Проекты комплексного освоения территорий, которые чуть менее десяти лет назад воспринимались как нечто уникальное, сегодня стали вполне привычными. Но застройщики понимают, что формат КОТов необходимо менять: микрорайоны многоэтажных бетонных «коробок» – это не тот продукт, который востребован современным покупателем. Может ли понижение этажности в проектах КОТ стать тенденцией, какие параметры новых застроенных территорий сейчас важны для покупателей и сколько стоит инженерная подготовка сотен гектар земли, РБК+ рассказала заместитель генерального директора по развитию компании «Центр развития» Галина Пилипенко.
– Проект Центра развития «На Царскосельских холмах» был задуман более 10 лет назад, то есть тогда, когда понятие комплексное освоение еще даже не существовало. При этом застройщики всегда планировали жилые дома с максимальной разрешенной законодательством этажностью, чтобы повысить коммерческую эффективность строительства. Почему для вашего проекта вы выбрали именно малоэтажную застройку?
– Еще на этапе, когда территория нашего будущего проекта представляла собой брошенные колхозные поля, основной акцент мы сделали на малоэтажной рассредоточенной застройке. Для авторов проекта «На Царскосельских холмах» было очевидно, что человек всегда стремится к просторному, но в то же время уютному жилью, что зелень и воздух всегда дают ощущение комфорта, особенно в сочетании с современными технологиями. Генеральным планом и Правилами землепользования и застройки в границах территории проекта определена зона порядка 100 га для размещения средне- и многоэтажных домов. Наши первые кварталы на территории состоят из четырехэтажных домов, но в перспективе мы планируем размещение на нашей территории и 6-8-этажных зданий, но это не для того, чтобы уплотнить застройку, а для сохранения видовых композиций, открывающихся с холмов.
– Реализация девелоперского проекта «в поле» – а в вашем случае это не метафора, а реальность – влечет за собой непростые задачи по инженерному обеспечению земельных участков. Насколько этот аспект проекта является в вашем случае затратным по времени и финансам?
– Развитие нашей территории, как вы уже упомянули, началось более 10 лет назад, и работа по подготовке градостроительной и проектной документации, в ходе которой были определены общественные зоны, пятна под застройку и так далее, заняла значительный период времени. Готовить территорию под возведение жилья, а именно строить магистральные инженерные сети мы начали в 2012 году. Затраты, конечно, на эти цели требуются значительные, обычно в смете любого жилого дома они составляют от 10 до 20%. Кроме того, нам пришлось создавать с нуля улично-дорожную сеть на территории проекта. В настоящий момент построено порядка 1 км Кокколевской улицы – четырехполосная с разделительной полосой, построена Переведенская улица в полном объеме, достраивается Сарицкая улица, это все обеспечивает транспортную доступность к участкам первой очереди застройки. В перспективе город в этом году планирует строительство Южной улицы, которая также проходит по границе территории проекта и соединяет Петербургское и Волхонское шоссе. А в планах РЖД в 2019 году построить новый остановочный павильон с вокзалом также на территории проекта, так что добраться до Балтийского вокзала будет возможно всего за 20 минут.
– Всего проектом «На Царскосельских холмах» предусмотрено развитие 316 га территории. Сколько освоено сейчас?
– Сейчас застроено порядка 45 га, включая улично-дорожную сеть.
– Какие объекты уже введены в эксплуатацию?
– Первым объектом, построенным на территории проекта, был наш бизнес-центр «Перспектива», введенный в эксплуатацию в первом квартале 2016 года. Часть бизнес-центра занимает офис и шоу-рум нашей компании, а свободные помещения сдаются в аренду.
Также в 2016 году были введены в эксплуатацию два первых жилых комплекса: наш первый «Образцовый квартал» общей площадью 13 500 м2 и ЖК «Пушгород» (застройщик «ДСК-Инвест») общей площадью 18 000 м2. В следующем, 2017 году, свой жилой комплекс «Царский Двор» площадью 18 000 м2 ввел в эксплуатацию «Лидер Групп», а в январе этого года нами был досрочно сдан «Образцовый квартал – 2» площадью 19 500 м2. Кроме того, уже в апреле завершено строительство первого дошкольного образовательного учреждения на 140 мест на территории проекта, сейчас мы оформляем документы, чтобы передать детский сад городу; осенью он должен принять первых воспитанников. Другие компании-застройщики, работающие на нашей территории, планируют в этом году сдать в эксплуатацию еще около 30 000 м2 недвижимости.
– Какие планы по вводу объектов на 2019 год?
– В следующем, 2019 году мы планируем ввести в эксплуатацию наш ЖК «Образцовый квартал – 3» площадью 10 500 м2 и уже приступили к строительству следующего «Образцового квартала – 4» площадью 14 000 м2.
– Расскажите о сроках реализации всего КОТ.
– Изначально бизнес-план по реализации проекта «На Царскосельских холмах» был рассчитан до 2035 года. Думаю, что данные даты ориентировочные, они зависят не только от возможностей застройщиков в указанные сроки освоить земельный надел, но и от покупательской способности, от спроса на новое жилье. А так я думаю, можно сказать, что проект активно развивается, уже появились первые жилые объекты, а с ними и сами жители. Построен первый детский сад, а вслед за ним будет построена и школа. Пришла пора к размещению уже торгово-развлекательных объектов, у нас в проекте для этого отведено порядка 8 га на первой линии Петербургского шоссе.
– В чем вы видите отличия вашего проекта от типичных КОТов?
– Во-первых, это, конечно, малоэтажная застройка в городской черте. Благодаря локации нет проблем с транспортной доступностью, здесь хорошая экология, рядом знаменитые пригороды – Царское Село и Павловск. Дополнительным плюсом стало размещение на смежном земельном участке нового современного конгрессно-выставочного центра «Экспофорум». Преимуществом проекта также является низкая плотность застройки и формирование однородной социальной среды. Территория проекта позволяет привлечь внимание будущих покупателей квартир в том числе и одновременным присутствием многих застройщиков, работающих в различных ценовых сегментах и предлагающих разнообразный продукт. Мы открыты к диалогу и предоставляем возможность другим компаниям поработать на нашей площадке.
Если говорить о применяемых нашей компанией технологиях строительства и эксплуатации зданий, то можно упомянуть систему отопления «теплый пол», с помощью которого температуру можно регулировать автономно, в каждом помещении квартиры по отдельности. Благодаря тому, что мы размещаем на крышах автономные котельные, экономия жильцов на квартплате составляет до 30%. Несмотря на то, что застройка у нас малоэтажная, дома оснащены лифтами. На этапе котлована начинаем озеленять придомовую территорию, высаживая крупномерные деревья и кустарники. Это позволяет прижиться растениям, а жителям на момент заселения дарит ощущение обжитого пространства.
– Могут ли малоэтажные проекты комплексной застройки стать тенденцией на рынке?
– Думаю, что пока тенденцией это назвать нельзя. Но тенденцией становится вариативность комплексной застройки – на рынке уже представлены принципиально разные проекты КОТ, от коттеджной застройки до «высоток». Это хорошо, так и должно быть – и у малоэтажных домов, и у «башен» есть свой потенциальный покупатель.
