапах может потребоваться дополнительная фасилитация. После пандемии некоторые застройщики уже начали создавать проекты, в которых предусмотрена такая гостиная на первом этаже», — говорит она.
Революция сверху
Впрочем, в ряде случаев успех в формировании комьюнити во многом зависит от действий управляющей компании, считает генеральный директор УК «СКВ СПб» Александр Поморин. Он поясняет, что далеко не во всех случаях у жильцов уже развиты навыки взаимодействия и готовность, например, к совместному проведению досуга.
«Если ее нет — то создай хоть сто комьюнити с различной тематикой, востребованы они не будут. Поэтому самое главное для управляющей компании — прислушиваться к мнению собственников, быть вовлеченной в процесс создания комьюнити. Тогда в пределах микрорайона удастся сформировать дружественную жилую среду и обеспечить эффективное развитие территории», — говорит он. Ярким примером, на его взгляд, стал жилой комплекс «Новая Охта», где большую популярность приобрел экотренд. Причем еще до пандемии жильцы сами создали небольшую группу в соцсетях, внутри которой они активно обсуждают, что могут сделать своими силами для сохранения микрорайона чистым и экологичным.
«В свою очередь, для популяризации экотренда наша управляющая компания помогла организовать экофестиваль на территории «Новой Охты». На мероприятии детям не только рассказали о бережной сортировке мусора, но и в игровой форме каждый из них смог отрепетировать, как нужно правильно разделять отходы. Также было много полезной и интересной информации для взрослых. Помимо этого, прошлой весной был организован субботник с высадкой растений во дворах жилого комплекса», — говорит Поморин.
Ася Левнева на примере «Балтийской жемчужины» подчеркивает, что пространством для общения может быть весь микрорайон. «Но если говорить о более приватных зонах, которые после пандемии обрели особую ценность, то в новых малоэтажных ЖК бизнес-класса Lotos Club и Riviera Club на побережье Финского залива будут обустроены зоны для проведения мероприятий и создания добрососедской атмосферы для жителей каждого квартала отдельно», — отмечает она.
Почем соседство?
Пока подобные инициативы застройщиков в России имеют скорее имиджевый характер, считает Екатерина Малеева. Оценить окупаемость этих нововведений, по ее мнению, можно будет, когда на рынке появится действительно много домов и жилых комплексов с инфраструктурой для комьюнити. «Формирование стоимости жилья — это комплексный процесс, на который влияет много разных факторов. У каждого застройщика своя собственная финансовая модель, в которую можно интегрировать принцип добрососедства, если проявить изобретательность», — убеждена она.
Впрочем, как считает Ася Левнева, экономическая целесообразность подобных инвестиций девелопера зависит от того, делают ли они проект более интересным для покупателя. «Если новая идея застройщика повышает качество жизни собственников недвижимости, то она окупится. В противном случае арт-объекты ради пары громких газетных статей и удивления соседей — это неразумное расходование средств дольщиков», — полагает Левнева.
То, что спрос на инфраструктуру для соседских комьюнити будет расти, не вызывает сомнений, уверен Александр Поморин. «Люди социальны, поэтому всем необходимо чувствовать себя частью чего-то более масштабного, удовлетворять потребность в общении, ощущать позитивную атмосферу вокруг. Как показала практика, дружественные комьюнити, объединяющие жильцов по интересам, появляются самостоятельно. Управляющая компания лишь помогает создать для этого комфортные условия», — заключил эксперт.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
«Благоустроенная жилая среда должна быть в каждом жилом комплексе. Дворы с элементами ландшафтного дизайна, игровые и спортивные площадки тоже можно считать общими пространствами для общения и проведения времени. Такие зоны обязательны для всех проектов. Дома без парковок и дворовых территорий больше не соответствуют требованиям современных потребителей».
Александр Поморин, генеральный директор УК «СКВ СПб»:
«Если у самих жителей есть потребность в подобных мероприятиях, то они будут активно в них принимать участие. А если нет — то создай хоть сто комьюнити с различной тематикой, востребованы они не будут. Поэтому самое главное для управляющей компании — прислушиваться к мнению собственников, быть вовлеченной в процесс создания комьюнити. Тогда в пределах микрорайона удастся сформировать дружественную жилую среду и обеспечить эффективное развитие территории».
Дмитрий Сухотин, генеральный директор ООО «Дудергофский проект» (ГК «БФА»):
«Мы стараемся сделать окружающую среду добрососедской, поэтому при продвижении используем и районные праздники для жителей, дольщиков и потенциальных покупателей, чтобы будущие соседи познакомились, а в дальнейшем жили здесь с удовольствием. У нас с жителями «Огней» сложилась традиция субботников, наводим порядок на прилегающей территории, убираем берег залива. Кроме того, сейчас проводим конкурс на разработку благоустройства территории в рамках строящейся III очереди. Хотим сделать современное пространство, в том числе, для возможностей комьюнити, — не только озеленение, фонари, скамьи, МАФы и игровые площадки. Перед нами и конкурсантами стоят интересные задачи, в частности, обыграть кровлю обвалованного паркинга, чтобы это было красиво и эксплуатируемо».