Строительная отрасль в 2020 году развивалась под прессом двух ключевых факторов — пандемии, оказавшей влияние на потребительскую активность, и реформы долевого строительства, сказавшейся на объеме предложения. Какие среднесрочные последствия каждый из них будет иметь, и как будет развиваться рынок жилой недвижимости — в интервью РБК+ рассказал генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
Очертания нового рынка
— Как изменились сроки и планы застройщиков по выводу новых объектов в период пандемии?
— Как раз пандемия не сильно повлияла на планы застройщиков. В нашем регионе не была закрыта стройка, и продажи с мая оживились. Так что, для девелоперов период страха кризиса ограничился апрелем-началом мая. У нас планы по выводу новых объектов не менялись: все, что планировали ввести в продажу в этом году в рамках трех наших проектов — голландского квартала «Янила», финского городка «Юттери» шведского квартала «IQ Гатчина» — вывели.
— Что в большей степени повлияло на снижение предложения на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти?
— Ключевая причина — это реформа долевого строительства, которая проходит с 2018 года. Даже первый этап, который прошел в июле 2018 года, привел к тому, что ряд девелоперов покинули рынок. Стал уходить дешевый ассортимент, в принципе, можно говорить о том, что наша отрасль стала более профессиональной. Если раньше можно было купить земельный участок, условно, за несколько миллионов рублей сделать проект и стать застройщиком, то с 2018 года поменялись сами требования к застройщикам. Например, появилось наименование «специализированный застройщик», изменились требования к капиталу, бенефициарам, опыту работы. Все это сказалось на скорости вывода новых объектов и количестве игроков, которое сокращается за счет ухода непрофессиональных девелоперов с рынка. Это первый фактор. Второй — это переход на работу через эскроу-счета, что само по себе требует более длительной подготовки проекта, чем это было до начала реформы. Все это сказалось на общем объеме предложения на рынке. Оно существенно сократилось и в городе, и по петербургской агломерации в целом. При этом спрос был поддержан ипотекой с господдержкой и оказался сопоставим с показателями прошлым годом, в итоге произошел рост цен.
— С учетом опыта реализации проектов в рамках проектного финансирования, оправдались ли прогнозы по росту себестоимости строительства?
— Опасения, которые были в начале реформы, что проектное финансирование существенно удорожает проект, не подтвердились. Эффективная ставка проектного финансирования с учетом денег дольщиков на счетах эскроу достаточно низкая — 4-5%, в среднем по рынку. Поэтому это существенно не сказалось на стоимости проектов. Понятно, что и 4% имеет вес, но не так кардинально, как все боялись. Можно сказать, что это плата за новый рынок.
Эффективная ставка проектного финансирования с учетом денег дольщиков на счетах эскроу достаточно низкая — 4-5%, в среднем по рынку. Понятно, что и 4% имеет вес, но не так кардинально, как все боялись. Можно сказать, что это плата за новый рынок.
— Как общее снижение предложения в связи с переходом на эскроу-счета соотносится с заявленными на государственном уровне планами по строительству 120 млн кв м жилья в год?
— Реформа привела рынок жилищного строительства к более цивилизованной форме. Она практически полностью исключает появление обманутых дольщиков. И без проведения такой реформы ставить какие-то задачи по существенному росту жилищного строительства было бы неправильно. Если бы такие цели были поставлены в старых правилах, то количество мошенничества и обманутых дольщиков нарастало бы как снежный ком.
На восполнение объема уйдет некоторое время, но это произойдет. Пока ничто не предвещает, что мы уйдем в неконкурентный рынок. Предложение будет пополняться. Есть локации и в городе, и в области, которые планируются к большому девелопменту. Они позволят нарастить объем предложений, который за последние пару лет был вымыт. Думаю, что в течение года-двух рынок стабилизируется с точки зрения спроса и предложений. Дальше пойдем к реализации национального проекта. Сама цифра в 120 миллионов квадратных метров жилья оправдана с точки зрения обновления жилого фонда в стране.
Думаю, что в течение года-двух рынок стабилизируется с точки зрения спроса и предложений.
— Как меняется отношение банков к работе с девелоперами? Стало ли проще получить проектное финансирование в текущих условиях?
— Банки понимают, что жилищный девелопмент — это хороший бизнес, который приносит стабильный доход. Все больше банков включаются в эту работу: мы начинали с трех-четырех банков, сейчас их уже порядка 10. Технология их работы становится стандартизированной, да и скорость принятия решений стала гораздо выше. Это хорошее направление бизнеса, где банк выполняет функцию финансового посредника и получает за это проценты. На строительной конференции пару лет назад представитель одного банка сказал, что пока девелоперы в красной зоне риска для банков, застройщик–токсичный клиент, но через два три года банки начнут бороться за девелоперов, стоит только подождать. Эта тенденция видна.
Пандемийные тренды
— Какое влияние на приобретение недвижимости оказала пандемия?
— Пока наибольшее влияние пандемия оказала на рынок индивидуального загородного жилья, который пошел в рост. Если же говорить про многоквартирное жилье, то мы видим общерыночную тенденцию: желание дать минимальную ставку по жилищному кредиту. После введения субсидированной ставки по ипотеке, застройщики включились в эту борьбу, соревнуясь у кого меньше ставка по ипотеке: 0,5% — не предел, была ставка по ипотеке и 0,1%. Это подстегнуло спрос.
Дополнительно на спросе сказалось и снижение ставки по депозитам. Для многих людей квартира по-прежнему является хорошим средством сбережения. При этом скорость принятия решения в этом сумбурном году существенно выросла. Если обычно у нас покупка недвижимости от первого обращения до сделки в среднем укладывалась в 40-50 дней, то начиная с мая этот период сократился почти до месяца.
— Можно ли говорить о меняющихся требованиях покупателей к жилой недвижимости в этом году?
— Люди стали быстрее принимать решения в силу обстоятельств, но пока сложно выделить сформированные тренды продуктового характера. Сейчас они только формируются, 2021 год будет показательным с этой точки зрения. Мы понимаем, что люди будут по-другому воспринимать пригородное жилье, поскольку оно позволяет получить гораздо более высокий уровень комфорта. Да и количество квадратных метров будут играть гораздо большее значение, чем годом ранее.
Люди стали быстрее принимать решения в силу обстоятельств, но пока сложно выделить сформированные тренды продуктового характера. Сейчас они только формируются, 2021 год будет показательным с этой точки зрения.
— Какие объекты пользовались наибольшим спросом в этом году?
— У нас вырос спрос на большие квартиры даже в новых очередях. Раньше при старте продаж в первую очередь уходили студии и однокомнатные квартиры, в этом году в первую очередь продавались двухкомнатные квартиры. Почти десятилетний тренд на эргономику и сокращение метража скорее всего остановится, покупатели хотят иметь дополнительную площадь. Изменилось и восприятие людей. Если раньше европланировки, когда есть общая зона для встреч и личная спальня воспринималась как экзотика, то сейчас принимается как норма. В наших проектах мы даже замечаем, что классические планировки стали уходить медленнее, чем квартиры с европланировками и террасами. Люди смотрят на функциональность, на возможность реализации различных жизненных сценариев.
Наполнение проектов
— Как эти изменения и опыт пандемии, на ваш взгляд, повлияет на наполнение кварталов?
— Наши проекты были готовы к этому вызову, мы их проектируем с прицелом на то, чтобы человеку было интересно проводит много времени на территории квартала, никуда не выезжая. Это было в задачах при возведении жилых комплексов и до пандемии, но именно она помогла нам доказать верность этой стратегии. Поэтому существенных изменений мы не вносим, кроме того, что рассматриваем вариант создания коворкинга в квартале «Янила» в Янино. За этот год люди поняли, что не обязательно ездить в офис, чтобы работать. Кроме того, растет и число людей, которые работают удаленно, поэтому этот формат будет востребован.
— Сколько времени может занять реализация проекта по созданию коворкинга в рамках жилого квартала?
— Мы планируем реализовать его на одном из участков, работы по которому начнутся в следующем году. Поэтому ориентировочно года через два. Пока решается вопрос — будем ли привлекать оператора или создадим своими силами.
— Что еще можно будет увидеть в ближайшие 2-3 года в рамках уже постпандемийных проектов?
— Я думаю, что будет нарастать тренд на готовое для жизни жилье. Сейчас у нас большой спрос на квартиры с отделкой, но уже появились квартиры с кухней, далее станет трендом меблированные квартиры. Пока это зарождающийся тренд, еще не оформленный организационно, юридически и технически, но востребованный рынком. Уже выросло поколение, которому просто хочется зайти в квартиру и жить, не занимаясь ремонтом, подбором мебели и техники. В части планировок — просторность, люди захотят больше жизненного пространства.
Сейчас у нас большой спрос на квартиры с отделкой, но уже появились квартиры с кухней, далее станет трендом меблированные квартиры.
— Как это отразится на качестве и стоимости?
— Качество проектов будет расти. Даже сейчас они отличаются от того, что было еще два года назад. Конкуренция подстегивает участников рынка активнее развиваться. Но, конечно, новое качество отразится на стоимости, потому что вырастут затраты на создание объекта. Мы в своих проектах стараемся это делать не за счет удорожания, а за счет продуманности. Но, например, даже такая уже популярная опция как закрытый от машин двор требует от нас множества сопутствующих решений: организация сквозных парадных, проработанная логистика всего квартала, вынос парковок за территорию двора. Все это удорожает проект, но дает совершенно другое качество.
