«Мы ищем земельные участки под проекты-миллионники»

Текущий год дал строительной отрасли шанс на переосмысление стратегии на рынке. Так, компания «Главстрой Санкт-Петербург» запустила собственное агентство недвижимости и изменила подход к работе с коммерческими помещениями в своих жилых комплексах. О диверсификации бизнеса и трендах на рынке жилья в интервью РБК+ рассказал генеральный директор компании Александр Лелин.

Плоды пандемии

— Как пандемия повлияла на строительный рынок в целом и на компанию в частности?

— Мы многому научились — перешли на удаленную работу, в рамках которой сотрудники показали себя весьма эффективно, достаточно быстро перестроили оперативную работу и, самое главное, запустили механизм онлайн-продаж жилья. Более того, мы даже организовали передачу квартир в онлайн-режиме, когда ограничения, связанные с коронавирусом были особенно жесткие. Что касается итогов года, то наша компания вошла в перечень системообразующих организаций на федеральном уровне и в Петербурге, сохранила темпы строительства. Практически у всех крупных застройщиков цены на жилье выросли на 15%, а объем продаж на 30-40%: субсидированная ставка на ипотеку серьезно подтолкнула рынок.

— Что представляла собой онлайн-передача квартир?

— Мы работали в двух форматах. Первый — когда мы предварительно снимали детальное видео со всеми нюансами, и отправляли покупателю. Второй — когда вели прямые трансляция из квартиры, параллельно отвечая на все вопросы. Конечно, дольщику тяжело принимать квартиру заочно, такие покупки совершаются раз-два в жизни, и все хочется пощупать руками, заглянуть в свой будущий семейный очаг не с экрана компьютера или телефона. Но для тех, кому нужно было принять квартиру максимально быстро, подобная виртуальная приемка стала отличным решением.

— Какие тенденции фиксирует компания в части покупательских предпочтений?

— Покупатель стал другим, более требовательным к продукту. Еще несколько лет назад мало кто из застройщиков уделял внимание комфорту проживания, а сейчас эконом-класс уже практически полностью ушел за пределы Петербурга. Этот тренд касается комфорта не только внутреннего удобства квартиры, но и всей окружающей обстановки, покупатели сопоставляют обещания девелоперов на «картинках» с тем, что получили фактически. Весь строительный рынок — и мы, в том числе, — думает, как наполнить свои проекты какими-то внутренними креативными «фишками», чтобы успешно конкурировать и привлекать покупателей.

Мы основную часть по проектированию продукта перенесли на маркетинговую составляющую, то есть на поиск будущих элементов жилой застройки, которые будут востребованы у покупателей через 2,5-3 года, когда они получат свои квартиры. То, что было недостижимым пять лет назад, например, системы «умный дом», сейчас уже данность, и все лидеры рынка закладывают в свои проекты такие решения.

— В чем заключаются такие «фишки» в ваших проектах?

— И в текущих, и в планируемых проектах мы делаем акцент на комфорт и безопасность. Подобные решения реализованы в 21 квартале «Северной долины»: благоустроенные территории с ландшафтным дизайном, экзотичными для черты города взрослыми деревьями, такими как яблони и вишни, закрытые дворы, арт-акценты, игровые городки для детей. Кроме того, в квартале смонтированы современные телекоммуникации, которые позволяют подключиться к системе видеонаблюдения во всем комплексе, посмотреть не только на входную дверь в парадную, но и на паркинг, и на детскую площадку, наблюдая за своим ребенком, играющим во дворе. И самое перспективное — подключение наших жителей при помощи систем связи не только к серверу управляющей компании «Эксплуатация Главстрой», но и к городским службам: полиции, МЧС, скорой помощи и энергетическим компаниям.

ГЧП для соцобъектов

— Есть ли сложности в создании транспортной и социальной инфраструктуры в проектах компании?

— Дороги мы строим сами, так как к моменту заселения домов должны обеспечить соответствующие подъезды к нашим домам, тут проблем нет — мы уже построили и ввели в эксплуатацию более 7 км дорог. В части социальных объектов действительно есть некоторые трудности, так как изменения в законодательстве не позволяют нам в настоящее время использовать средства покупателей на такие стройки. В то же время, по договору с властями Петербурга о комплексном освоении территории наших проектов, город должен либо выкупать построенные нами социальные объекты, либо возводить их самостоятельно. Если город решает строить их сам, то это ответственность властей, в том числе и по выделению средств на такие объекты.

Если речь идет о строительстве объектов нашей компанией, то к настоящему моменту мы построили и передали городу уже восемь детских садов, четыре школы, помещения для педиатрического отделения детской поликлиники, кабинетов врача общей практики, участкового пункта полиции. На стадии строительства четвертая школа в «Северной долине», здесь 1 сентября 2021 года должен прозвучать первый школьный звонок. В настоящее время вместе с городскими властями мы прорабатываем вариант по финансированию сооружения новых объектов, активно работая по этому направлению с Газпромбанком.

Сложность заключается в том, что банку как кредитной организации необходимо подтверждение факта окончательной цены объекты и факта его последующего выкупа. А у города возможности прописать данные параметры отдельной строкой в силу законодательства нет, и, конечно, это настораживает любой кредитующий банк. Переговоры сложные, и пока единственный выход, который мы видим из сложившейся ситуации, — строительство соцобъектов через механизм государственно-частного партнерства (ГЧП). Мы строим очень быстро: детский сад — около года, школу — примерно полтора года. Вопрос лишь в финансировании. Если схема ГЧП заработает — надеюсь, это будет понятно в течение нескольких месяцев, — то мы одновременно сможем начать строительство около десятка социальных объектов, опыт, силы и возможности у нас для этого есть.

— Когда планируется завершить проекты «Северная долина» и «Юнтолово»?

— В «Северной долине» построено 1,8 млн кв. м жилой недвижимости, остается еще около 600 тыс. кв. м, строительство которых мы завершим через три года. В «Юнтолово» возведено 300 тыс. кв. м, осталось еще 1,7-1,8 млн кв. м. Это перспектива ближайших десяти лет.

Диверсификация бизнеса

— Рассматриваются ли альтернативные локации для реализации проектов?

— Обновленная стратегия компании предполагает переход от двух монопроектов к расширению присутствия, и мы активно ищем земельные участки под будущие проекты, но зачастую они слишком маленькие, ведь мы настроены на масштабное строительство. Как минимум, к 2022-2023 году компании нужен еще один, а лучше два проекта, однако «точки» под возведение 10-15 тыс. кв. м нам не интересны, минимальная планка — проекты с потенциалом от 200 тыс. кв. м жилья. Хотелось бы найти проекты-миллионники, несмотря на то, что это будет сопряжено с рядом сложностей, например, с отсутствием градостроительной документации. Пока «Главстрой Санкт-Петербург» смотрит на участки под строительство 500-700 тыс. кв. м.

— В текущем году «Главстрой Санкт-Петербург» изменил подход к управлению коммерческими площадями в своих проектах, и теперь не продает их, а сдает в аренду. С чем это связано?

— Все достаточно просто — влияние на комплексное развитие проектов и диверсификация бизнеса. Мы понимаем, что нужно вкладываться в те сферы, которые будут приносить долгосрочный постоянный доход. Так, у нас есть собственная управляющая компания, которая обслуживает более 2 млн кв. м недвижимости и будет работать после завершения текущих проектов. Аналогичная ситуация и с коммерческими помещениями — акционеры приняли решение оставить их в собственности для сдачи в аренду. При этом компания старается, чтобы арендаторы привносили что-то в проекты с точки зрения комфорта и доступности — например, досуговые и детские центры, — предлагая им ставку ниже рынка. Если мы владеем помещениями, то мы можем управлять инфраструктурой проектов и влиять на то, как в долгосрочной перспективе будут развиваться наши районы, какие товары и услуги будут доступны жителям.

— Какие еще направления для развития бизнеса видит компания?

— Если говорить о группе в целом, то это может быть строительство и эксплуатация инженерных сетей и котельных с получением дохода за счет тарифных составляющих. Также были случаи обращений с просьбой привлечь нашу управляющую компанию в другие жилые комплексы, но мы пока решили сконцентрироваться на управлении собственными проектами. Мы хотим и дальше совершенствовать набор услуг и опций для наших жителей, предлагая сервисы на все случаи жизни: от клининга и ремонта до услуг по доставке продуктов.

Фото: РБК Петербург

— В 2020 году компания запустила еще одно направление — собственное агентство недвижимости. Каковы предварительные результаты работы?

— Это правильный шаг, и наладить такую работу нам удалось достаточно быстро. Задача, которая стоит перед агентством, помимо реализации строящегося жилья — развитие вторичных продаж, при этом пока речь идет только о продажах квартир в наших комплексах. Это большой рынок, и мы хотим расширить набор своих услуг в соответствии с запросами жителей. В большинстве случаев люди, продающие квартиру в комплексах компании, хотят остаться в этой же локации, и наша задача — предложить варианты улучшения жилищных условий в проектах «Главстрой Санкт-Петербург» с определенными преференциями. Мы не выступаем посредниками при продаже, а сами быстро выкупаем прежнюю квартиру, берем на себя все оформление сделки и предлагаем квартиры большей площади с использованием механизма trade-in. В следующем году планируется активное развитие данного направления.

— А как в целом, на ваш взгляд, будет вести себя строительный рынок в 2021 году?

— На него будут влиять два основных фактора. Первый — покупательская способность населения. Неизвестно, где находится черта, за пределами которой люди уже не смогут брать ипотеку даже по сниженной ставке. Мой прогноз, — в первые три месяца будущего года спрос просядет, затем постепенно восстановится. Второй тренд — снижение объемов строительства в текущих условиях рынка. Мелкие и средние компании уходят с рынка, и вряд ли в Петербурге в ближайшей перспективе будет вводиться более 3 млн кв. м жилья ежегодно. Как эти факторы будут влиять друг на друга, и какой из них окажет наибольшее влияние— пока неясно.

Строительный рынок продолжает эволюционировать, текущий год продемонстрировал важность цифровых сервисов для покупателя. Этот тренд только укрепится в 2021 году. Однозначно можно сказать, наступает время сильных игроков, которые могут быстро адаптироваться к новым условиям и правилам игры.