Вместе со снижением ключевой ставки ЦБ для владельцев депозитов наступил момент истины: условия, предлагаемые банками, едва могут покрывать инфляцию. В этой ситуации инвесторы, настроенные на преумножение своего капитала, а не просто на его хранение, вынуждены задуматься о выборе альтернативных вариантов вложения денег. На рынке недвижимости можно выбирать между коммерческими помещениями в первых этажах — стрит ретейлом и приобретением юнитов в апарт-отелях; в банковской отрасли — между ставками по депозитам в банках и банковскими счетами. Фондовый рынок — всегда актуален, но традиционно слишком сложен для широких слоев российских частных инвесторов. Какая стратегия инвестирования перспективнее обсудили участники организованного РБК Петербург Public talk: «Куда податься частному инвестору в 2020 году?».
Больше сил, меньше денег
Участники дискуссии отмечают: и в банковской сфере, и в инвестиционной недвижимости за последние несколько лет произошли колоссальные изменения. Если десять лет назад можно было приобрести коммерческую недвижимость или положить деньги на депозиты и через два года удвоить вложенные средства, то сейчас, в условиях экономической стагнации, требуется куда больше сил для получения дохода от инвестиций.
По словам вице-президента Банка «Санкт-Петербург» Алексея Теплоухова, среди сотрудников инвестиционных банков и инвесторов уже выросло поколение, которое никогда не видело крупных кризисов, поэтому сегодня им зачастую сложно работать в новых реалиях. «Предыдущие несколько лет, даже если вы держали просто облигации в долларах или евро, вы скорее всего видели доходности 10-14% годовых. В акциях доходность была 30-40% по итогу года. Однако сейчас я бы сказал — приехали. Инфляция 2,5% — ненадолго, может на год, на полтора. Думаю, к 2022 году мы увидим возврат к инфляции 4%. Реальная ставка ЦБ под конец этого года, по моим оценкам, будет около 5,5-5,75. Это означает, что потенциальное движение активов вверх по цене, вниз по ставке ограничено. Не заработать уже больших денег на российских акциях и облигациях», — говорит эксперт.
Аналогичная ситуация происходит с коммерческой недвижимостью. Как отмечает президент ГК «RENTA» Артем Гудченко, стрит-ретейл со всем глобальным рынком идет в сторону затухания доходности. «Раньше можно было воткнуть палку в землю и через год собирать плоды. Можно было купить любое помещение, сдать его на пять лет сетевому арендатору, и, забыв про него, просто получать деньги на карту. Сейчас собственник своего помещения для получения 12% годовых должен изрядно попотеть», — объясняет Гудченко.
Изменения в законодательстве вносят свои корректировки в ожидаемую доходность для инвесторов в недвижимости. «Еще год-два назад на инвестициях в строящее жилье в удачной локации можно было получать до 40-50% доходности за весь период инвестирования, даже без подключения экспертов. На сегодня, средняя доходность одной локации достигает 30% за весь период инвестирования или 10-15% годовых», — делится руководитель направления по развитию компании «Петербургская Недвижимость» Ольга Кобякова.
Однако, пока на рынке недвижимости Петербурга только около 30% объектов строятся по эскроу-счетам, напоминает эксперт. «То есть в ближайший год рынок недвижимости для инвестиций абсолютно прозрачен и доступен. И даже по тем объектам, которые выходили в прошлом году по эскроу-счетам и выходят в этом, наши инвесторы рассчитывает на доход до 24% годовых», — говорит Кобякова, добавляя, что недвижимость по-прежнему остается привлекательным инструментом инвестирования.
Подводные камни
Для того, чтобы не потерять все свои вложения в случае падения рынка, эксперты рекомендуют инвестировать в ликвидные инструменты. «Сейчас инвестиционные компании подталкивают своих клиентов на более высокий уровень риска. Мы несколько раз проходили это в истории, когда ставки становятся слишком низкими, инвесторы набирают много риска, надуваются пузыри. Потом это разом все лопается, и те, кто успел выскочить, остается с прибылью, а те, кто не успел, остаются долгосрочными инвесторами вместо того, чтобы сделаться краткосрочными спекулянтами. В этом важно иметь инвесторскую дисциплину — если потерял, например, 10%, быстро выскочи», — делится Алексей Теплоухов.
В итоге, в условиях снижения инвестиционной доходности, с прибылью останутся только компетентные в своей отрасли инвесторы, отмечают участники дискуссии. «Я в сфере стрит-ретейла больше 20 лет, и сейчас на рынке случайных успешных инвесторов вы не встретите, — рассказывает доцент РАНХиГС, инвестор Александр Родионов. — Если вы решили вложиться в стрит-ретейл, но не имеете компетенций в этой области, то можете легко ошибиться. Например, один мой знакомый купил недвижимость в стрит-ретейле на Петровском острове. Он подумал: «отличная локация». Однако окупаемость его объекта составляет более 30 лет, а с учетом уплаты налогов ее может и вовсе не быть».
При этом и в стрит-ретейле можно получать стабильный доход в размере 12% годовых, уверен Артем Гудченко. Однако без развития своих компетенций на этом рынке не обойтись. «Во-первых, при покупке помещения нужно правильно оценить локацию. Зачастую начинающие инвесторы покупают помещения по принципу «мне нравится этот красивый дом на Петроградской» и не думают, сколько людей будут там проходить, какая там будет арендная ставка. Во-вторых, важно понимать технические требования арендаторов к помещению. Есть риск, что, взяв помещение под ресторан без вентиляции, вы ее там никогда не согласуете», — рассуждает эксперт.
По словам Александра Родионова, чтобы выбрать оптимальное место для коммерческой недвижимости, нужно также учесть трафик людей, открытие и закрытие станций метрополитена, потенциальную возможность расширения локации. «Сейчас быстро развивается Приморский район, в прошлом году я покупал объекты в Невском районе. Надо постоянно находиться в «засаде» — смотреть и мониторить рынок. Чтобы найти хороший объект требуется более полугода», — говорит инвестор.
Осмотрительность важна и на переполненном рынке апартаментов, отмечает заместитель генерального директора ООО «Пулково Скай» Владимир Федоров. По его словам, сегодня на петербургском рынке недвижимости 56 апарт-отелей, в составе которых в общей сложности 35 тыс. юнитов. В связи с высоким предложением, начинающий инвестор рискует вложиться в так называемые «лох-апарты». «Лох-апарты» — это когда вам обещают доходность до 18% годовых и не обманывает вас, выплачивая 3% годовых, — это ведь до 18%!», — говорит Федоров. Чтобы не попасть в такую ситуацию, он рекомендует тщательно проанализировать местоположение будущего средства размещения, просчитать его потенциальную заполняемость, убедиться в наличии опыта и профессионализма управляющей компании. «Например, в нашем проекте STATUS мы выбрали бренды Novotel, категории 4* и AdagioAccess, категории 3*, оптимально сочетаемые и подходящие данной локации, и привлекли к управлению группу ACCOR, европейского лидера гостиничного менеджмента, что обеспечивает нашим инвесторам пассивный доход в чистом виде, с максимумом удобств и безопасностью», — рассказывает Федоров.
Налоговые риски
Выбрать инвестиционные инструменты, грамотно рассчитать потенциальную доходность от объекта инвестирования — недостаточно для успешной работы, приходят к выводу участники дискуссии. Важно всесторонне проанализировать налоговые и правовые риски, которые могут возникнуть на этапе инвестиций, — в противном случае вы можете не только не получить доход, но и лишиться стартовых вложений, объясняет управляющий партнер юридического бюро Legal to Business Светлана Гузь. «Если у вас в собственности два и более объектов коммерческой недвижимости, приносящей доход, то налоговый орган может причислить вас категории предпринимателей. В этом случае помимо налога на доходы (13%) необходимо будет заплатить также налог на добавленную стоимость в размере 20%. Чтобы избежать увеличения налоговой нагрузки, вам стоит получить статус индивидуального предпринимателя и перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН). Но даже в случае перехода на УСН, если ваш годовой доход превысит 150 млн рублей, налоговая «попросит» вас заплатить налог на доходы и НДС в полном размере», — приводит пример Светлана Гузь.
Помимо этого, отмечает адвокат, в коммерческой недвижимости доход от инвестиций напрямую зависит от качества самого помещения (технических характеристик, возможности приспособления под коммерческие нужды) и наличия или отсутствия тех обременений, которые имеются в виде договора аренды. «Если доходность вашего актива обеспечена договором аренды, заключенным с сетевым ретейлером на невыгодных для собственника условиях или не учитывает потенциальные риски, то качество и уровень ваших инвестиций может стремиться к нулю. В нашей практике есть случаи, когда мы меняли условия договора, предложенного сетевым ретейлером, благодаря чему ликвидность объекта недвижимости существенно возрастала», — отмечает Светлана Гузь.
«Времена налогового романтизма ушли в прошлое. Несмотря на то что у нас не самые высокие налоги, у нас неоднозначные правила игры, из-за чего вести бизнес сложно. Сегодня опасения инвестора в связи с налоговыми рисками объясняются не только возможной потерей капитала, но и потерей чего-то большего, например, свободы», — говорит Артем Гудченко.
Много возможностей
Снижение ключевой ставки, прогнозируемый рост инфляции, снижение покупательской способности и наличие рисков — инвестиционных, налоговых, юридических — не означает, что инвесторы прекратят реинвестирование своих вложений. Каждому приходится когда-то принимать решения по финансовым вопросам: как распорядиться недвижимостью, рассчитываться в рублях или менять валюту, делать вклады или кредитоваться, полагает заместитель главного редактора телеканала РБК, аналитик Даниил Бабич. По его словам, все инструменты инвестирования — функции риска и времени, однако возможности доходных инструментов инвестирования все же есть. «Например, драгметаллы на фоне прошлогодней отмены НДС и дисконта внутренних цен на золото, установленного недавно ЦБ, смотрятся перспективно. Доходность инвестиций в золото исторически на промежутке 10-15 лет мало уступает акциям», — говорит Бабич.
Популярным во многих развитых странах все больше становится индексное или пассивное инвестирование, а также биржевые фонды. «ETF радикально расширяют возможности выбора, экономии и контроля за своими вложениями инвестору. Отечественные банки и брокеры не афишируют, что теперь ETF доступны и российским клиентам. Российские финансовые посредники стали в последние годы сами создавать свои структурные продукты, иногда даже маскируя их под биржевые фонды», — рассказывает Даниил Бабич.
Что касается привлечения профессионалов для начинающих инвесторов, то Бабич считает это спорным вопросом. По его мнению, во многих случаях, когда инвестиционная компания советует клиенту инструмент вложений, она пытается ему что-то продать. «Рациональный инвестор, в силу пока еще скромного выбора инструментов у нас в России, имеет хорошие шансы не поддаваться на довольно примитивные уловки российских финансовых супермаркетов, а изучив самостоятельно выбрать не то, что предлагает, как правило, не слишком компетентный инвестиционный консультант, а то, что понятно, прозрачно и просто держать под контролем», — резюмирует он.
