Сегмент апарт-отелей в Петербурге и Москве переживает бурный рост. Предложение со стороны девелоперов отзывается на рост спроса со стороны покупателей и арендаторов, появляются крупные инвесторы из других сфер бизнеса. В то же время новизна формата таит в себе риски: на девелопера ложится законодательное бремя сразу двух сопредельных сегментов. Кроме того, до сих пор не все девелоперы уловили различия между апартаментами для жизни и апарт-отелями, а отсутствие четкой концепции чревато проигрышем в конкурентной борьбе. Об особенностях современного рынка рассказала РБК+ коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
БАНКИ ГОТОВЫ ВКЛАДЫВАТЬ В АПАРТАМЕНТЫ
— Какое место занимает формат апартаментов в сегменте коммерческой недвижимости? В какой степени он подчиняется общим трендам?
— Это очень динамично растущий рынок. Даже если сравнивать его с наиболее близким — с гостиничной недвижимостью, то будет заметна разница: инвестиционный цикл совершенно другой. Чтобы построить гостиницу, нужен один инвестор, готовый вложить, например, 100 млн долларов. Эти деньги окупятся через 20-30 лет, а с учетом регулярных ремонтов — еще дольше. У апарт-отеля инвесторов много, это все те, кто приобретают апартаменты в собственность и впоследствии передают в управление отельеру. Инвестиционный цикл для них составляет в среднем 5-8 лет. А девелопер окупает деньги, вложенные в строительство, в момент передачи ключей собственникам. Кроме того, частные инвесторы апарт-отеля не несут затраты на его инфраструктуру. Значит, для них порог входа в разы ниже. Фитнес-клубы, бассейны, рестораны, детские учреждения остаются неотъемлемой частью качественных апарт-отелей. Застройщик выступает основным инвестором и гарантом развития всей инфраструктуры и коммерческого сектора. Он может заниматься этим самостоятельно или сдавать помещения в аренду с определенным назначением. Для успешности проекта важно, чтобы контроль за развитием инфраструктуры апарт-отеля оставался в руках девелопера.
Чтобы построить гостиницу, нужен один инвестор, готовый вложить, например, 100 млн долларов. Эти деньги окупятся через 20-30 лет. У апарт-отеля инвесторов много; инвестиционный цикл для них составляет в среднем 5-8 лет.
Общероссийский тренд последних лет — строительство гостиниц с сервисом 3 звезды и ниже. Такую политику диктует арендатор, предпочитающий размещение по демократичным ценам. Апартаменты могут отыграть большую долю рынка у классических средств временного размещения. Стоимость суток в апарт-отеле 4 звезд на 30% ниже, чем в аналогичной гостинице. Постояльцы также получают апартамент большей площади, кухню-гостиную со всей необходимой техникой, а также все отельные сервисы — завтрак, уборку номера или ужин в ресторане при апарт-отеле.
— В таком случае, проявляют ли инвесторы из гостиничного бизнеса интерес к апарт-отелям?
— Крупные инвесторы, которые ранее вкладывались в строительство классических отелей за рубежом, а также рассматривали приобретение коммерческой недвижимости в Москве и Петербурге, сейчас ориентируются на покупку апартаментов. Арендаторы сейчас находятся в постоянном поиске низких арендных ставок, офисные и торговые помещения все чаще пустуют. Туристический рынок, наоборот, на подъеме. В прошлом году, например, Петербург принял рекордное количество гостей. Стоимость номера в апарт-отеле сегодня составляет около 4000 рублей и в перспективе точно не снизится. Значит, инвестор может рассчитывать на прибыль в 2-2,5 раза выше, чем от сдачи в аренду офисного помещения схожей площади.
Интерес к сегменту апартаментов проявляют и банки, предлагающие услуги private banking. Долгосрочные вложения средств ради дивидендов от сдачи апартаментов в аренду им не интересны. В приоритете — покупка апартаментов с обратным выкупом по заранее определенной цене, быстрый возврат вложенных средств с процентами, например, на 2-3 года под ставку от 12% годовых. Кроме того, многие девелоперы пользуются проектным финансированием на этапе строительства апарт-отелей. Для банка деятельность таких компаний максимально прозрачна, они могут рекомендовать проекты добросовестных застройщиков своим клиентам, которые находятся в поиске надежной недвижимости для вложения средств. К примеру, вложившись в апарт-отель на этапе строительства, к моменту сдачи инвестор может заработать до 30% только на росте стоимости актива. Вложения в квартиру принесут ему в лучшем случае не более 15-20%.
— Частные инвесторы апартаментов — кто они?
— Зависит от формата апартаментов и целей покупки. Существует широкая аудитория людей, которые ищут более комфортные условия проживания. Вспомните, на что обычно жалуются счастливые обладатели квартир в новостройках — качество отделки, плохая звукоизоляция, дополнительные затраты на кондиционеры, увлажнители и прочие приборы, благодаря которым в помещении можно создать приятный микроклимат. Наши проекты строятся в соответствии с энергосберегающими технологиями не просто так. Из панорамных окон не дует, умная система отопления и кондиционирования уже есть, а звукоизоляция исключает распространение шума, даже если его источник в другой комнате. Казалось бы, простые вещи, но найти квартиру с наполнением четырехзвездочного отеля сегодня практически невозможно.
С другой стороны, есть и те, кто рассматривает апартаменты исключительно как бизнес, который приносит стабильный пассивный доход. В наших проектах, например, выгода инвесторов достигает 14% годовых. Или собственник может выбрать фиксированную сумму и получать ежемесячно 40 000 рублей в течение пяти лет с возможностью пролонгации. Апартаменты по такой программе чаще приобретают для себя, своих родителей и супругов на перспективу. Апартаменты в данном случае выступают гарантом того, что вы или ваши близкие будут обеспечены стабильным доходом, независимо от жизненных обстоятельств.
На начальной стадии строительства, когда стоимость квадратного метра составляла около 100 тыс. рублей, апартаменты покупали чаще для жизни. В последний год более 90% номеров приобретаются под сдачу в аренду. Среди клиентов — физические и юридические лица, крупные компании. Многие имеют загородные дома, но нуждаются в городской квартире по служебным обстоятельствам. Есть случаи, когда владельцы бизнеса приобретают помещения под офис и видовой пентхаус на территории одного апарт-отеля. Юридические лица и индивидуальные предприниматели отказываются от приобретения и аренды обычных квартир в пользу апартаментов. Они получают жилье высокого класса и возможность уменьшить свою налогооблагаемую базу. Управляющая компания при этом предоставляет полный пакет всех необходимых документов.
— И все-таки какой главный мотив приобретения инвестиционных апартаментов?
— Мы предложили готовый арендный бизнес с прогнозируемой доходностью и профессиональным управлением. Собрали команду специалистов, имеющих опыт управления апарт-отелями, и создали свою управляющую компанию Docklands.rent. Инвесторы получают ясные прогнозы по доходу, сроку окупаемости вложений, подтвержденные реальными данными по предварительному бронированию. Благодаря современным программным продуктам вся деятельность управляющей компании абсолютно прозрачна, отчеты доступны в личных кабинетах онлайн 24/7. Это убеждает людей отдавать предпочтение данному формату недвижимости вместо банковских вкладов, ставки по которым продолжают падать. При этом спрос на готовые апартаменты остается крайне высоким несмотря на то, что цена студии выросла с 3 млн рублей (в начале строительства) до 6,2 млн.
В отличие от жилой недвижимости, которую в среднем можно продать за полгода, апартаменты более ликвидны. Перепродать юнит в готовом апарт-отеле можно в любой момент — в системе уже есть данные по его реальной доходности, есть долгосрочные брони. Для потенциального инвестора — это лучшее подтверждение будущего финансового успеха.