«Строительная отрасль эволюционирует, она уже не будет прежней»
Материалы выпуска
«Через год-два старые резервы проектов в Ленобласти закончатся» Экспертиза Новые законы строительной механики Экспертиза «Строительная отрасль эволюционирует, она уже не будет прежней» Экспертиза Праздничные коммуникации Решения Метры под елку Рынок
Экспертиза Санкт-Петербург и область
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска

«Строительная отрасль эволюционирует, она уже не будет прежней»

Генеральный директор компании «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин – об итогах года и перспективах рынка жилой недвижимости
Фото: Антон Кузнецов/РБК Петербург

Этот год петербургские застройщики почти полностью посвятили освоению новых правил взаимодействия с банками по проектному финансированию и открытию эскроу-счетов. Механизмы отработаны, и в строительной отрасли начинается новое перспективное десятилетие. Как будет развиваться рынок, и к чему готовиться девелоперам и покупателям — в интервью РБК+ рассказывает генеральный директор компании «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин.

НАСТРОЙКА СИСТЕМЫ

— Каковы предварительные итоги 2019 года для вашей компании?

— В этом году мы вводим в эксплуатацию около 300 тыс. кв. м. жилья. В части развития инфраструктуры реализовали все, что запланировали: построили 1,5 км новых дорог в Выборгском и Приморском районах города, открыли два детских сада и школу, отделение детской поликлиники.

Кроме того, для компании год прошел под эгидой перехода на проектное финансирование. Можно сказать, что весь год, кроме основной своей задачи строительства, мы занимались только этим.

— Какие были сложности при переходе на проектное финансирование?

— Мы первыми из девелоперов Петербурга начали работать по новым правилам, и сейчас у нас зарегистрировано более 250 договоров по эскроу-счетам. Это серьезный объем с учетом того, что мы реализуем жилье как по новой, так и по старой схеме, в зависимости от очередей строительства наших проектов.

ФЗ-214 обязал застройщиков перейти на проектное финансирование, но при этом было много неясностей, как ускорить работу в этом направлении. «Газпромбанк», с которым мы реализуем строительство через проектное финансирование, проходит освоение данной схемы в первый раз, так же как и мы. Мы подписали кредитный договор на 30 млрд рублей в октябре этого года, и он стал крупнейшим в городе. Это очень долгий, тяжелый процесс с согласованием огромного объема разноформатных документов. Некоторые процедуры приходилось отлаживать по ходу, зачастую в режиме мозгового штурма. Я думаю, что многим застройщикам будет тяжело пройти этот путь, особенно тем, у кого маржинальность проектов невысока.

— Охотно ли банки работают с девелоперами?

— Банки охотно работают с девелоперами, реализующими высокомаржинальные проекты. При низкой доходности банки либо отказываются финансировать проект, либо долго его рассматривают, что зачастую критично для реализации проекта, да и для застройщика в целом. И сейчас это главная проблема для сектора девелопмента по всей России.

— Какая средняя рентабельность проекта может устроить банк при выдаче проектного финансирования?

— По моему мнению, порядка 15-20%. Лучше выше, но в том секторе, в котором работаем мы — массовый сегмент — это нормальная маржинальность для Петербурга.

— Можно ли говорить о том, что сроки строительства из-за введения проектного финансирования увеличились?

— Я не стал бы так говорить. Да, на первичном этапе нашей работы с банком по проектному финансированию согласования были достаточно длительными, к ним нужно привыкнуть. Например, банк платит два раза в месяц, и мы к этому времени собираем реестры — огромный пакет документов. На их проверку уходит довольно много времени. Тем не менее, мы уже работаем в таком режиме, скоро он будет окончательно отлажен. Наши подрядчики тоже начинают привыкать к новой системе работы. Когда вся система будет отлажена и автоматизирована, все процессы будут проходить гораздо быстрее.

Более того, возникающие сложности мотивируют нас на ускорение темпов строительства, которое будет выгодно как для застройщика за счет экономии на процентах, так и для покупателя, который быстрее получит ключи. В этом направлении мы работаем над оптимизацией бизнес-процессов, тендерных процедур, развиваем производственную систему управления, которая базируется на принципах производственной системы «Тойота» — TPS. За счет этих нововведений уже удалось существенно сократить сроки строительства ряда корпусов нового 21 квартала «Северной долины».

ПОСИЛЬНОЕ ПОВЫШЕНИЕ

— Есть мнение, что с введением проектного финансирования увеличиваются сроки окупаемости проектов. Вы с этим согласны?

— Не совсем так, просто откладывается получение прибыли. Хотя надо признать — с введением новых правил в целом изменился бизнес девелопмента, экономика проектов считается по-другому. Счета эскроу раскрываются, когда объект введен в эксплуатацию, и первый покупатель зарегистрировал право собственности. Соответственно, в этот момент мы получаем свою прибыль, и это учтено в новой экономической модели проектов.

— Что будет с рынком жилой недвижимости в 2020 году, как на нем отразится проектное финансирование?

— В следующем году ничего критичного для рынка не произойдет, мой прогноз стабильный. Пока изменений и в ценах на недвижимость не стоит ожидать, поскольку доля проектов по старым правилам довольно велика. Рост цен может начаться примерно с 2021 года, но в пределах 3-5%. Скачка в 10% не будет, потому что покупатели такой рост попросту не осилят. Кроме того, предложение на рынке в сегменте комфорт-класса большое, значительно цены никто из игроков повышать не будет.

— Можно ли ожидать негативных тенденций на рынке?

— Можно ждать ухода с рынка ряда застройщиков, которые не смогут выжить в новых правилах рынка: не всем банки дадут кредиты. Возможно, уйдут компании, не имеющие перспективного земельного банка, строящие единичные объекты.

— Можно ли ждать слияний и поглощений мелких компаний крупными?

— Скорее нет, чем да, поскольку покупка таких компаний — довольно сложная процедура, но единичные случаи возможны. Также в рамках санации обанкротившихся застройщиков необходимо будет вместе с властью решать проблемы дольщиков путем достройки объектов.

Я думаю, что лет через пять число девелоперов Петербурга может сократиться примерно на 20-30%, а 80% рынка будет контролироваться 5-8 крупными компаниями.

Фото: Антон Кузнецов/РБК Петербург

РАСТУЩИЙ КОМФОРТ

- «Главстрой Санкт-Петербург» работает в сегментах эконом— и комфорт-класса. Может ли повыситься стоимость строительства из-за проектного финансирования?

— Она увеличится, но не в один момент. Стоимость строительства будет расти планово, с учетом того, что на себестоимость «падает» значительная доля процентов за пользование проектным финансированием. И не стоит забывать, что пока, кажется, никто из девелоперов не перешел полностью на проектное финансирование. Переход будет длиться 2-3 года, поскольку многие игроки пока работают по старым правилам. Себестоимость вырастет, но все равно конечную цену определяют покупательская способность и ставки по ипотеке, которые сейчас составляют 8-9%, а не 12-13%, как несколько лет назад. Покупатели активно пользуются этим инструментом.

— Каковы перспективы развития жилья комфорт-класса в Петербурге?

— Комфорт-класс будет развиваться, пока земля не кончится, а ее в Петербурге осталось не так много. Поскольку уровень жилья комфорт-класса во многом определяется местоположением дома, соответственно, нужна локация с хорошей транспортной доступностью, рядом с метро, ближе к центру. Затем покупатель смотрит на другие параметры — это проектное решение, конструктив и «фишки», которые привносит застройщик в этот проект. Важна также организация придомового пространства, его благоустройство, близость объекта к «зеленым» зонам, паркам, природным заказникам. И, конечно, нужна развитая социальная инфраструктура.

— Какие участки могут использоваться под жилье комфорт-класса в Петербурге?

— В основном это площадки бывших промышленных предприятий, которые будут переделаны под жилье. Это Васильевский остров, Петроградка, Выборгская сторона, Калининский район.

ЭТАЖИ И МАРЖИНАЛЬНОСТЬ

— Как изменились требования покупателей к жилью за последнее время?

— Требования серьезно изменились за последние пять лет. Сейчас в сегменте комфорт-класса жесткая конкуренция, а у клиента есть большой выбор. Можно все время придумывать какие-то дополнительные «фишки» для того или иного проекта, чтобы привлечь покупателя, но, к сожалению, это может быть уже на грани рентабельности.

— Как вы определяете какие «фишки» действительно нужны?

— «Главстрой Санкт-Петербург» уделяет большое внимание обратной связи с людьми, которые живут в наших комплексах. И, например, судя по опросам жителей ЖК «Северная долина», они хотят видеть как можно больше пространств для отдыха на свежем воздухе. То есть люди не хотят просто сидеть дома, они хотят выйти на улицу, а для этого нужны организованные пространства. Это одно из пожеланий рынка, за которым все девелоперы стараются следить. У покупателей комфорт-класса особые требования к окружению дома, в котором они планируют жить.

Поэтому мы дополнительно развиваем это направление нашей работы, с привлечением экспертов и местных жителей. В частности, в практически застроенном 20 квартале «Северной долины» открываем новое общественное пространство с прогулочной зоной, площадками для игр с современным оборудованием, уличным амфитеатром и солнечными часами. Такие локации становятся точками притяжения сразу для нескольких поколений.

— Как отражается тренд на снижение этажности на маржинальности проектов?

— Важно найти паритет, чтобы поймать маржинальность, сохранить приемлемую этажность и привлечь клиента. Если брать наш проект «Юнтолово», там есть и 25-этажные дома для тех, кто любит жить повыше, а также много земельных участков, где расположены мало— и среднеэтажные дома. В этом году мы ввели в эксплуатацию семь корпусов с полной отделкой по четыре этажа каждый. Это, можно сказать, новый экологичный комфорт-класс.

— Можно ли еще как-то улучшать комфортность проживания и привлекать клиентов, например, с помощью работы в социальной сфере?

— Тот, кто будет комплексно развивать территории, вместе с жильем вводить школы и сады, останется в топе. Уровень развития окружающей социальной инфраструктуры является одним из решающих факторов при выборе жилого комплекса, особенно для семейных покупателей.

Кроме того, мы активно участвуем в жизни соцучреждений, которые построили. А это на данный момент уже четыре школы и восемь детских садов. Сейчас мы развиваем программу взаимодействия с вузами для школ. «Главстрой Санкт-Петербург» организует преподавание сотрудников некоторых вузов в старших классах школ. В частности, ведем переговоры о привлечении преподавателей ГАСУ, ЛЭТИ и СПбГЭУ, преемника Финэка и Инжэкона, для проведения уроков в наших школах уже в следующем учебном году.

— Для чего вам нужна эта программа?

— Мы же говорим о комфортности нашего жилья, а наличие таких специализированных классов в школах, в том числе, повышает привлекательность проживания. Мы понимаем, что многие престижные школы находятся в центре, поэтому наша задача — организовать такие же школы в районах, где мы ведем строительство, чтобы жители домов не возили своих детей в центр. Это и социальный, и коммерческий проект. Социальный — на текущий момент, а коммерческий — как маркетинговый ход, который «сыграет» в долгосрочной перспективе и будет одним из преимуществ проживания в наших ЖК.

— Есть ли на рынке подобные примеры?

— Такие попытки точно были, но до воплощения никто из девелоперов, по моим данным, не дошел.

НОВЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ

— Внедряете ли вы новые программы и услуги для жителей и потенциальных покупателей?

— В этом году запустили программу «Быстрый trade-in»: выкупаем квартиры в наших домах, чтобы покупатели могли улучшить свои жилищные условия. Например, чтобы купить новую просторную квартиру в комфорт-классе с небольшой доплатой, либо с привлечением ипотеки.

Кроме этого, много проектов развития реализуется в нашей дочерней структуре — управляющей компании «Эксплуатация ГС-СПб», которая является одной из крупнейших в городе с портфелем более 2,4 млн кв. м обслуживаемых площадей. В декабре в «Северной долине» был открыт Единый центр обращения жителей. Там расположены паспортный стол, клиентская служба, бухгалтерия, работающие по принципу «одного окна» с электронной очередью, в том числе в выходной день. Это удобный современный формат взаимодействия эксплуатирующей организации и жителей.

— Какие планы у компании по запуску новых проектов?

— Мы активно ищем участки, которые подходят под наши критерии, для проектов комплексного освоения территорий от 100 до 500 тыс. кв. м. Сейчас рассматриваем в основном для развития юг и юго-запад города, на севере у нас уже есть две локации.

— Как вы оцениваете перспективы рынка девелопмента?

— Строительная отрасль эволюционирует, она уже не будет прежней. Преимущество получают опытные, закаленные и в то же время активные участники рынка, которые гибко адаптируются к новым условиям. В период структурных изменений появляются возможности, которые необходимо разглядеть, а затем использовать на благо бизнеса и клиентов. Новое десятилетие обещает быть для строителей весьма интересным.

Компания «Главстрой Санкт-Петербург» основана в 2006 году, реализует проекты комплексного освоения территории. За время работы девелопер ввел в эксплуатацию более 2,7 млн кв. м недвижимости. Сданы 83 жилых дома, 8 детских садов, 4 школы, построено более 7 км многополосных дорог. Ключевые объекты — ЖК «Северная долина» и ЖК «Юнтолово».