В ожидании перемен в строительном законодательстве делаются прогнозы о неизбежной трансформации девелоперского рынка, начиная с ухода мелких игроков и заканчивая возможной сменой ключевых фигур. Владелец и руководитель компании Л1 Павел Андреев поделился с РБК+ своим видением того, есть ли основания у этих прогнозов, и какие тренды будут определять развитие рынка жилой недвижимости в обозримом будущем.
«ГЛОБАЛЬНОГО ПЕРЕДЕЛА РЫНКА НЕ БУДЕТ»
— Сегодня основная тема для дискуссий — это поправки в законодательство о долевом строительстве, которые вступят в силу в июне. Тем не менее, хотелось бы сначала поговорить о том, с чем мы подошли к этому переломному моменту. Что происходило с рынком в последнее время?
— Рынок в целом потихоньку рос. В основном, за счет отложенного спроса, накопленного еще в кризис 2014 года. Что касается нашей компании, то в прошлом году мы смогли превысить докризисные показатели по сдаче жилья. Это положительно отразилось на имидже компании. Поэтому спрос на объекты «Л1» тоже вырос.
В целом же, глобальные перемены по рынку, разумеется, будут летом, когда вступят в силу поправки в 214-ФЗ. Цены неизбежно вырастут, и спрос уже начал на это реагировать. Кроме того, самые последние колебания курса валют также мотивируют людей вкладывать сбережения в нечто более ценное и надежное. А в российской действительности это по-прежнему недвижимость, расположенная, как все объекты компании Л1, в хороших городских локациях.
— То есть, покупатели заметили грядущие перемены и активизировались?
— Я не считаю, что все заметили, но продвинутые покупатели — на мой взгляд, это порядка 20% — уже оценили ситуацию. И сейчас их количество будет увеличиваться.
— В какие сроки законодатель должен определить подробности перехода на новые правила?
— Слово «должен» — не самое удачное. Однако рынок ожидает, что если государство сделало шаг и поменяло правила, то доведет дело до конца. Для строителей, безусловно, чем раньше, тем лучше. Но, с другой стороны, мы все находимся в равных условиях. Если, скажем, подробности нового законодательства появятся через год, значит, тогда и перестроимся.
— Значит, глобального передела рынка не случится?
— На мой взгляд, на рынке, безусловно, останутся крупные игроки. Те, у кого 1-2 проекта, возможно, не удержатся из-за более высокой себестоимости. Но надо учитывать, что на рынок выйдут совсем новые игроки в виде уполномоченных банков. Пока, боюсь, даже они сами толком не понимают, как будут себя вести. Это будет новая реальность для строительного рынка.
— А есть ли альтернатива банкам? Другие источники финансирования?
— Как бы то ни было, строительный рынок остается достаточно привлекательным для бизнеса. Правда, чтобы в него инвестировать, надо хорошо знать условия, по которым он живет. Ко мне недавно обратился крупный инвестор, непрофильный, условно говоря, фонд, с предложением выкупить 25% в компании. В принципе, такое предложение может быть интересным. Но, поскольку инвестор не из девелоперского бизнеса, я должен понимать, что он с этой долей будет делать. Вероятно, перепродавать. Кому? Ответа на этот вопрос я не получил. Если у инвестора нет четкого понимания, что делать с данным активом, это может привести к негативным последствиям для компании и, что особенно важно, для ее клиентов.
Я не исключаю, что этот инвестор обратился с подобным предложением и к другим крупным девелоперам, отсюда и слухи о возможном «переделе» рынка.
— В целом, на ваш взгляд, насколько удобный сейчас момент для покупки активов на девелоперском рынке?
— Сейчас непрофессионалу трудно просчитать потенциал рынка: последние пять лет он растет медленно, плюс добавилась неопределенность с точки зрения законодательства и макроэкономической ситуации, в целом. Именно поэтому непонятно, кто выступает конечным интересантом в предложенной сделке. С другой стороны, если у кого-то есть информация из надежных источников о том, что рынок будет расти — это шикарный инсайт и отличный момент для покупки.
— От чего может зависеть рост?
— От общего состояния экономики, причем, как внутренней, так и внешней. А ее динамика тоже неясна. Нефтяной потенциал и санкции могут сыграть в обе стороны.
Строительный рынок остается достаточно привлекательным для бизнеса. Правда, чтобы в него инвестировать, надо хорошо знать условия, по которым он живет.
РИСКИ «ДОЛЕВКИ» РАЗДЕЛЯТ НА ВСЕХ
— Как Л1 готовится к грядущим переменам?
— Мы всегда к ним готовы. Ситуация на рынке и правила меняются постоянно. За 26 лет существования компания пережила сто перемен и три кризиса. В сегодняшней ситуации мы не видим для себя ничего негативного. Как я уже сказал, оценка компании со стороны покупателей повысилась. Мы сформировали существенные резервы. Если ухудшится общая ситуация на рынке, например, произойдет отскок курса, мы покажем себя надежным застройщиком и сможем действовать еще более эффективно. А в целом, у нас сформирован план действий до 2024 года.
— И что предусмотрено на 2018-й? Будете выводить новые объекты?
— В этом году планируем запустить еще одну очередь «Классики» и, скорее всего, «Лондон Парка». Остальные проекты пока в стадии проработки. В целом мы не планируем выводить много нового жилья разом, общая «прибавка» за год составит не более 100 тыс. кв. м.
— На ваш взгляд, поправки в 214-ФЗ действительно повысят надежность долевого строительства?
— Не думаю. Скорее, они перераспределят часть прибыли застройщиков в пользу банков, а с ней — часть рисков в случае очередного кризиса. Предполагается, что дофинансированием строек будут заниматься не все банки, а только несколько уполномоченных — преимущественно, государственных. Видимо, подразумевается, что проблемные ситуации закроют из бюджета. Это спасет тех, кто покупает квартиры, но только не от повышения цен на них. К сожалению, государство, защищая интересы покупателей, забывает об их основном их интересе — о цене. Все, что делалось российскими законодателями за последние годы под лозунгом «доступное жилье», неизменно увеличивало его стоимость и уменьшало ту самую доступность. И, кроме того, по сути, нововведения не решат проблемы дольщиков, а перераспределит их бремя на всех участников рынка, что, с моей точки зрения, не очень справедливо и экономически мало целесообразно. Это такие отголоски социализма и коллективной ответственности. Что, в итоге, как всегда, обернется, коллективной безответственностью инвесторов, тех же участников долевого строительства, и низкой эффективностью всей отрасли, в целом.
— А разве у людей сегодня есть иные способы улучшить жилищные условия?
— Есть. Например, покупка готового жилья. Там рисков нет. Еще одна альтернатива — аренда. У нас пока просто нет культуры аренды жилой недвижимости. Но она потихоньку будет развиваться, я в этом уверен. Как только квартиры подорожают, мы начнем двигаться в сторону развитого арендного рынка, подобного западному. Там с этим проще — например, в США люди гораздо активнее мигрируют по стране в поисках работы и поэтому охотнее снимают жилье. Кроме того, там ниже банковские ставки, и это стимулирует бизнес вкладывать в аренду. С другой стороны, у нас меньше доверия к банкам, а квартира никуда не денется. Поэтому люди потихоньку в это вкладываются.
— Корпоративным игрокам может быть интересен рынок аренды? Например, Л1?
— Нам — точно не в первую очередь. Я не вижу здесь сильного конкурентного преимущества, которое нельзя было бы мгновенно скопировать.
Все, что делалось российскими законодателями за последние годы под лозунгом «доступное жилье», неизменно увеличивало его стоимость и уменьшало ту самую доступность.
«Я БОЛЬШЕ НЕ ВЕРЮ В «СЕРЫЙ ПОЯС»
— Помимо развития аренды, какие еще вы видите тренды на рынке жилой недвижимости? Станет ли трендом редевелопмент «серого пояса»?
— Я больше не верю в «серый пояс», хотя сам построил много домов на месте бывших заводов. Редевелопмент пока остается на стадии единичных проектов и политических заявлений. Чтобы переломить ситуацию, нужны тектонические сдвиги в законодательстве: упрощение перевода земель из одной функции в другую, изменение правил применения санитарных зон. Сегодня получается так, что девелопер покупает территорию одного завода, а санитарная зона соседнего ее накрывает, и строить нельзя. На мой взгляд, надо дать людям возможность решать, что они хотят покупать. Честно давать информацию: вот здесь такой завод, производит то-то. Покупатель сам проголосует рублем за условия, которые ему нужны. То же самое, кстати, с нормами по инсоляции. Надо дать человеку решать, что он хочет купить. Может, он в квартиру приходит только спать. Зачем ему переплачивать за окна на солнечную сторону?
— Если не редевелопмент, то что?
— Я надеюсь, что будущее наконец-то обратится в сторону пригородного малоэтажного строительства. Земли много. Достаточно построить хорошую дорогу, чтобы вокруг нее выстроились дома. Пример — дорога на Игору. Там пока освоение только началось, поэтому так дорого стоит. А на самом деле, это отличный вариант и для более бюджетных проектов. Для покупателя приемлемое время доезда до города — 20 минут. А 20 минут — это 30-40 километров. На таком расстоянии земли полно, нужны только дороги.
Редевелопмент пока остается на стадии единичных проектов и политических заявлений. Чтобы переломить ситуацию, нужны тектонические сдвиги в законодательстве.
— Мы уже получили бюджетный пригородный вариант вдоль КАД, и отнюдь не малоэтажный…
— То, что происходило до последнего времени на окраинах, вдоль КАД, очень слабо регламентировалось и регулировалось государством, это пример той самой коллективной безответственности и чиновников, и инвесторов. На самом деле, 25-этажный дом строить сложнее, чем 12-этажный, потому что 12-этажный можно возвести за год, и дольщики гораздо охотнее вложатся в него еще на стадии котлована. Но я-то говорю о малоэтажном строительстве. Чтобы это было экономически выгодно застройщику, государство должно обеспечивать инфраструктуру. Мы не можем построить школы, дороги, подстанции, поликлиники, пожарные части, канализацию и прочую инфраструктуру, необходимую для жизни, продав двухэтажный домик. Здесь нет экономики. Зато государству в данном случае и «карты в руки», инфраструктурные затраты быстро окупятся за счет развития бизнеса и, соответственно, растущих отчислений в бюджет. Пока этого нет, застройщики будут вынуждены вести работы в обжитых локациях. Поэтому и наша компания владеет обширным земельным фондом в черте города, что является на сегодняшний день очень хорошим активом и заделом для будущего развития.
