Новые законы строительной механики

Смена правил игры на строительном рынке не прошла бесследно: цены на квадратные метры, возводимые в рамках проектного финансирования, как и предсказывали ранее эксперты, на 10-12% выше дореформенных показателей. К тому же количество запускаемых в работу объектов снижается, что уже в среднесрочной перспективе приведет к сокращению предложения. К чему стоит готовиться застройщикам и покупателям квартир в ближайшие несколько лет, где порог роста цен на жилье и можно ли оптимизировать строительство социальных объектов, в интервью РБК+ рассказал председатель совета директоров ГК «Полис групп» Дмитрий Смирнов.

— Как, по вашим оценкам, строительная отрасль переживает переход на проектное финансирование и эскроу-счета?

— В целом процесс идет тяжело: запущенных проектов мало, в моем представлении не больше 20. Для сравнения, по старой схеме в городе строится 700 домов. Понятно, что освоение правил требует времени, и что все серьезные игроки рано или поздно перейдут на них. Но задержка с получением финансирования, пусть даже на полгода, чревата провалом по выводу объектов. И он уже начался. Сейчас и мы, и наши коллеги выводят новые очереди в проектах, начатых еще по старой схеме, думаю, это продлится почти весь 2020 год, а вот к его концу мы почувствуем дефицит новых объектов.

— Как это скажется на ценах?

— Они пойдут вверх. Они уже растут на те самые 10-12%, что мы платим по банковским ставкам. Пока люди активно покупают, потому что понимают, что жилье будет дорожать, но 10-12% это пока не так критично.

— А если больше, скажем 20%, — кто сможет купить новую недвижимость?

— Здесь все зависит от ипотеки: если будет снижение ставок, то подорожание не так сильно ударит по рынку. Если его не будет, то спрос упадет, снизится предложение, не будет новых игроков, отрасль встанет. Мы очень надеемся на снижение ставки по ипотеке. У компаний, работающих на рынке массового жилья, около 70% покупателей — ипотечники, это самый главный локомотив.

— Каким оказался в итоге для вашей компании переход на проектное финансирование?

— Было непросто, но мы успешно справились с задачей, подписали соглашение о финансировании нового проекта с банком «Дом.РФ» на 5,4 млрд рублей. Это заняло полгода, но я считаю, что и мы, и банк отработали хорошо, особенно учитывая, что для них в Петербурге это был один из первых проектов. Да, мы до сих пор по механике притираемся: когда какие платежки и кто кому какие отчеты должен отправлять, но так всегда происходит, когда начинаешь сотрудничество. По этому проекту уже идет стройка и начались продажи.

— Что это за проект?

— Это «Мой мир», у нас он первый по новой схеме финансирования и одновременно это последний крупный объект, который запущен в Мурино. Мы сейчас работаем с банком по следующему проекту, и я очень рассчитываю, что в январе-феврале мы подпишем новый кредитный договор. Это будет объект в Каменке.

— Как в целом прошел 2019 год для ГК «Полис групп»?

— Бурно прошел. У нас было много событий, преимущественно радостных. Мы впервые досрочно, с месячным опережением графика, ввели в эксплуатацию наш первый объект класса «комфорт плюс» — жилой комплекс на Октябрьской набережной «Полис на Неве». Это важное событие для нас. Мы переломили тенденцию «дедлайна», когда мы сдавались либо впритык к сроку, либо чуть-чуть позже. Это было не здорово, потому что любая, даже незначительная задержка, чревата, во-первых, выплатой штрафных санкций покупателям, а, во-вторых, нервами людей, которые ждут ключи от новых квартир. Такого больше нет, и не будет. Мы хотим еще один объект ввести досрочно в этом году, и тогда побьем свой же рекорд по сданному метражу. У нас получится 300 тыс. кв. м возведенного в 2019 году жилья, и с этим показателем мы надеемся войти в ТОП-10 застройщиков по объему жилья в стране.

— Что в планах на следующий год?

— У нас на следующий год намечена сдача строящихся объектов — 250 тыс. кв.м. жилья. И у нас хороший задел на будущее: в этом году мы купили один земельный участок, в Каменке. До конца года подпишем договор еще по одному, тоже на севере города. На сегодняшний день мы обеспечены участками на 3-4 года вперед, но это, конечно, не повод не смотреть по сторонам.

— Вы в прошлом году начали глобальную перестройку системы продаж, каковы результаты?

— Эта реформа стала самым значимым внутренним событием для «Полис групп». Мы начали ее год назад: до конца 2018 года мы работали с одним продавцом, который осуществлял до 75% всех продаж компании. Мы решили диверсифицировать продажи. Опасались этого шага, но все сложилось удачно. В итоге мы выбрали порядка 12 агентств, с которыми нам выгодно и комфортно работать. Одновременно серьезно выросли собственные продажи. Если раньше мы реализовывали максимум 25% от общего объема жилья, то сейчас это показатель вырос до 35-40%, а 60-65% продают агентства. И мы не собираемся отказываться ни от той, ни от другой схемы. Я считаю, что мы вышли на паритет собственных продаж и комиссионных. Итог реформы — около 10% мы сэкономили на агентской ставке. Высвободившиеся средства направили на рекламу и продвижение бренда.

— Как новые требования покупателей массового жилья сказываются на строительстве?

— Требования современного покупателя однозначно выше, чем 3-4 года назад. Если посмотреть, что строилось три года назад, то нынешний «эконом» соответствует тому «комфорту». Мы подстраиваемся под запросы покупателей и повышаем качество объектов. Используем хорошие материалы, везде ставим системы «умный дом», всевозможные датчики, монтируем системы безопасности и wi-fi, где можно, закрываем дворы и оборудуем их по последнему слову техники и дизайна. Делаем улучшенную отделку входных групп, выделяем колясочные, монтируем подогрев крылец, чтобы жильцам было удобно ходить. Заказываем в Швеции детские площадки, сделанные из экологичных материалов. Мы стремимся, чтобы людям было комфортно жить.

— Социальная инфраструктура — значительная составляющая комфорта. Какие у вас планы по возведению таких объектов?

— Мы строим много социальных объектов, по количеству их даже больше, чем жилых. Сейчас у нас построены две школы и 11 садиков, в 2020 году начнем строить еще три садика и школу. Конечно, это серьезная нагрузка: условно говоря, самый маленький садик на 100 мест — это минимум 100 млн рублей расходов, школа на 1000 мест — миллиард рублей. Оптимизация достигается за счет использования всех доступных инструментов, в том числе федеральных, региональных и прочих программ. Например, в Ленобласти мы научились работать по программе «Стимул». В позапрошлом году в Кудрово построили и ввели садик. Закончили строить школу в Мурино на 1175 мест, параллельно начинаем еще одну. Конечно, набили шишек и мы, и областное правительство. Ничего, научились. Программа работает. На днях в Мурино у нас состоялось официальное открытие двух садиков, они идут по программе «Соцобъекты в обмен на налоги».

— Усложнилась ли задача возведения социальных объектов в связи с переходом на банковское финансирование?

— Да, поскольку не было понимания как это оформлять. Особенно сложно было с отдельно стоящими объектами, со встроенными попроще. Сейчас процедура разработана. Мы возводим по новой схеме встроенный садик в Мурино. Уже более-менее понятно, по крайней мере с точки зрения бумаг и процедур, и по отдельно стоящим зданиям. В Каменке у нас три таких объекта — школа и два садика. Как будет в жизни, поймем в следующем году, когда запустим строительство с эскроу-счетов. А вообще надо просто работать, тогда все получается.