Переход на проектное финансирование позволяет застройщикам по-новому взглянуть на рынок и пересмотреть свои приоритеты. В среднесрочной перспективе привлекательность проектов массового сегмента в Ленинградской области для девелоперов будет снижаться, поскольку их маржинальность ниже, чем в городе, а затраты на создание инфраструктуры выше. Об итогах уходящего года, новых механизмах финансирования и перспективах рынка жилищного строительства в Ленинградской области и в Петербурге в интервью РБК + рассказывает генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева.
— Согласно предварительным оценкам, какой будет динамика продаж «Ленстройтреста» по итогам 2019 года?
— Объем продаж вырос на 26%, мы заканчиваем текущий год выполнением всех намеченных планов и показателей. Были введены в эксплуатацию новые дома в жилых кварталах «Янила» в Янино и «Юттери» в Колпинском районе Петербурга, продолжается реализация второй и третьей очереди «IQ Гатчина». В настоящее время мы проектируем и готовимся сдавать документы в экспертизу по четвертой очереди этого комплекса, также запланированы пятая и шестая очереди. Проект рассчитан на возведение 140 тыс. кв. м жилья и его полное завершение намечено на 2025 год.
— За счет каких факторов удалось добиться роста продаж?
— Мы предлагали покупателям все возможные продукты — квартиры в готовых и строящихся очередях, реализуемые по старым правилам и с использованием эскроу-счетов. Опасались, что в июле, в момент вступления в силу новых правил финансирования строительства, на рынке будет коллапс, продажи встанут, и никто ничего не будет приобретать. Но покупатели приходили в нашу компанию, которой они доверяют, и даже не задавали вопроса, старые или новые правила, для них это было не принципиально. Поэтому никакого стопора не было.
— Участники отрасли говорят о перетекании спроса от проектов в Ленинградской области к объектам непосредственно в Петербурге...
— Да, такая тенденция есть. Проекты в Ленинградской области более сложные с точки зрения маржинальности застройщика. Мы прекрасно понимаем, что близость к метро и КАДу определяет ценник, и чем дальше от города, тем сложнее поднимать стоимость и тем менее рентабельным становится проект, хотя в зоне при КАД есть очень достойные проекты. Ситуация такова, что квадратный метр в схожих по формату проектах в городе может стоить 120 тыс. рублей, а в Ленобласти — 75 тыс. рублей. Кроме того, территории в области требуют больших инфраструктурных затрат: на создание дорог, сетей, подготовку площадки. Через год-два старые резервы проектов застройщиков в области закончатся, и дешевых объектов в продаже не останется, ведь в любом случае в стоимости одного квадратного метра 5-8 тыс. рублей закладывается на выплату банкам. В перспективе спрос на проекты в Ленобласти будет также определяться платежеспособностью покупателя и его возможностью взять ипотеку. Мы в свои областные проекты вкладываемся по максимуму, пытаясь создать комфортные условия, хотя и в них сложно обеспечивать высокие показатели по маржинальности.
— Планирует ли «Ленстройтрест» реализацию проектов в Петербурге?
— Мы хотим расширяться, на конец года сформировали хорошие инвестиционные ресурсы, и, конечно, активно изучаем земельные участки в городе. Это не означает, что группа покинет Янино, Гатчину или Колпино, в развитие которых были вложены огромные средства и, не побоюсь показаться сентиментальной, частичка души. Наоборот, мы намерены продолжить работу по созданию комфортной среды не только в рамках своих кварталов, но и развивать, укреплять свои позиции в этих локациях. Часто посещая наши построенные и строящиеся объекты, я задаю себе вопросы «насколько мне здесь нравится?», «хотелось бы мне тут жить?», если ответ положительный, то значит, компания делает все правильно.
— Когда Вы говорите о ресурсах группы, имеете в виду собственные средства «Ленстройтреста» или возможность привлечения банковского финансирования?
— Собственные средства, но и банки готовы участвовать в приобретении участков при определенном вкладе со стороны компании. Если будет проект, условия по покупке участка под который будут превышать наши возможности, то, думаю, совершенно спокойно привлечем банковские средства. Но пока такой вопрос не стоит, и мы изучаем те площадки, приобретение которых сможем профинансировать сами.
— В настоящее время у «Ленстройтреста» два финансовых партнера — Сбербанк и ВТБ. С какими-то еще кредитными организациями ведутся переговоры о сотрудничестве?
— У нас длинная и хорошая кредитная история во всех банках, с которыми мы когда-либо сотрудничали, и сейчас с некоторыми из них мы перешли к новому формату сотрудничества, уже в рамках эскроу-счетов.
— Привлечение средств частных инвесторов через создание фонда не рассматривается?
— Теоретически такая возможность существует, у нас была такая идея, мы неоднократно к ней возвращались, но для частного инвестора принципиален вопрос доходности, которую он получит. То есть это должен быть высокомаржинальный объект в дорогой локации. Несколько лет назад потенциальные инвесторы готовы были вкладываться при доходности не менее 25% годовых. Частный инвестор оценивает риски в девелопменте очень высоко, а крупных и удачных фондов в Петербурге единицы. Был период, когда «Ленстройтрест» планировал привлекать западных инвесторов, но даже до последнего кризиса они проявляли интерес в основном к коммерческой недвижимости в Москве.
— Какие именно локации в Петербурге интересуют группу?
— Очень часто обращаем внимание на юг города, но исторически складывается так, что интерес покупателя, его приоритеты и ценовые ожидания лучше в северных районах, они более востребованы. Мы смотрим участки не только исходя из их местоположения, но и хотим, чтобы этот проект подходил под нашу философию, под те подходы, которые приняты в компании. Это может быть и север, и юг, и Васильевский остров. Но вот, например, Шушары нас не устраивают.
Проекты «серого пояса» тоже хороши для развития за исключением одного нюанса — они очень капиталоемкие на старте и очень долгие по срокам реализации. Это, безусловно, интересные проекты, и если мы найдем площадку, которая не будет сразу требовать вложений в несколько миллиардов рублей, то и «серый пояс» может стать одним из направлений расширения деятельности «Ленстройтреста», но любой подобный проект должен реализовываться совместно и с поддержкой городских властей.
— О жилье какого класса идет речь в потенциальных проектах в Петербурге?
— Есть определенный набор требований, которые мы закладываем в любой проект, но, скорее всего, будем работать в своей нише, то есть в комфорт-классе. Это будут точечные проекты площадью 30-60 тыс. кв. м, возможно, до 80 тыс. кв. м, чтобы можно было реализовать их в две-три очереди. Для себя мы поставили задачу в ближайшее время приобрести два участка: один — с возможностью вывести в продажу проект в следующем году, второй — на долгосрочную перспективу.
— Рассматриваете ли строительство высоток в рамках расширения в Петербурге?
— Да, у нас уже есть реализованный высотный проект на Ириновском проспекте: два 25-этажных здания с максимально продуманной территорией, торговой галереей и закрытым двором. Вопрос комфорта таких проектов зависит от множества факторов, в том числе от квартирографии. Одна ситуация, когда на этаже пять квартир от одной до трех комнат, и другое — когда 16 студий. Поэтому этажность не является показателем того, хороший проект или плохой: это может быть как шикарная высотка, так и обыкновенное гетто.
— Как обстоят дела в проектах группы с финансированием строительства социальных объектов?
— В городе и области существуют два разных механизма. В Петербурге городские власти либо выкупают соцобъект, либо, в соответствии с инвестиционным соглашением, он передается безвозмездно. В Ленобласти есть соглашение условного обмена соцобъектов на налоги. Но во всех случаях мы сталкиваемся с вопросом о том, на какие средства строить эти объекты. Например, мы строим школы и детские сады стоимостью 2 млрд рублей, которые надо где-то найти, извлечь из оборота, что весьма трудно. На текущий момент мы даже не можем привлечь кредит под строительство соцобъектов, потому что он считается нецелевым в рамках всего проекта. При этом по закону объект должен либо передаваться властям, либо находиться в общедолевой собственности всех жителей. Представить ситуацию, при которой, будучи жильцом дома, покупатель будет иметь в общедолевой собственности часть школы или детского сада затруднительно. Конечно, хотелось бы, чтобы были какие-то бюджетные решения этого вопроса, потому что на застройщике и так лежит большая нагрузка. Нужно продумывать варианты по совместному с властями строительству соцобъектов, как в Ленобласти, так и в Петербурге.
— Интересен ли группе формат недвижимости, альтернативный классическому жилью?
— Бывают проекты, в рамках которых можно построить половину жилья, а половину отвести под апартаменты, торговые объекты или офисные помещения. Апартаменты — интересный, но специфический сегмент. Ему однозначно нужна хорошая локация и близость к метро, другой подход к строительству и обслуживанию. Если будет хорошая локация и экономическая целесообразность реализации такого совмещенного проекта, мы его рассмотрим.
