Жесткий разворот

Самые горячие обсуждения на рынке строительства жилья вращаются сейчас вокруг грядущих перемен в законодательном регулировании отрасли. Если анонсированные изменения будут реализованы в заявленном депутатами и профильными чиновниками виде, уйдет в прошлое целая эпоха на рынке недвижимости — «эпоха долевки». Что придет ей на смену, как революционные потрясения скажутся на застройщиках, на их взаимоотношениях с покупателями и на конечном продукте, в интервью РБК + рассказал генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.

СМЕНА ЭПОХ

— Не слишком ли большой натяжкой является тезис о том, что с принятием нового законодательства рынок строящегося жилья в России ожидает смена эпох?

— Так и есть. Отрасль жилищного строительства в том виде, в каком мы ее знаем, зародилась в середине 90-х годов, то есть более 25 лет назад. Все это время основным средством финансирования возведения жилья было использование средств дольщиков. Сегодня — в 2018 году — мы имеем дорожную карту, по которой через три года строителей, по сути, отрежут от этого источника. Так что да, грядет новая эпоха.

— Как вы к этому относитесь?

— Новации в большей степени обусловлены не экономической, а политической целесообразностью — с опасениями по поводу наличия такой категории граждан как обманутые дольщики. Причем именно с политической точки зрения, а не в виде стандартной государственной управленческой проблемы, которая выражается в том, что есть определенный процент покупателей жилья (по разным оценкам, 2-3%), которые не получили свои квартиры вовремя при данной схеме работы рынка.

Я неоднократно говорил и сейчас повторю, что такой жесткий разворот есть ни что иное как выплескивание ребенка вместе с водой. Можно было предпочесть эволюционные меры, а не устраивать революцию. Впрочем, не исключаю, что ситуация может еще измениться, а степень радикальности перемен — скорректироваться.

Если же предположить, что будут реализованы ровно те планы, о которых участники рынка слышали, мы придем к другой реальности, когда государство в лице крупных банков будет в гораздо большей степени контролировать жилищное строительство.

В целом мы видим, что забота о гражданах в нашей стране чаще всего воплощается именно в форме контроля, причем не всегда продуманного и эффективного с точки зрения способов его применения.

Наверное, в банках появятся какие-то специальные подразделения, созданные для надзора за строительством, либо они будут заказывать эти услуги на аутсорсинге. В любом случае, это дополнительные деньги, дополнительные люди, дополнительная экономическая неэффективность. Впрочем, три года — большой срок, вполне достаточный для того, чтобы привыкнуть к этой мысли.

— Существует точка зрения, в соответствии с которой Россия — чуть ли не единственная крупная страна, применяющая долевое финансирование в строительстве. Это так?

— Мне кажется, толкового анализа международной практики именно с юридической точки зрения никто не проводил. Во многих европейских странах, с которыми я сталкивался по работе, деньги во время строительства берут — в той или иной форме.

— То есть это миф, что за границей покупатель платит только за уже построенное жилье?

— Правильнее было бы сказать, что процент банковского участия, так же как и процент ипотеки, в западных странах — выше. Но это происходит в силу того, что и ставки ниже. Наверное, многие девелоперы были бы рады взять больше кредитов, если последние были бы дешевле и доступнее. Так же и многие покупатели были бы рады взять кредит под 2%, если бы это было возможно. Требуется работа над снижением инфляции и увеличением доступности кредита, то есть меры не запретительного характера, а меры стимулирующие, создающие условия для эволюционного изменения схемы реализации жилья.

О НАРУШЕНИЯХ ЛОГИКИ

— Вы верите в то, что схема «долевки», в конце концов, могла бы, скажем так, окончательно цивилизоваться?

— Абсолютно. В целом механизм «долевки» за 25 лет уже эволюционировал очень сильно. Рынок до принятия 214 ФЗ и после — два совершенно разных рынка. Законодательное регулирование долевого строительства запустило процесс наведения порядка в отрасли и снизило риски покупателей жилья. Если бы не 214 ФЗ, мы бы сейчас имели не 2-3% обманутых дольщиков, а гораздо больше. С другой стороны, не были запрещены другие схемы работы — ЖСК, разнообразные квазидоговора. А именно здесь и фиксируется большинство нарушений. В этом смысле государство могло бы свой контрольный потенциал обратить на «мутные схемы», но оно этого не сделало.

Постепенно нормы 214 ФЗ ужесточались, а число компаний, которые использовали этот вариант работы, постоянно росло. На мой взгляд, подобная тенденция была абсолютно здоровой, она стимулировалась властями, так что можно было двигаться в этом направлении и дальше.

Недоработанной оказалась лишь схема со страхованием рисков дольщиков — почти сразу стало понятно, что это неработающая история. Но можно было создать фонд, который аккумулировал бы определенный процент от продаж и покрывал риски дольщиков так же, как это реализовано для вкладчиков в банковской сфере. Это был бы логичный следующий шаг, но вместо него мы получили радикальную смену повестки. Внутренняя логика развития регулирования отрасли оказалась нарушенной.

— Как новая эпоха на рынке строящегося жилья повлияет на взаимоотношения девелопера и покупателя?

— Для начала надо разделить наступление новой эпохи на два этапа — ближайшие три года и все последующие.

Сейчас понятно, что девелоперы по всей стране перед наступлением переходного этапа, который стартует 1 июля 2018 года, набрали огромное количество разрешений на строительство. Их хватит на все три «переходных» года или даже больше при текущем спросе. Так что в ближайшее время ничего по большому счету не изменится. Жесткая парадигма изменений привела к тому, что государство создало все предпосылки для перепроизводства жилья на ближайшие пару лет. Не уверен, что это хорошо для отрасли и для покупателей.

Дальше мы говорим о следующем этапе: разрешения закончились и «долевку» вообще отменили. Как будет меняться ситуация? Это будет зависеть от того, откуда возьмутся деньги. Была публичная дискуссия у президента, и по ее итогам пока не очень понятно, где возьмутся необходимые 5 трлн рублей банковского финансирования. По всему получается, эти деньги банкам должно (полностью или частично) дать государство, потому что средства граждан банки застройщикам напрямую передать не могут. Вообще неясно, как проектное финансирование жилого строительства будет осуществляться в таких объемах. Каким образом банки будут осуществлять контроль за строительством каждого дома в динамике и распределять средства, технически не очень понятно. Но, нужно признать, что в принципе осуществимо.

Что касается взаимодействия девелопера и покупателя, все будет зависеть от нюансов, которые мы сейчас не можем артикулировать из-за недостатка вводных.

Например, в Финляндии вы можете купить квартиру, внеся определенный депозит на этапе строительства. Но основная сумма все равно передается ближе к сдаче дома. В Дубае можно сейчас привлекать деньги дольщиков при 50%-ной строительной готовности объекта. В других странах — свои особенности. Как все это сравнить? Никакого анализа практики привлечения денег на определенном этапе строительства и юридического характера этого привлечения я не видел ни разу в жизни, хотя работаю в отрасли 20 лет. И наш законодатель сравнительный анализ тоже не делал. Просто есть утверждение, что деньги во время строительства нигде в мире не принимаются. Но они принимаются! Вопрос — каким образом, когда и в какой форме, какие гарантии для этих денег существуют, кто эти гарантии дает и так далее. Я уверен, что мы тоже эволюционным путем пришли бы к ответу, отвечающему интересам всех сторон.

ПОРОЧНАЯ ЭКОНОМИКА

— Насколько проще для ЮИТ, как международного концерна, адаптироваться к новым условиям работы с учетом знаний, накопленных при реализации проектов на зарубежных рынках?

— Цивилизованным игрокам выгодно, когда правила едины для всех. В новой реальности важнее будет не знание схем работы на зарубежных рынках, а другие параметры. С точки зрения уполномоченных банков, компания должна быть крупная, с хорошим кредитным рейтингом и с хорошей репутацией. Для таких компаний (для нас в том числе) изменения — нейтральные или даже выгодные.

Компаниям мелким и средним, с плохим финансовым состоянием и не очень хорошей историей взаимодействия с дольщиками новая реальность ничего хорошего не сулит.

— Если новая схема будет подразумевать продажи на поздних этапах строительства, повлияет ли это на подходы к градостроению в целом и на характеристики предлагаемого застройщиками конечного продукта в частности?

— Не вижу связи. Изменения, которые мы сейчас обсуждаем, направлены на контроль, а не на продукт. Мы будем больше тратить на то, чтобы этот продукт возник вовремя, а не на то, чтобы он стал лучше, энергоэффективнее, с более качественной средой. Нет. Нам говорят: постройте вовремя по СНиПам, и за это нужно будет еще заплатить — вам же. Все.

В лучшем случае на самом продукте это никак не отразится. В худшем случае затраты, которые будут отнесены на контроль, будут забраны из продукта. Новая схема реализации жилья будет скорее негативно влиять на качество продукта через увеличение общей себестоимости.

— Почему вы так уверены?

— Потому что для изменения продукта, который будет востребован, должны измениться общие условия. Новым законом никакие условия не создаются. Политика направлена на другое — на искоренение обманутых дольщиков. Эта проблема есть: 80 тыс. человек в стране — реальные люди, которые не получили свои квартиры. Еще раз повторюсь: можно было по-другому с этим бороться, искать лекарство вместе со здоровой частью застройщиков. А когда мы говорим о продукте, то любое увеличение себестоимости — на контроль, на соцкультбыт, на новые налоги — влечет ухудшение для покупателя, а не улучшение.

ДЕСЯТЬ ЛЕТ СПУСТЯ

— Что вообще может повлиять на изменение подхода к градостроению у нас в стране, на повышение качества жилой среды в новых районах? Ваше ощущение: всплеск интереса к этой теме готовит почву для каких-то изменений или подобное впечатление обманчиво?

— За четверть века, прошедшие с момента распада СССР, школа градостроения в новой России так и не сложилась. В советское время она была, и мы отчетливо идентифицируем ее до сих пор. В какой-то момент — в конце 60-х — начале 70-х — советская школа была неплохой даже по европейским меркам. Но с тех пор много воды утекло.

Можно признать, что архитектура в целом у нас не умерла, потому что конкретные дома проектировались все время. Но вот градостроительная школа отсутствует как таковая — и в учебном смысле (некому и негде учить), и в востребованности (исчезли заказчики в виде городов и муниципалитетов). Максимум, чем занимались — генпланом, и то по большей части формально.

Только когда девелоперы дошли до комплексной застройки (а это случилось 5-7 лет назад), возник спрос на градостроение. Застройщики огляделись и увидели, что градостроителей-то и нет. С этой проблемой как-то справились, в основном за счет привлечения зарубежных — голландских, например — градостроителей.

Но проблема остается на уровне городов, потому что они пока еще не научились быть заказчиками в современном контексте. У всех российских городов (исключений не вижу) не хватает потенциала, чтобы с поставленной задачей справиться. Как это будет решаться, я не знаю. Компетенция профессионального сообщества растет, но ее не хватает для того, чтобы осуществить прорыв. Должна быть политическая воля, которой пока нет. В том числе потому, что общество само до конца не понимает, чего оно хочет.

— Даже в общих чертах?

— Есть консенсус, что не хочется высокой плотности застройки. В рамках этого консенсуса и город, и область приняли определенные решения — через высотность и через другие параметры. «Хочется больше зелени» — тоже понятно. Но дальше возникает много вопросов. Какой должна быть функция центра города? Надо ли создавать дополнительные центры? Как их связывать между собой? Должно ли жилье как-то быть привязано к производству? Насколько гибким должны быть смены функциональных зон? И так далее.

Вот мы обсуждали недавно в Смольном: у каждого застройщика сотни непроданных машино-мест. Но на Западе давно пришли к тому, что чем больше парковок, тем больше автомобилей, а это вообще-то плохо. Нас же пока стимулируют строить еще больше паркингов. Их действительно во многих местах не хватает. Но это прошлое, а надо думать о будущем. Чтобы сделать город более зеленым, с лучшей экологией, нужно развивать не паркинги, а общественный транспорт (включая службы такси), а также каршеринг.

Должен быть какой-то взгляд на 10 лет вперед хотя бы. Основные тенденции очевидны уже сейчас, по ним чиновники и профессиональное сообщество могут достигнуть консенсуса. Однако общество в целом довольно консервативно и инерционно. Насколько чиновники способны переломить общественное мнение — большой вопрос.