Запуск железнодорожного движения по Крымскому мосту может вывести туриндустрию полуострова на новый уровень. Участники отрасли ожидают рост турпотока, упрощение логистики, а значит, и снижение цен. Однако пока на региональном уровне пытаются привлечь инвесторов в развитие гостиничной инфраструктуры, федеральный законодатель подготовил поправки, которые в одночасье ставят действующую инфраструктуру для размещения массового туриста — гостевые дома в жилом секторе — вне закона. Сегодня это 4,5 тыс. объектов, которые принимают, по оценкам экспертов, до половины отдыхающих Крыма. Потери регионального бюджета в случае принятия поправок оцениваются в полмиллиарда рублей.
На пике
В 2019 году Крым посетили 7,4 млн туристов — это самый высокий показатель за постсоветскую историю полуострова. Более половины всех туристов прибыли на отдых по Крымскому мосту, автомобильное движение по которому было открыто в мае 2018 года, железнодорожное — в конце декабря 2019 года.
«Для наших объектов сезон был очень хорошим, даже несмотря на крайне плохую погоду в один из самых топовых месяцев — июль, — говорит генеральный директор UPRO GROUP Тамара Черных (компания управляет несколькими гостиничными объектами в Крыму). — В целом рынок в 2019-м стабилизировался на средних тарифах, и большинство объектов растет в загрузке. Общаясь с коллегами, слышали много разных мнений по сезону, некоторые жаловались на его ухудшение. На наш взгляд, это естественный процесс изменений на рынке: он усложняется и слабые продукты не выдерживают конкуренции».
«Средняя загрузка в период курортного сезона составила более 70%, в том числе в августе в ряде регионов средний уровень загрузки превышал 95%», — отмечает министр курортов и туризма Республики Крым Вадим Волченко.
По данным Управления ФНС по Республике Крым, налоговые поступления в бюджет региона от туристской отрасли только за 9 месяцев 2019 года составили 2,5 млрд рублей, что на 17% больше, чем годом ранее.
Имиджевый результат
По оценкам участников гостиничного рынка, запуск железнодорожного движения по мосту приведет к 10%-ному росту турпотока уже в летний сезон 2020 года и до 20% — в течение ближайших нескольких лет. Вице-президент Российской гостиничной ассоциации Алексей Мусакин подчеркивает, что речь идет прежде всего о массовом туристе.
«Пока мы видим больше имиджевый результат. Мост высоко оценивается туристами в рамках развития общей инфраструктуры региона. Что касается роста потоков — глобального бума мы не видим, — отмечает между тем Тамара Черных. — Мы ждали, что открытие железнодорожного сообщения повлияет на цены авиабилетов, но пока этого не происходит. Билеты продолжают быть дорогими. Здесь, кстати, регион часто проигрывает и в курортном и в MICE сегменте другим российским регионам, а иногда и европейским». По данным Aviasales, стоимость перелета в Симферополь в высокий сезон 2019 года составила 13,7 тыс. рублей, в низкий 10,7 тыс. рублей.
Развитие железнодорожного сообщения в среднесрочной перспективе позволит снизить стоимость товаров и услуг на полуострове, надеются участники туротрасли. «Мы ждем улучшения логистических возможностей для отдыхающих и снижения стоимости доставки грузов (с 1 июля 2020 года), что в конечном итоге должно снизить стоимость отдыха в целом», — говорит Вадим Волченко.
По словам экспертов, запуск регулярного железнодорожного сообщения с полуостровом повышает привлекательность региона для туристического бизнеса. «Именно пассажирские поезда были и прежде наиболее популярным средством посещения крымских курортов для российских, в массе своей небогатых граждан. С вводом в строй Крымского моста именно бюджетный сегмент туристического бизнеса должен получить импульс для роста», — полагает аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Калачев.
Повод для стройки
В сезоне 2019 года, по данным Министерства курортов и туризма Крыма, на полуострове работало 699 коллективных средств размещения и более 1700 мини-отелей. «Общий объем номерного фонда превышает 150 тыс. койко-мест», — приводит данные Вадим Волченко. За последние пять лет на полуострове открыто 36 новых санаторно-курортных и гостиничных учреждений. Но в связи с ожидаемым ростом турпотока полуострову необходимо серьезно увеличивать номерной фонд.
«Крыму нужны современные качественные крупные семейные резорты, с аквапарками, спа-комплексами, детскими программами и программами оздоровления, — отмечает Вадим Волченко. — И картина меняется. В Крым заходят системные инвесторы, чьим непосредственным бизнесом является туризм, и мы думаем, что в ближайшем будущем экономическая ситуация здесь поменяется».
«Тактической целью развития отрасли туризма в Крыму в ближайшие 2-3 года является увеличение емкости номерного фонда минимум на 4-5 тысяч дополнительных номеров, а в течение 5 лет — до 20 тысяч номеров», — добавляет министр. Достичь этого показателя можно за счет реновации существующего номерного фонда и строительства новых отелей, а также путем легализации существующих малых средств размещения.
Риски для инвесторов в гостиничном сегменте эксперты сегодня оценивают как высокие. «Хотя туристический поток заметно вырос, кроме проблем с землей и коммуникациями в силу более длительного инвестиционного цикла, существенно выше юридические риски», — говорит генеральный директор «IDEM — Консультанты по торговой недвижимости», председатель комитета по торговой недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов Екатерина Гресс.
Наиболее качественные объекты гостиничной недвижимости обычно эксплуатируются международными сетями отелей, однако в условиях применения санкций такие операторы на рынке отсутствуют. «Катастрофически не хватает современных качественных гостиниц и пансионатов, которые могут предоставить комфортабельное и доступное по ценам проживание», — уточняет Екатерина Гресс. Сейчас с этой задачей неплохо справляются мини-отели, вероятно в ближайшие годы стоит ожидать развития именно этой категории гостиниц, полагает она. По словам экспертов, в мини-гостиницы сейчас инвестируют, преимущественно, индивидуальные предприниматели.
По оценкам Алексея Мусакина, инвестиции в отель на 40-50 номеров в Крыму могут составить до 100 млн рублей. При наличии всех разрешений строительство может занять до одного года. Сроки окупаемости инвестиций в гостиницы составляют 10-15 лет.
Размещение же больших комплексов имеет свои особенности. «В Крыму очень много охраняемых территорий, что является естественным ограничением для строительства крупных объектов размещения, — поясняет Алексей Мусакин. — И это неплохо — только большие отели в Крыму тоже работать не смогут. Если они выстроятся ровными рядами вдоль пляжа — тогда в Крым никто не поедет. Должно быть разнообразие форматов».
Инвестиции в недвижимость
Эксперты также ожидают роста инвестиций в жилую и торговую недвижимость региона в связи с ростом турпотока. «В крупных городах Крыма цены [на жилую недвижимость] достигли 75-100 тыс. рублей за квадратный метр. При этом риски девелопера можно оценить как менее высокие по сравнению с другими сегментами недвижимости из-за относительно короткого инвестиционного цикла — 3-5 лет», — отмечает Екатерина Гресс.
Особая ситуация сложилась на полуострове в сфере торговой недвижимости, отмечают эксперты. «Качественных торговых центров — считанные единицы на всем полуострове: расположены они в Севастополе, Симферополе и Ялте, — говорит Екатерина Гресс. — За все время после вхождения Крыма в состав России было построено только два торговых комплекса». Срок окупаемости ТЦ составляет около 7-10 лет после завершения строительства.
«Лидерами в портфелях девелоперов остаются ЖК. 80-90% новых метров предназначены для жилья. Апартаменты также входят в эту категорию, особенно в прибрежной зоне. А вот чистая коммерция — гостиницы, ТРК, ТРЦ, бизнес-центры — остаются в ничтожном минимуме и с никакой динамикой, что скорее говорит о том, что до настоящего экономического пика нам еще далеко», — резюмирует директор по маркетингу и продажам компании «Гринвуд Девелопмент» Ирина Изотова.
Возможно, открытие моста и запуск автомобильного сообщения имели бы больший эффект, если бы не сдерживающие факторы — многие федеральные и иностранные сети не представлены в Крыму и не планируют развития, опасаясь санкций. В любом случае, с учетом низкой обеспеченности качественной торговой недвижимостью в ближайшее время можно ожидать новых проектов в сфере торговой недвижимости, уверена Екатерина Гресс.
Удар сверху
Большие надежды на быстрое пополнение номерного фонда в преддверии нового сезона власти возлагают на уже действующую программу легализации малых средств размещения. Она призвана дополнительно «вывести из тени» минимум 3 тыс. малых средств размещения.
Однако этим планам по легализации малых гостиниц прямо противоречит проект федерального закона «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации». Фактически поправки в закон запрещают деятельность всех видов средств размещения в жилых помещениях, в том числе гостевых домов в жилой зоне. «По мнению экспертов, принятие поправок к вышеупомянутому закону не позволит реализовать наши планы по легализации средств размещения и, более того, поставит под угрозу срыва курортный сезон во многих регионах страны», — отмечает Вадим Волченко.
В случае принятия поправок потери бюджета Республики Крым могут составить более 500 млн руб., вне закона окажутся более 4,5 тыс. малых средств размещения, функционирующих в жилых домах, 1,4 тыс. из которых зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей, это более 4 тыс. легально работающих сотрудников, приводит данные министр.
По словам Алексея Мусакина, важно создать равные условия конкуренции для гостиниц в жилом фонде и официальных гостиниц, вместо того чтобы полностью ликвидировать средства размещения в жилых домах. Тем более, что на полуострове в них проживает до 50% всех туристов. «На ближайшие несколько лет надо добиться если не исключения Крыма, то хотя бы послабления на размещение в жилом фонде, чтобы к этому времени успела подтянуться гостиничная инфраструктура», — отмечает эксперт.
Инвестиционные горизонты
MICE рынок — пока самый сложный для продвижения в регионе. «Корпоративные компании и MICE агентства с осторожностью оценивают общую инфраструктуру региона и пока мы наблюдаем в этом сегменте огромный объем запросов и очень низкую конверсию. А потенциал у региона для развития в этом направлении — огромен», — уверена Тамара Черных.
Другое перспективное направление — рынок автопутешествий. Дополнительный импульс для его развития даст завершение трассы «Таврида». «Если мы говорим о трассе, которая сразу же будет вокруг себя обрастать качественной инфраструктурой — гостиничной, ресторанной и так далее, — при таком условии возможно увеличение турпотока в сезон до 30-40%», — полагает Алексей Мусакин.
В связи с этим власти Крыма считают актуальным создание кемпингов. Так, в 2019 году был открыт кемпинговый комплекс в районе с. Оленевка (Черноморский район) на 1 тыс. мест с современной инфраструктурой, открыт глэмпинг в Сакском районе.
Инвестиции в регион
Всего за 2015-2019 годы в Крыму реализовываются 32 инвестиционных соглашения на общую сумму более 50 млрд рублей, в том числе в 2019 году — шесть соглашений на сумму 1 млрд рублей в сфере курортов и туризма.
Все больший интерес у инвесторов вызывает Восточное и Западное побережье Крыма, где больше свободных земель и прекрасные пляжные территории. «В качестве маркерного проекта следует отметить создание туристско-рекреационного кластера на западном побережье в Сакском районе между с. Штормовое и с. Витино на территории порядка 600 га с созданием номерного фонда более 20 тысяч мест», — отмечает Вадим Волченко.
Импульс для развития нужен и северо-западной части полуострова, например, Раздольненскому району. «Сейчас этот регион обделен потоком отдыхающих, — отмечает экономический обозреватель Игорь Китаев. — Благодаря Крымскому мосту произойдет насыщение популярных мест отдыха, а значит, взоры инвесторов и туристов обратятся и на эту, пока что забытую часть Крыма».
Со временем эксперты надеются, что эффект от санкций будет снижаться и полуостров получит еще один импульс для инвестиций. «Чем дольше длится эта ситуация, тем больше мир устает от санкционных войн. По мере ослабления влияния санкций на фоне такой усталости возможность и привлекательность инвестиций в Крым будут постепенно возрастать. И этот фактор, пожалуй, не менее важен для инвестиционной привлекательности региона, чем строительство моста через Керченский пролив», — заключает Алексей Калачев.
Вадим Волченко, министр курортов и туризма Республики Крым:
«Тактической целью развития отрасли туризма в Крыму в ближайшие 2-3 года является увеличение емкости номерного фонда минимум на 4-5 тысяч дополнительных номеров, а в течение 5 лет — до 20 тысяч номеров».
