Спрос на жилую недвижимость в Петербурге и Ленинградской области начал снижаться. Согласно расчетам Аналитического центра ЦИАН, по итогам III квартала 2019 года число сделок упало на 15%, выручка строительных компаний сократилась на 10%. Эксперты отмечают, что пока снижение спроса не критично, но даже понижения ипотечных ставок будет недостаточно для нивелирования прочих факторов, оказывающих давление на рынок.
Отрицательный квартал
В III квартале 2019 года отмечено снижение покупательского спроса на недвижимость. После рекордных продаж в IV квартале прошлого года активность покупателей сокращалась в среднем на 9% в квартальном выражении, подсчитали эксперты Аналитического центра ЦИАН.
По результатам продаж в III квартале 2019 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области было зарегистрировано 23,1 тыс. сделок по ДДУ, что на 15% меньше, чем в 3 квартале 2018 года, отмечается в отчете ЦИАН. В Санкт-Петербурге продажи снизились на 7% по сравнению с III кварталом 2018 года, в Ленинградской области показатель упал на 36%. Происходит смещение спроса от областных проектов к городским, отмечают аналитики.
Суммарная оценка выручки застройщиков агломерации Санкт-Петербурга сократилась на 10% — со 105,0 млрд рублей за III квартал 2018 года до 94,6 млрд рублей в III квартале 2019 года. При этом уровень выручки сокращается медленнее, чем число сделок.
Процентная ставка
Ключевым фактором поддержки спроса ранее строители называли процентную ставку по ипотечным кредитам, однако сейчас застройщики фиксируют снижение интереса и к данному финансовому инструменту.
«В настоящее время доля продаж квартир в ипотеку в объектах Компании Л1 составляет около 30-35% от общего объема. Еще год назад этот показатель составлял около 50%, — отмечает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.
По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, регистрация сделок с использованием ипотеки в городе по году остается на том же уровне, что и в 2018 году — общий рост составил около 1%. Так, за 9 месяцев 2019 года зарегистрировано 101,7 тыс. регистраций, в 2018 году — 100,7 тыс., отмечается в ответе регионального Управления Росреестра на запрос РБК Петербург. Однако III квартал демонстрирует снижение общего числа сделок с ипотекой уже на 4,5%.
Парадокс заключается в том, что снижение интереса к ипотеке происходит на фоне снижения ставок. «В этом году Центробанк уже в третий раз снижает ключевую ставку, вслед за ним кредитные учреждения также понижают ставки для потребителей, — напоминает представитель Л1.- Вероятно, это одна из причин стагнации: люди ждут еще более выгодных условий, потому что разговоры о доступной ипотеке ведутся постоянно».
Аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев отмечает, что снижение темпов выдачи ипотечных кредитов наблюдается не только в Санкт-Петербурге, но и по стране в целом. «Пока еще данное снижение не критично, да и не слишком продолжительно, чтобы заметно сказаться на состоянии банковской системы и отдельных ее компонентов, -говорит аналитик. — При этом снижение ипотечных ставок вслед за понижением Банком России ключевой ставки не слишком сказывается на данной тенденции, так как корни у проблемы несколько глубже».
Исчерпание спроса
Дело в том, что в 2017-м и 2018-м году на фоне быстрого понижения регулятором ключевой ставки и пересмотром ипотечных ставок коммерческими банками россияне охотно брали ипотечные кредиты. Тогда процентные ставки казались крайне привлекательными — минимальные были летом 2018 года, но при этом существовали опасения, что в дальнейшем Банк России может перейти к повышению ставок. К тому же накладывались риски дальнейшего падения доходов россиян. В итоге многие поспешили купить квартиры именно тогда, что вызвало досрочное исчерпание спроса будущих периодов, поясняет Алексей Коренев.
Теперь же, когда регулятор снова перешел к быстрому понижению ключевой ставки, значительная часть платежеспособного спроса оказалась удовлетворена. «Проще говоря, большинство из тех, кто хотел, а, главное, мог взять ипотечный кредит, уже это сделали. Остальным же ипотека сейчас попросту не по карману, — говорит Алексей Коренев. — И не важно, составляют ипотечные ставки 8%, 4% или даже 0% — для многих российских семей даже такой вариант не по карману — они не смогут выплачивать банку само «тело» кредита. Так что исчерпание платежеспособного спроса и падение реальных располагаемых доходов населения являются основными причинами некоторого охлаждения на рынке ипотечного кредитования. Даже на фоне невысоких процентных ставок».
Своими силами
При этом ни застройщики, ни банки не имеют универсальных рычагов для того, чтобы существенно повлиять на общую ситуацию. Поэтому каждый действует на своем поле.
Согласно данным отчета Аналитического центра ЦИАН, снижение спроса на рынке агломерации Санкт-Петербурга заставило застройщиков аккуратнее подходить к индексации цен. По итогам III квартала 2019 года средняя цена предложения в Ленинградской области почти не изменились (+0,5%) и составила 77,8 тыс. рублей за квадратный метр. За аналогичный период цена квадратного метра в новостройках Санкт-Петербурга составила 119,6 тыс. руб. А с июля 2019 года наблюдается околонулевая динамика (-0,4%).
Кроме того, застройщики стали активнее использовать другие финансовые инструменты для привлечения клиентов. «Сейчас покупателям помимо ипотеки доступны и другие механизмы, позволяющие приобрести жилье: трейд-ин и рассрочка от застройщика, — отмечает Надежда Калашникова. — В компании Л1 они применяются и в комплексе, и по отдельности, в зависимости от запроса покупателя». Однако использовать их можно только для объектов, которые строятся по старым правилам, без применения эскроу-счетов (таких в городе 76%). «Объекты, которые оформляются по новым правилам, с использованием эскроу-счетов и проектным финансированием, к сожалению, не могут предложить покупателю подобные варианты, там все достаточно жестко регламентировано», — уточняет представитель Л1.
Несколько оживить рынок ипотечного кредитования могли бы федеральные и региональные программы поддержки, направленные как на отдельные категории потенциальных приобретателей жилья, так и на всех покупателей в целом, полагает Алексей Коренев.
Уже сейчас покупатели демонстрируют высокий интерес к таким целевым программам: «Например, «Семейная ипотека», ставки по которой варьируются в пределах 4,5-6% годовых. Для семей, где в этом году родился третий или последующий ребенок, программа является отличной возможностью улучшить жилищные условия», — добавляет Надежда Калашникова.
По словам Алексея Коренева, вероятней всего, если ситуация в 2020-м году не начнет меняться в лучшую сторону, государство действительно будет вынуждено предпринять ряд стимулирующих мер. «А вот их эффективность будет зависеть от множества факторов, заранее просчитать которые затруднительно, так как к таковым относится и динамика доходов россиян, и действия по смягчению монетарной политики со стороны ЦБ РФ, и суть возможных мер поддержки, и ряд иных параметров», — заключает аналитик.
