Экспертиза , Санкт-Петербург и область ,  
0 
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.

Филипп Чайка: «Сегодня рынок складов существует вне конкуренции»

Фото: IPG.Estate
Фото: IPG.Estate
Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка — об инвестиционном потенциале складской недвижимости Петербурга.

Одним из важных итогов 2020 года стал максимальный объем инвестиций в складской сегмент за всю историю. По данным Knight Frank, в логистические и складские активы в России только за прошлый год было вложено более 41 млрд рублей. Глобальная заинтересованность инвесторов в складских объектах возросла в период пандемии и последующих ограничений. Петербург не стал исключением. В 2021 году из-за острого дефицита площадей и роста ставок аренды в совокупности с неудовлетворенным отложенным спросом инвестиционный потенциал сегмента в Петербурге только растет. Когда рынок сможет преодолеть нехватку качественных площадей и что будет с уровнем вакансий и ставками аренды — в интервью РБК+ рассказал руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка.

Без свободных площадей

— Как рынок складской недвижимости Петербурга пережил 2020 год? А главное, за счет чего?

— На фоне других сегментов коммерческой недвижимости рынок складов в Санкт-Петербурге показал максимальную устойчивость к влиянию коронакризиса. Во многом она была обусловлена инертностью и низкой мобильностью сегмента — смена локации склада — сложный и инвестиционно затратный процесс для арендаторов. Также влияет дефицит качественных складских помещений — с 2016 года средневзвешенный уровень вакантных площадей в Петербурге не превышает показателя в 5% — это критично мало.

За период весеннего локдауна рынок складов просто не успел среагировать на изменения. А уже в мае-июне началось полноценное восстановление спроса. Драйвером выступили представители FMCG и e-commerce — по итогам 2020 года рост интернет-торговли, по данным АКИТ, составил 59%. Мы подсчитали, что совокупный объем сделок в 2020 году составил 312,4 тыс. кв.м, из которых 148,5 тыс. кв.м составило арендное поглощение, 132,5 тыс. кв.м — сделки формата build-to-suit, 31,4 тыс. кв.м — сделки купли-продажи.

Но самое ощутимое влияние пандемии — смещение девелоперской активности. С 2017 года ввод нового спекулятивного предложения постепенно снижался. В начале 2020 года мы ожидали ввод нескольких крупных проектов общей площадью 230 тыс. кв.м, что ознаменовало бы новый виток спекулятивного складского девелопмента. Но прогнозы реализовались на 47% — ввод составил только 107,8 тыс. кв.м.

Самое ощутимое влияние пандемии — смещение девелоперской активности.

— Какие проекты в итоге вышли на рынок в прошлом году?

— В прошлом году новое предложение было представлено тремя комплексами: складской комплекс «Марвел Логистика» площадью 51 тыс. кв.м в «PNK Парк Софийская КАД», который был уже на этапе проектирования сдан в аренду компании Ozon; ПСК «Сосновая Поляна» площадью 6,8 тыс. кв.м, который до получения ввода в эксплуатацию арендовала компания «Грейс» и комплекс «Осиновая Роща» площадью 50 тыс. кв.м, он был сдан в аренду на 100% в течение 6 месяцев после ввода в эксплуатацию.

— Насколько активно будет пополняться предложение в этом году?

— По нашим прогнозам, в 2021 году объем спекулятивного ввода составит 247 тыс. кв.м. Но важно понимать, что бОльшая часть этих складов не выйдет на открытый рынок и будет арендована к моменту запуска. Значительная часть строящихся объектов уже законтрактована, например, ПСК «Русич Белые ночи» займет компания «Эксклюзив», на 100% законтрактованы 1-ая очередь складского комплекса Ahlers и складской комплекс «Октавиан». По остальным объектам также ведутся переговоры, которые начнут переходить к этапу подписания предварительных договоров аренды ближе к срокам ввода объектов.

— Как это влияет на ставки аренды, и какой будет динамика до конца года?

— По состоянию на конец апреля 2021 года средний уровень запрашиваемых ставок аренды на складские объекты класса А составляет 550–580 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы, для класса В — 420–460 рублей за кв.м в месяц.

Мы прогнозируем, что к концу 2021 ставки в классе А увеличатся до 10%. На склады в наиболее востребованных локациях — Московский, Пушкинский районы вдоль Московского шоссе — ставки аренды приблизились к отметке в 600 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы.

— Что еще окажет влияние на ставки аренды?

— В 2022 году увеличение будет связано с удорожанием строительных материалов, например, цены на арматуру выросли примерно на 40%, увеличиваются расходы на оплату труда. Частично увеличившиеся инвестиционные расходы на реализацию девелоперы будут вынуждены включать в ставку аренды. А дальше сыграют рыночные механизмы — дефицит предложения выровняет среднюю ставку по рынку.

Вне конкуренции

— Есть ли конкуренция между складскими операторами в Петербурге и Ленобласти?

— Конкуренция на рынке складов была в 2015-2016 годах после ввода 350 тыс. кв.м площадей в 2014 году. Тогда собственники новых объектов занижали ставки, переманивая клиентов из других комплексов, предлагали длинные арендные каникулы и другие преференции, чтобы площади не пустовали.

Сегодня рынок складов существует вне конкуренции, поскольку свободного предложения нет — только 1,5% площадей вакантны в классе А.

Сегодня рынок складов существует вне конкуренции, поскольку свободного предложения нет — только 1,5% площадей вакантны в классе А.

— Где девелоперы предпочитают строить?

— На выбор локации для девелопмента влияет спрос со стороны бизнеса: традиционно компании выбирают объекты с комфортным выездом на КАД и ЗСД, Московское шоссе.

Северное направление развивается в основном за счет нескольких крупных игроков с большими возможностями для развития и имеющимися резервами инженерно-подготовленных земельных участков: логопарк «Осиновая роща», достроив 5-ю очередь в прошлом году, планирует в этом году запустить строительство 6-й очереди; складской комплекс компании «Адамант» в Парголово строится на территории рядом с собственным заводом; индустриальный парк «RAUM Бугры» обладает территорией в 54 га для дальнейшего развития (построено уже пять объектов); складской комплекс «Октавиан» планирует в 2021 начать строительство 4-й очереди на своей территории в Кузьмолово.

В южном направлении рынок складов в основном развивается в Шушарах вдоль Московского шоссе. Но, если сравнивать с северным направлением, то важно отметить, что инженерно-подготовленных участков на юге мало. При этом территории вдоль Московского шоссе востребованы среди потенциальных арендаторов.

— Заходят ли на рынок новые игроки?

— Рынок складов достаточно консервативен и развивается за счет профессиональных игроков. В Санкт-Петербурге это «Осиновая Роща», RAUM, «Адамант», МЛП, «Адмирал», «Интертерминал», логопарк «Троицкий», Raven Russia, Nordway, FW Group, PNK Group. Редко спекулятивное предложение прирастает за счет дистрибьюторов, которые строят складские мощности по build-to-suit с определенным запасом площадей, которые сдают в аренду.

Из нетипичных кейсов можно отметить проект компании «Марвел-Логистика» в прошлом году. PNK Group возвела для компании по build-to-suit первую очередь складского комплекса в составе «PNK Парк Софийская КАД», которые в дальнейшем были выкуплены и сданы в аренду Ozon.

Инвестиционный бум

 Что, на ваш взгляд, спровоцировало и поддерживает сейчас интерес к сегменту складов со стороны инвесторов? Насколько устойчивым будет этот тренд?

— Интерес к качественным проектам спровоцировала стабильность и устойчивость складов к коронакризису — низкий уровень вакансии, практически отсутствие ротации, устойчивость арендных ставок.

Поддерживает интерес инвесторов и перспектива получить готовый функционирующий бизнес с ориентировочной окупаемостью в 10 лет при ставках капитализации 10-10,5%. При этом ставка капитализации в складском сегменте продолжает снижаться и новые предложения о продаже складов начинаются уже от 9,5%. Риски инвесторов снижаются, что вызвано устойчивостью сегмента, отсутствием предложения и удешевлением стоимости заемного финансирования в течение последних 2-3 лет.

Эти же факторы сказались на ограниченности предложения объектов на продажу — собственники не стремятся продавать активы и выставлять их в открытую продажу. Они выступают на условиях «готовы выслушать предложение». В итоге предметно переговоры ведутся по 2-3 объектам на весь город.

Собственники не стремятся продавать активы и выставлять их в открытую продажу. Они выступают на условиях «готовы выслушать предложение». В итоге предметно переговоры ведутся по 2-3 объектам на весь город.

— В чем особенность инвестиций в складскую недвижимость?

— Крайне важно понимать, что рынок складской недвижимости предполагает высокий порог входа, например, инвестиции в покупку или строительство современного складского комплекса класса А площадью 10 тыс. кв.м составят порядка 500 млн рублей.

Для инвестора это не самый простой путь, особенно если у него нет экспертизы и опыта работы на рынке складов. Большинству инвесторов важен готовый денежный поток. Строительство же потребуют временных затрат — минимум 1,5–2 года для новичков с учетом поиска и покупки земельного участка, проектирования, стройки — и инвестиционных, которые сложно прогнозировать с учетом дорожающей себестоимости материалов.

Можно ли сегодня говорить о новых инвесторах в этом сегменте?

— Традиционно на рынке складов активны четыре группы инвесторов. Первая — это крупные и известные игроки рынка складской недвижимости, которые готовы расширять портфель активов. Вторая — профессиональные инвестиционные фонды, например, РФПИ, Raven Russia. Третья — банковские структуры, которые занимаются диверсификацией портфеля активов. Четвертая — частные инвесторы, основная масса которых ограничена бюджетом в 150 — 300 млн рублей.

В 2020 году активизировались игроки с дешевыми и длинными деньгами — большие системообразующие банки (ВТБ, Газпромбанк, Сбербанк и другие) и их инвестиционные подразделения. Банки предлагают клиентам продукты, доходность которых выше, чем на депозитах. Также начали формироваться ЗПИФы — управляющие компании предлагают непрофессиональным инвесторам паи как альтернативу депозитам.

— Каков ваш прогноз по рынку складской недвижимости до конца года?

— Несмотря на дефицит качественного предложения, мы не прогнозируем и масштабного ввода площадей. Рынок будет развиваться в основном за счет профессиональных игроков, которые понимают действие рыночных механизмов.

Впервые с 2014 года в этом году объем нового спекулятивного ввода превысит отметку в 200 тыс. кв.м, которые выйдут на рынок с уже высоким процентом заполняемости — скажется отложенный спрос, сформировавшийся в 2020 году. Далее темпы строительства пойдут на замедление.

Выросла стоимость строительства. И при текущих ставках собственникам все еще не особо выгодно выводить новые проекты — страдает финансовая модель. К концу года мы ожидаем рост ставок до 10%, а вместе с этим и анонсирование новых проектов, ввод в эксплуатацию которых возможен не ранее чем через 1,5-2 года. Учитывая период проектирования и стройки, дефицит площадей сохранится как минимум до середины-конца 2023 года.

Решения Туристический шанс
Содержание
Закрыть