Благодаря нормативным ограничениям и конкуренции со стороны масштабных среднеэтажных проектов эпоха 20-25-этажных «муравейников» вдоль границ Петербурга подошла к концу. В новых проектах возникают отдельные многоэтажные доминанты либо разноэтажные «каскады», вносящие разнообразие в архитектурный облик. Девелоперы рассказали РБК+ Петербург, кто выбирает жизнь на высоте и какие решения позволяют сделать эту жизнь комфортнее.
Выразительное отклонение
Монотонные многоэтажные жилые комплексы на периферии Петербурга уходят в прошлое. В Ленинградской области с прошлого года действует ограничение по высоте в 12 этажей в городских поселениях и 9 этажей в сельских. В Петербурге на отдельных территориях осталась возможность согласовать более высокие здания, но есть нюансы.
«Максимально разрешенная высота сегодня — 40 метров или 14 этажей. Разрешение на отклонение от предельных параметров получают либо точечные дома, либо разноэтажные проекты», — говорит генеральный директор проектно-конструкторского бюро «Строй-Проект» (входит в Группу ЦДС) Екатерина Кутева.
По ее словам, высотное строительство в Петербурге всегда использовалось для создания доминант и выразительных элементов — точечных зданий, которые создают городской силуэт. Сегодня этот процесс продолжается за границами исторического центра Петербурга — например, на побережье Финского залива.
Выгодные виды
Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман указывает на экономическую причину для строительства высотных зданий: чем больше этажей, тем больше квадратных метров сможет продать застройщик. А с учетом дороговизны земельных участков, себестоимость квартир в многоэтажках намного ниже, чем в невысоких домах.
Экономика проекта — это первый фактор при принятии решения о высоте дома, говорит руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин. Второй — высотный регламент, третий — локация и спрос на нее. «Как правило, девелоперы в массовом сегменте не ограничивают высотность проектов самостоятельно. Если регламент позволяет построить 25 этажей, то девелопер будет действовать по максимальной высотности. За счет высотности проекта может сократиться стоимость квадратного метра, что является одним из основных факторов, влияющих на выбор покупателя», — отмечает аналитик.
Возможно, именно благодаря низкой цене квартиры в многоэтажках популярны у молодых семей. «Среди покупателей квартир стало больше представителей молодого поколения, что связано, помимо прочего, с государственными программами поддержки семей и с ростом доступности ипотеки. Молодежь, в целом, свободно выбирает жилье на верхних этажах, в том числе из-за хороших видовых характеристик», — говорит руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
Девелоперы стараются максимально подчеркивать видовые достоинства высоток. Екатерина Кутева указывает на важность грамотных планировочных решений — как для квартир, так и для общедомовых пространств. «Захватывающие видовые характеристики двадцатых этажей усиливаются при панорамном остеклении квартиры», — добавляет руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест» Анзор Берсиров.
В числе достоинств жилых многоэтажек Дмитрий Ефремов называет большое количество предложений с разнообразными планировками. «При этом проще и выгоднее всего выбирать этаж на старте продаж, когда в наличии есть все возможные варианты, а цена ниже», — уточняет представитель «Главстрой Санкт-Петербург».
Лекарства от тесноты
Большинство недостатков высотного жилья растут из одного корня — большой плотности жителей. Это означает повышенную нагрузку на всю инфраструктуру — инженерную, транспортную, социальную и так далее. Но существуют решения, которые позволяют смягчить ситуацию.
«Современные многоэтажные дома нацелены на повышение комфортности по сравнению с жильем, построенным в советские годы. Одним из преимуществ высотного здания является меньшая площадь застройки, по сравнению с более низким домом, в котором проживает такое же количество человек. За счет этого освобождается территория, которая может быть использована для благоустройства, озеленения, организации детских и спортивных площадок, общественных зон, строительства социальной инфраструктуры. Для обеспечения безопасности и комфортности проживания в многоэтажном доме внедряются системы управления микроклиматом, температурой и воздухообменом, проводятся дополнительные противопожарные мероприятия, проектируется необходимое количество скоростных лифтов», — говорит Дмитрий Ефремов. Екатерина Кутева указывает также на необходимость повышенной надежности инженерных коммуникаций.
С точки зрения логистики, высотным зданиям требуется больше подъездных территорий и дорог. В то же время, как заметила Екатерина Кутева, большие участки высотных проектов это позволяют.
Разумеется, встает вопрос с местами для парковки. Подземные паркинги позволяют полностью освободить от машин дворы и подъездные дороги, но они стоят дорого. Многоуровневые наземные парковки дешевле, но занимают часть придомовой территории. «Сегодня подземные паркинги чаще всего возводят в проектах в центре города, а в спальных районах обычно строятся наземные многоуровневые автостоянки», — отмечает Екатерина Кутева.
«На смену подземным паркингам под жилыми домами приходят многоуровневые паркинги, стоящие отдельно», — подтверждает Дмитрий Ефремов. При этом, по его словам, все чаще можно встретить предложения с закрытыми дворами, куда автомобили допускаются только для погрузки и разгрузки, что повышает уровень комфорта для жителей дома.
Высота и пустота
Кроме того, высотки в «заКАДье» печально прославились мрачными пустырями. Сегодня вопрос связности жилого пространства в новых кварталах отчасти решен на законодательном уровне. «Появился новый норматив, согласно которому при планировании жилого квартала застройщик должен помимо стандартного озеленения предусмотреть территорию под дополнительную зеленую зону — парк или сквер. Этот элемент позволит заполнить имеющееся пространство между домами», — говорит Екатерина Кутева.
Есть и примеры сотрудничества застройщиков по развитию территорий высотной застройки. «В Кудрово у «Строительного треста» существует успешный опыт кооперации с другим застройщиком — компанией «Отделстрой». Совместно с девелопером, также развивающим крупный проект в Кудрово, была создана компания «Кудрово-Град». Ее силами был благоустроен прилегающий к ЖК «Капитал» парк Оккервиль, созданы общественные пространства и спортивные объекты, построена школа и детский сад, продолжается строительство ряда новых социальных объектов», — отмечает Анзор Берсиров.
Горизонтальная альтернатива
Конкуренцию высотным проектам сегмента масс-маркет способны составить среднеэтажные проекты комплексного освоения территорий, которые приближаются по цене за счет «горизонтального» масштаба. «Важно отметить, что проекты комплексной застройки — это практически всегда большие объемы строительства, отработанные строительные технологии и управленческие решения, которые успешно масштабируются из очереди в очередь. Все это позволяет предложить покупателям привлекательную стоимость квадратного метра вместе с комфортной плотностью застройки и соразмерной человеку средой», — говорит Ян Фельдман.
Вкупе с нормативными ограничениями это приводит к тому, что многоэтажные здания действительно становятся менее популярными у девелоперов. «Вследствие новых региональных нормативов градостроительного проектирования объекты, высотность которых превышает установленные регламенты, сегодня постепенно подходят к завершению своего строительства и реализации», — отмечает Анзор Берсиров закат эпохи высотного жилищного строительства в Санкт-Петербурге.
Валерий Трушин полагает, что в окраинных районах пока сохранится тренд на высотные многоэтажки в пределах допустимых отклонений, но, по его словам, изменения уже есть — девелоперы начали обращать больше внимания архитектуре проектов.
Актуальный тренд — это создание не просто жилых домов различной высотности, а комплексной и максимально комфортной жилой среды. «Важно, чтобы новые районы учитывали самые разные интересы горожан. Поэтому застройщики стремятся к функциональному балансу территорий — грамотному сочетанию жилой, коммерческой и социальной инфраструктуры в проекте. Вместе с архитекторами совершенствуют планировки, ищут интересные варианты оформления фасадов, внедряют новые современные материалы, работают с зонированием участка и общественными пространствами», — резюмирует Ян Фельдман.
