Выбирая между высококлассной коммерческой недвижимостью в центре и бизнес-центром на удалении, инвестору следует расставить приоритеты. Часто представительский бизнес-центр в исторической части города несет за собой дополнительные вложения, что увеличивает срок окупаемости, тогда как недорогие объекты, расположенные на периферии, способны приносить инвесторам стабильный доход.
Высокий спрос
Компании из IT сферы и переезжающие в Петербург структуры «Газпрома» формируют повышенный спрос на офисные помещения. Многие из них строятся или перестраиваются под клиента и сдаются в аренду, не успев выйти на рынок. Так, по прогнозам заместителя генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаила Тюнина, из заявленных к вводу в этом году 120 тыс. кв. м на арендный рынок может поступить только около 30%.
«Мы ожидаем, что качественное вакантное предложение на рынке, особенно в классе А, продолжит уменьшаться, — отмечает Михаил Тюнин. — Высокий спрос на качественные помещения подогревает интерес девелоперов и собственников к реновации своих объектов и пересмотру устаревших концепций, что способно обеспечить заполнение объектов еще на этапе строительных работ. Мы видим серьезный вектор развития в этом направлении в перспективе 1–2 лет».
Локация прежде всего
Главный приоритет покупателей объектов пригодных для использования в качестве бизнес-центров — локация. Высоким спросом пользуются здания, расположенные в историческом центре и рядом с метро. Востребован Невский проспект и объекты в пешей доступности от него, а также Московский проспект вплоть до Пулково.
Чаще инвесторов привлекают современные здания. Покупка же исторических объектов грозит обернуться дополнительными затратами. Как правило, такие здания требуют больших капитальных вложений или полной реконструкции. «Если такие объекты покупают, то по очень демократичной цене, например, с торгов, — говорит руководитель отдела инвестиций АН «Итака» Вячеслав Лапочкин. — После покупки делают полную реконструкцию и затем продают уже как современное офисное здание».
Серьезных вложений со стороны инвестора также требуют и бизнес-центры, расположенные в зданиях советской эпохи. Без них повысить класс объекта или хотя бы ставку аренды будет сложно. «Взять, к примеру, расположенный неподалеку от метро «Чкаловская» БЦ «Тусар», — говорит частный инвестор на рынке недвижимости Михаил Марченко. — Изначально в его здании было общежитие фабрики «Красное Знамя». В постсоветское время его перестроили под офисный центр. Однако реконструкция была, скорее, декоративная: навесили фасады и провели апгрейд советской вентиляционной системы. Но, видимо, неудачно, поскольку из столовой на первом этаже по всему зданию распространяются запахи кухни. И очевидно, замена фильтров эту проблему не решит. Переделывать придется всю систему».
Управляющий БЦ «Тусар» Юлия Боголева признает, что проблема существует. «Для решения проблемы с вентиляцией нужно проводить полную диагностику здания, устанавливать дополнительные системы, но с существующими арендаторами этого не сделать», — отмечает управляющий БЦ. В здании также отсутствует система дымоудаления, что потребует серьезных вложений, которые должен нести собственник. «Собственника у бизнес-центра нет уже 4 года и вопрос с системами остается открытым», — говорит Юлия Боголева.
По оценкам Михаила Марченко, установка системы дымоудаления может обойтись в 50-70 млн рублей, а на время проведения работ здание придется освобождать от арендаторов.
Однако такие вложения в модернизацию меньше, чем строительство объекта с нуля. «С учетом стоимости земли в центре рядом с метро, современной инженерии, коммуникации, то окупаемость такого объекта будет в пределах 20 лет», — отмечает Вячеслав Лапочкин.
Арендаторы включены
Поиск объектов для инвестирования сужается также из-за требуемых сроков окупаемости. По словам Вячеслава Лапочкина, мечта инвестора — окупить вложения за 8 лет. Но в историческом центре минимальный срок окупаемости составляет 12 лет.
Чтобы вложения окупились быстрее, важно приобретать заполненный арендаторами бизнес-центр. «У нас в августе был покупатель на офисное здание площадью 6 тыс. кв. м на Каменоостровском проспекте, 11, — рассказывает Вячеслав Лапочкин. — Новое, современное [здание] и [рядом] с метро Горьковская. Но инвесторов не интересуют просто стены. Они покупают уже заполненные арендаторами здания, у которых есть четкий арендный поток. Это здание много лет не продавалось, стояло пустым, поскольку собственник отказывался заселять его арендаторами. Когда нам все-таки удалось его убедить, что здание, заполненное арендаторами, будет легче продать — тут же появился результат. Не успели это здание заселить арендаторами, как покупатель нашелся».
Инвестиционные приоритеты
Если для инвестора важнее окупаемость, то хорошие показатели демонстрируют объекты, удаленные от центра. Например, офисные центры класса С, по данным Вячеслава Лапочкина, близки по срокам окупаемости к восьми годам. Так, офисный центр на «Седова, 13» — этот объект, как и многие петербургские бизнес-центры — продукт реконструкции советского НИИ. Благодаря демократичным ставкам 450-500 рублей за кв. м управляющая компания смогла не только полностью сдать объект в аренду, но и сформировала лист ожидания.
Резюмируя, представительские функции лучше всего выполняют объекты в центре, но они требуют серьезных вложений после приобретения и имеют долгий срок окупаемости. Если для инвестора важнее окупаемость и реальный денежный поток, внимание лучше обратить на БЦ класса В, В-и С. «Это переделанное советское наследие, — говорит Вячеслав Лапочкин. — Эти здания достались собственникам по демократичным ценам или даже бесплатно в результате приватизации. Серьезных вложений они в них не делали. Но люди там работают».
Сейчас интерес девелоперов также направлен на реконструкцию существующих объектов в сером поясе — конторских корпусов бывших заводов, зданий НИИ. Вероятно, следующая волна интереса инвесторов коснется объектов недвижимости в этой локации.