«Пандемия только высветила необходимость трансформации»

За этот год сделки с недвижимостью почти полностью ушли в электронный формат, предложение на рынке сократилось вдвое, а цена квадратного метра выросла на 20%. Пандемия стимулировала целый ряд важных изменений в строительной отрасли. Однако большинство из этих изменений назрели еще до наступления «коронакризиса», считает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. В интервью РБК + он рассказал, чем запомнится участникам рынка уходящий год и на что они опираются, делая прогнозы на будущее.

Необратимые изменения

— Что сегодня меняется в бизнес-процессах девелоперских компаний? И какова роль пандемии в этих переменах?

— Если говорить про наш опыт, то процессы, которые идут сейчас, были запущены задолго до весны этого года, но пандемия ярко высветила их необходимость. Говоря одним словом, это цифровизация. Причем речь идет обо всех элементах девелоперского процесса. Это касается всех основных структур компании: финансовых, производственных и даже нашего отдельного направления — управляющих компаний, где мы очень активно переводим взаимоотношения с клиентами в личные кабинеты.

Что касается моей непосредственной зоны ответственности, департамента недвижимости, то мы уже несколько лет развиваем линию дистанционных продаж, и весной нам оставалось только масштабировать эту историю. Если перед началом карантина мы имели 22,5% продаж в электронном виде, то сейчас их доля составляет порядка 90%. Какие-то наработки мы даже передавали нашим партнерам — банкам, с которыми мы работаем.

— Перевод продаж в цифру происходит под влиянием вполне конкретных обстоятельств. Насколько вероятно, что рынок вернется к привычным схемам работы, когда пандемия закончится?

— Эта тенденция будет только развиваться. Мы уже отказались от одного из арендованных офисов, оставили только свои, за которые не платим аренду. Но уже начинаем думать, нужны ли они нам в таком количестве. Конечно, центральный офис как флагман мы оставим в любом случае, а вот локальные, возможно, со временем выставим на продажу.

Спрос и предложение

— Вы недавно объявили о запуске сразу нескольких масштабных проектов. Почему именно сейчас, ведь Новосаратовка была приостановлена еще в 2016 году?

— Масштабы относительные. Например, в Парголово это чуть меньше 400 тыс. кв. м., а в «Новых Горизонтах» порядка 300 тыс. Это крупные проекты, но их нельзя назвать очень амбициозными. В отличие от Новосаратовки, где потенциально можно вывести на рынок несколько миллионов квадратных метров. Но и там мы не выводим проект единовременно со всем этим объемом — в первой очереди запланировано порядка 80 тыс. кв. м. Все проекты мы будем выводить на рынок дозированно, в зависимости от ситуации.

Именно рыночная ситуация повлияла на решение по Новосаратовке. Есть определенный уровень цен, ниже которого нам неинтересно выводить проект на рынок. Когда в Янино продавались квартиры по 60 тыс. рублей за квадратный метр, мы понимали, что не можем продавать по этой цене тот продукт, который хотим вывести. Сейчас предложение в наиболее дешевых локациях — Кудрово, Янино, Мурино — становится все меньше и меньше. Рынок по предложению сузился, а по спросу остался сопоставим с прошлыми годами, и цена подросла.

— Сейчас цена, действительно, выросла. Во многом благодаря льготной ипотеке. Почему вы думаете, что и после завершения господдержки спрос останется на должном уровне?

— Мы все прекрасно помним, что ипотека с господдержкой — не новая история, такое уже было. Мы также понимаем, что спрос на квартиры есть и будет всегда. Жилье — это товар первой необходимости. Вопрос только в инструментах, которые человек может использовать в конкретный период времени. Будет ли льготная ипотека продлеваться в следующем году или нет, мы не знаем. Возможны варианты. Возможны локальные просадки спроса, но стратегически продукт будет востребован.

К тому же, в связи с переходом на проектное финансирование, мы меньше зависим от денег дольщиков и уровня продаж в текущий момент. Если даже будут просадки по спросу на месяц, два или три, мы спокойно продолжим строить на банковские деньги. Поэтому вне зависимости от того, что будет в июне следующего года, я уверен, что мы спокойно реализуем проект по намеченным ценам.

Новая экономика

— Как влияет проектное финансирование на цену квадратного метра? В свое время много говорили о том, что оно приведет к росту издержек застройщиков и, как следствие, к росту цен для конечного покупателя.

— По факту, влияние проектного финансирования на цену несущественно. Да, мы платим рыночные проценты банку, но в конечном итоге цену определяет рынок, сколько готов платить покупатель. У нас есть проект — ЦДС «Черная Речка», где часть корпусов строится за счет наших собственных средств и средств дольщиков, и есть корпус, который строится за счет эскроу-финансирования. И разница в цене между ними составляет 5-7%.

— На ваш взгляд, ждет ли нас возвращение комплексного освоения территорий?

— Оно никуда и не уходило. Просто поначалу это было ново и обсуждалось достаточно активно, а потом стало обычными рабочими процессами. Все наши проекты последних лет, за исключением буквально трех, это КОТы. В городе уже не осталось локальных земельных участков, где можно построить просто отдельный дом.

КОТ интересен самому девелоперу. Можно создать дом с классными планировками, шикарными техническими характеристиками, который будет при этом инородно и одиноко выглядеть среди старых домов. Это лучше, чем жить в старом доме, но когда человек понимает, что ему предлагают новую качественную инфраструктуру, продуманную, сформированную с нуля, что он выберет? Поэтому будущее за проектами комплексного освоения территорий. Кроме того, в рамках КОТ застройщик может более свободно реализовать все свои идеи, более полно использовать экономику проекта.

— Ваш проект в Новосаратовке претерпел какие-то изменения с момента первого объявления о нем?

— Да, мы его изменили настолько, насколько это было возможно в рамках ТЭПов [технико-экономические показатели- ред.], которые были на момент получения первых разрешений. Мы скорректировали проект в части внутреннего наполнения, планировочных решений исходя из нашего видения текущей ситуации. Важно понимать, что сейчас мы говорим только о первой очереди. Что касается остальной части проекта, там разработка была исключительно на уровне общих концепций, и эти концепции сейчас будут тотально пересматриваться.

— Как давно вы ведете подготовку проектов в Парголово и на Парашютной?

— Земельный участок в Парголово мы приобрели очень давно, но плотно начали работу с ним с начала текущего года. Парашютная — недавнее приобретение, рубеж 2019-2020. Парголово уже практически на выходе, думаю, мы его выведем на рынок если не в конце этого года, то в середине января 2021. С Парашютной немного сложнее, и это история уже следующего года.

Разумный уровень

— Если обобщить основные тренды уходящего года — как он прошел для строительной отрасли? Как менялся спрос, и как реагировало на это предложение?

— Предложение и спрос шли параллельно, но у разных застройщиков ситуация различалась. Насколько я знаю, апрель и май у многих застройщиков были провальными, продажи упали процентов на 50. У нас по отношению к тем планам, которые были сформированы к началу года, в апреле было снижение до 10%, и уже в мае пошло увеличение, превышение плановых объемов. Соответственно, мы не сужали предложение и не приостанавливали проекты.

Затем благодаря льготной ипотеке произошел рост спроса, у застройщиков «смели» предложение, что повлекло за собой резкий скачок цены. В середине лета цены росли каждую неделю. По нашим проектам это привело к увеличению стоимости квадратного метра на 15-20%. Нормально это или ненормально — второй вопрос, но это рынок.

Вымывание предложения привело к тому, что уже с осени застройщики старались выводить новые проекты в реализацию. Но это тоже не одномоментное дело. Если не все разрешения готовы, на это может уйти полгода-год.

Сейчас предложение на рынке достаточно сбалансировано. Рынок вернулся на разумный, нормальный уровень. Темп продаж спокойный, цена растет в пределах инфляции. Что будет дальше — посмотрим. Какие-то застройщики, и мы в том числе, будут выводить новые проекты на рынок. Кто-то, возможно, будет смотреть за развитием ситуации. В любом случае, все уже научились смотреть на рынок, и никто не будет выводить проект просто так, не будучи уверен в том, что сможет его реализовать. И покупатели сейчас смотрят на качество проектов, которому мы уделяем все больше внимания.

— Каков ваш прогноз на следующий год?

— Я думаю, что он будет достаточно спокойным. В этом году ошибкой, на мой взгляд, было позднее объявление о продлении льготной ипотеки. Если бы это было сделано в июне или даже в начале августа, мы бы не увидели этого ажиотажа. В следующем году важно вовремя поставить точку: либо она будет продлена, либо нет. Возможно, к тому моменту уже ключевая ставка будет на столь низком уровне, что субсидирование больше не понадобится и вопрос решится сам собой. Цены, как мне кажется, будут расти в пределах реальной инфляции — 6-7% годовых, до 10% по отдельным проектам. Возможно, с небольшими всплесками в середине года.