Сегмент апарт-отелей в Петербурге и Москве переживает бурный рост. Предложение со стороны девелоперов отзывается на рост спроса со стороны покупателей и арендаторов, появляются крупные инвесторы из других сфер бизнеса. В то же время новизна формата таит в себе риски: на девелопера ложится законодательное бремя сразу двух сопредельных сегментов. Кроме того, до сих пор не все девелоперы уловили различия между апартаментами для жизни и апарт-отелями, а отсутствие четкой концепции чревато проигрышем в конкурентной борьбе. Об особенностях современного рынка рассказала РБК+ коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
БАНКИ ГОТОВЫ ВКЛАДЫВАТЬ В АПАРТАМЕНТЫ
— Какое место занимает формат апартаментов в сегменте коммерческой недвижимости? В какой степени он подчиняется общим трендам?
— Это очень динамично растущий рынок. Даже если сравнивать его с наиболее близким — с гостиничной недвижимостью, то будет заметна разница: инвестиционный цикл совершенно другой. Чтобы построить гостиницу, нужен один инвестор, готовый вложить, например, 100 млн долларов. Эти деньги окупятся через 20-30 лет, а с учетом регулярных ремонтов — еще дольше. У апарт-отеля инвесторов много, это все те, кто приобретают апартаменты в собственность и впоследствии передают в управление отельеру. Инвестиционный цикл для них составляет в среднем 5-8 лет. А девелопер окупает деньги, вложенные в строительство, в момент передачи ключей собственникам. Кроме того, частные инвесторы апарт-отеля не несут затраты на его инфраструктуру. Значит, для них порог входа в разы ниже. Фитнес-клубы, бассейны, рестораны, детские учреждения остаются неотъемлемой частью качественных апарт-отелей. Застройщик выступает основным инвестором и гарантом развития всей инфраструктуры и коммерческого сектора. Он может заниматься этим самостоятельно или сдавать помещения в аренду с определенным назначением. Для успешности проекта важно, чтобы контроль за развитием инфраструктуры апарт-отеля оставался в руках девелопера.
Чтобы построить гостиницу, нужен один инвестор, готовый вложить, например, 100 млн долларов. Эти деньги окупятся через 20-30 лет. У апарт-отеля инвесторов много; инвестиционный цикл для них составляет в среднем 5-8 лет.
Общероссийский тренд последних лет — строительство гостиниц с сервисом 3 звезды и ниже. Такую политику диктует арендатор, предпочитающий размещение по демократичным ценам. Апартаменты могут отыграть большую долю рынка у классических средств временного размещения. Стоимость суток в апарт-отеле 4 звезд на 30% ниже, чем в аналогичной гостинице. Постояльцы также получают апартамент большей площади, кухню-гостиную со всей необходимой техникой, а также все отельные сервисы — завтрак, уборку номера или ужин в ресторане при апарт-отеле.
— В таком случае, проявляют ли инвесторы из гостиничного бизнеса интерес к апарт-отелям?
— Крупные инвесторы, которые ранее вкладывались в строительство классических отелей за рубежом, а также рассматривали приобретение коммерческой недвижимости в Москве и Петербурге, сейчас ориентируются на покупку апартаментов. Арендаторы сейчас находятся в постоянном поиске низких арендных ставок, офисные и торговые помещения все чаще пустуют. Туристический рынок, наоборот, на подъеме. В прошлом году, например, Петербург принял рекордное количество гостей. Стоимость номера в апарт-отеле сегодня составляет около 4000 рублей и в перспективе точно не снизится. Значит, инвестор может рассчитывать на прибыль в 2-2,5 раза выше, чем от сдачи в аренду офисного помещения схожей площади.
Интерес к сегменту апартаментов проявляют и банки, предлагающие услуги private banking. Долгосрочные вложения средств ради дивидендов от сдачи апартаментов в аренду им не интересны. В приоритете — покупка апартаментов с обратным выкупом по заранее определенной цене, быстрый возврат вложенных средств с процентами, например, на 2-3 года под ставку от 12% годовых. Кроме того, многие девелоперы пользуются проектным финансированием на этапе строительства апарт-отелей. Для банка деятельность таких компаний максимально прозрачна, они могут рекомендовать проекты добросовестных застройщиков своим клиентам, которые находятся в поиске надежной недвижимости для вложения средств. К примеру, вложившись в апарт-отель на этапе строительства, к моменту сдачи инвестор может заработать до 30% только на росте стоимости актива. Вложения в квартиру принесут ему в лучшем случае не более 15-20%.
— Частные инвесторы апартаментов — кто они?
— Зависит от формата апартаментов и целей покупки. Существует широкая аудитория людей, которые ищут более комфортные условия проживания. Вспомните, на что обычно жалуются счастливые обладатели квартир в новостройках — качество отделки, плохая звукоизоляция, дополнительные затраты на кондиционеры, увлажнители и прочие приборы, благодаря которым в помещении можно создать приятный микроклимат. Наши проекты строятся в соответствии с энергосберегающими технологиями не просто так. Из панорамных окон не дует, умная система отопления и кондиционирования уже есть, а звукоизоляция исключает распространение шума, даже если его источник в другой комнате. Казалось бы, простые вещи, но найти квартиру с наполнением четырехзвездочного отеля сегодня практически невозможно.
С другой стороны, есть и те, кто рассматривает апартаменты исключительно как бизнес, который приносит стабильный пассивный доход. В наших проектах, например, выгода инвесторов достигает 14% годовых. Или собственник может выбрать фиксированную сумму и получать ежемесячно 40 000 рублей в течение пяти лет с возможностью пролонгации. Апартаменты по такой программе чаще приобретают для себя, своих родителей и супругов на перспективу. Апартаменты в данном случае выступают гарантом того, что вы или ваши близкие будут обеспечены стабильным доходом, независимо от жизненных обстоятельств.
На начальной стадии строительства, когда стоимость квадратного метра составляла около 100 тыс. рублей, апартаменты покупали чаще для жизни. В последний год более 90% номеров приобретаются под сдачу в аренду. Среди клиентов — физические и юридические лица, крупные компании. Многие имеют загородные дома, но нуждаются в городской квартире по служебным обстоятельствам. Есть случаи, когда владельцы бизнеса приобретают помещения под офис и видовой пентхаус на территории одного апарт-отеля. Юридические лица и индивидуальные предприниматели отказываются от приобретения и аренды обычных квартир в пользу апартаментов. Они получают жилье высокого класса и возможность уменьшить свою налогооблагаемую базу. Управляющая компания при этом предоставляет полный пакет всех необходимых документов.
— И все-таки какой главный мотив приобретения инвестиционных апартаментов?
— Мы предложили готовый арендный бизнес с прогнозируемой доходностью и профессиональным управлением. Собрали команду специалистов, имеющих опыт управления апарт-отелями, и создали свою управляющую компанию Docklands.rent. Инвесторы получают ясные прогнозы по доходу, сроку окупаемости вложений, подтвержденные реальными данными по предварительному бронированию. Благодаря современным программным продуктам вся деятельность управляющей компании абсолютно прозрачна, отчеты доступны в личных кабинетах онлайн 24/7. Это убеждает людей отдавать предпочтение данному формату недвижимости вместо банковских вкладов, ставки по которым продолжают падать. При этом спрос на готовые апартаменты остается крайне высоким несмотря на то, что цена студии выросла с 3 млн рублей (в начале строительства) до 6,2 млн.
В отличие от жилой недвижимости, которую в среднем можно продать за полгода, апартаменты более ликвидны. Перепродать юнит в готовом апарт-отеле можно в любой момент — в системе уже есть данные по его реальной доходности, есть долгосрочные брони. Для потенциального инвестора — это лучшее подтверждение будущего финансового успеха.
На начальной стадии строительства, когда стоимость квадратного метра составляла около 100 тыс. рублей, апартаменты покупали чаще для жизни. В последний год более 90% номеров приобретаются под сдачу в аренду.
ОТМЕНА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КОСНЕТСЯ ВСЕХ
— Количество денег у населения сокращается, и жилую недвижимость все больше покупают в кредит. Вас эта тенденция коснулась?
— Да, и этому очень способствует и государство, и политика банков. За всю историю существования рынка апартаментов сегодня, пожалуй, самое благоприятное время для их покупки. Ставки по ипотеке для апартаментов идентичны ставкам для классического жилья. Минимальный взнос для студии составляет 1 млн рублей, ежемесячный платеж — около 15 000 рублей. После ввода апарт-отеля в эксплуатацию дольщик может погашать кредит за счет части ежемесячной прибыли от сдачи в аренду апартамента. Наряду с ипотекой популярностью пользуется и беспроцентная рассрочка от застройщика: покупатель оплачивает первый взнос 30-50% и остаток вносит в течение всего срока строительства так, как удобно — ежеквартально или ежемесячно.
— Насколько актуальны при покупке апартаментов нормы 214-ФЗ? Все-таки это не жилая, а коммерческая недвижимость.
— Все сводится к добросовестности каждого конкретного застройщика. Мы взяли на себя обязательства по соблюдению закона о долевом строительстве: для тех, кто приобретает у нас апартаменты, он имеет стопроцентную силу. Возможно использование других схем, например, договоров о совместной инвестиционной деятельности или кооператива, но потребители относятся к этому с недоверием.
— То есть отмена долевого строительства коснется и девелоперов апарт-отелей?
— В полной мере, никаких отличий от рынка жилой недвижимости здесь нет. Лично я вижу в качестве выхода из ситуации использование паевых инвестиционных фондов. Мне кажется, что эта схема недооценена. ПИФом выступает единый инвестор, это проще и в плане управления, и взаимодействия с собственниками.
За всю историю существования рынка апартаментов сегодня, пожалуй, самое благоприятное время для их покупки.
Отмена 214-ФЗ — не единственное, с чем придется столкнуться девелоперам в новых проектах. Последняя редакция Правил землепользования и застройки Петербурга обязала строителей апарт-отелей, в которых более 10% помещений имеют кухни, обеспечивать проекты социальной инфраструктурой по нормативам жилого дома. Вопреки реалиям рынка город отказывается признавать и различать форматы апартаментов. Позиция более чем спорная, так как по факту на гостиницы возложили нагрузку по возведению школ, поликлиник и детских садов, которыми туристы пользоваться не будут.
Одновременно мы несем и бремя законодательства, относящегося к гостиницам. Так, нас касается требование обязательной сертификации отелей к чемпионату мира по футболу. Поэтому мы заранее прошли необходимую процедуру и получили свидетельство о присвоении действующему апарт-отелю Docklands.Life категории 4 звезды.
ЛЮДИ НЕ ХОТЯТ ЖИТЬ «ХРУЩЕВКАХ»
— В таком случае, останется ли апарт-отель выгодной инвестицией для девелопера и покупателя? Что будет с рынком в ближайшие годы?
— Новые нормы все равно не убьют интерес к строительству апартаментов. Апарт-отели будут строиться, вводиться в эксплуатацию, количество проектов будет увеличиваться, поскольку на них есть спрос. Растет поток туристов в Петербург, и многие выбирают апартаменты вместо гостиницы, особенно семьи с детьми, которым нужно готовить домашнюю еду.
Помимо современных туристов, есть аудитория, которая не готова покупать свое жилье, но при этом будет рада переехать в центр города. В отличие от квартиры, апартаменты можно снять без долгих поисков, без залога и комиссионных агенту, на любой срок, без риска, что вас в какой-то момент попросят съехать. Апарт-отели сегодня выступают серьезным конкурентом не только для гостиниц, но и для всего рынка частного арендного жилья, у которого раньше не было альтернатив.
— Так все-таки, это жилье или гостиница?
— Это два формата, кардинально отличающиеся, как на этапе проектирования, так и в процессе эксплуатации. И в Москве, и в Петербурге уже функционирует и строится много проектов апартаментов для жизни, преимущественно элитного класса. Такие апартаменты ничем, кроме статуса нежилого помещения, не отличаются от классических квартир. В то же время есть апарт-отели — комплексы апартаментов, де-факто современные гостиницы, ориентированные на посуточную сдачу в аренду. Собственники таких апартаментов рассматривают их исключительно как инвестиционный актив с высокой доходностью. Оба формата перспективны для девелоперов, но именно апарт-отели наиболее интересны с точки зрения прибыли частным инвесторам.
Апарт-отели сегодня выступают серьезным конкурентом не только для гостиниц, но и для всего рынка частного арендного жилья, у которого раньше не было альтернатив.
В нашем городе особую привлекательность имеют инвестиционные апартаменты. На фоне снижения ставок по вкладам и стагнации цен на жилую недвижимость многие рассматривают их как выгодный вариант сохранения и увеличения средств, как источник дохода, не требующий усилий. Но именно высокий спрос сейчас может сыграть с девелоперами, которые стремятся в быстрорастущий сегмент, злую шутку. Не все готовы к работе с таким сложным продуктом. Застройщику необходимо взять на себя обязательства по созданию управляющей компании, которая сможет гарантировать доход инвесторам, займется эксплуатацией отеля и сдачей номеров в аренду. Договор на управление апартаментами заключается вместе с подписанием клиентом ДДУ. С этого момента управляющая компания представляет интересы инвестора и контролирует реализацию проекта на всех этапах строительства, принимает номер перед тем, как его передадут собственнику. Специалисты УК заинтересованы в качестве конечного продукта, потому что именно они будут заниматься поиском и размещением гостей.
— И как долго продлится рост?
— Бурный рост предложения, на мой взгляд, продлится еще года два. Далее вопрос с форматом станет острее, и девелоперы перед запуском нового проекта будут очень внимательно просчитывать потребность в апарт-отелях в каждом районе. Мы занимаемся этим уже сейчас — каждый корпус имеет свою идею в зависимости от того, кого мы видим в качестве потенциальных гостей. Апарт-отель Docklands.Vasilievsky на 178 номеров имеет спортивно-оздоровительную концепцию: фитнес-клуб, бассейн, массаж, спа, комплексное восстановление после нагрузок, отдельный кабинет для врача.
Отель нового типа Docklands.SmArt ориентирован на молодежную аудиторию. С одной стороны, это «умный дом», насыщенный технологиями: управление светом, музыкой, заказом услуг производится с помощью приложения; вход в номер не по ключу, а со смартфона, цифровые стойки самостоятельной регистрации. С другой стороны, это центр современного русского искусства: выставки художников и скульпторов на этажах и в лобби, творческие вечера и выступления в ресторане.
Апарт-отель Docklands.Family строится для семей с детьми. На первом этаже детский центр развития, во дворе — отдельная территория с детскими и спортивными площадками и системой видеонаблюдения, подключенной к внутренней системе апартаментов. Плюс, широкий спектр образовательных услуг. Docklands.Club — клубный дом с элитными апартаментами, не более 3-4 на каждом этаже, окна каждого имеют выход на Неву и Финский залив.