Строительные компании стали активнее осваивать старые промышленные зоны Петербурга. При этом, как считают девелоперы и эксперты в сфере жилищного строительства, темпы преобразования «депрессивных территорий» могли бы быть значительно выше. Градостроители, в свою очередь, отмечают, что в «сером поясе» вместо новых бульваров и парков, как об этом мечтали, пока вырастают обычные «спальники». Таким образом, и к качественным и к количественным характеристикам редевелопмента возникают вопросы. Главное препятствие гармоничному освоению очень важных для Петербурга территорий — пассивная позиция городских властей, считают собеседники РБК Петербург.
Выход из «депрессии»
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на данный момент в рамках проектов редевелопмента возводятся 62 из 256 строящихся в Северной столице жилых комплексов. Почти половина этого объема жилья сосредоточена в Невском и Адмиралтейском районах.
«Учитывая, что в развитых районах города практически не осталось свободных земельных участков, редевелопмент остается, пожалуй, единственной возможностью для строительства масштабных жилых комплексов», — поясняет руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. «Для девелоперов экономика проектов в промышленной территории стала более жизнеспособной на фоне дефицита привлекательных земельных участков, — подтверждает управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. — Депрессивные территории нужно развивать, поэтому можно говорить о том, что количество подобных проектов будет расти».
«Кот в мешке»
Исследование консалтинговой компании Peterland показало, с учетом функционального зонирования по Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки в «сером поясе» Петербурга общей площадью более 6 тыс. га имеется более 2,3 тыс. га участков, пригодных для жилой и деловой застройки. В ходе редевелопмента промзон Петербурга можно возвести 14 млн кв. м жилья, что сопоставимо с объемом строительства в районе КАД.
Однако, как заметили опрошенные РБК Петербург представители строительного бизнеса, пока освоение «серого пояса» сопровождается целым рядом сложностей. «Принимая решение об освоении бывших промышленных территорий, зачастую застройщики берут «кота в мешке», — признает председатель совета директоров группы «ЯРД» Андрей Кошкин. — Заранее неизвестно, не окажутся ли на участке не выявленные объекты культурного наследия, точно ли определен объем необходимого к рекультивации грунта или не придется ли переносить дополнительные коммуникации, не указанные при начальных изысканиях». По оценке Кошкина, подобные обстоятельства могут привести к удорожанию проекта на 10-20% по сравнению с первоначальными расчетами.
По словам Юрия Ильина, наибольшие расходы девелопер несет в ходе реализации первого этапа проекта в «сером поясе». «Затраты на подготовку площадки для строительства жилого комплекса на месте бывшего предприятия составляют не более 1 тысячи рублей в стоимости квадратного метра квартиры. Но может возникнуть необходимость внесения изменения в градостроительную документацию, переноса действующих предприятий на другую площадку, рекультивации земли», — говорит он.
По оценке Ольги Трошевой, сейчас средняя цена квадратного метра жилья эконом-класса в «сером поясе» на 13% выше, чем в аналогичных проектах, реализуемых на территории жилых микрорайонов. «Разница в денежном выражении составляет примерно 10 тыс. рублей за квадратный метр. Если рассматривать комфорт-класс, то средняя цена предложения в проектах редевелопмента выше на 5% или на 5 тыс. рублей за квадратный метр», — поясняет Трошева. Однако, по ее словам, несмотря на ценовую разницу, спрос на подобные проекты увеличивается. «Сегодня к редевелопменту относится почти каждая третья приобретаемая в Петербурге квартира комфорт-класса, в классах «бизнес» и «премиум» — каждая вторая», — добавляет Трошева.
Сейчас средняя цена квадратного метра жилья эконом-класса в «сером поясе» на 13% выше, чем в аналогичных проектах, реализуемых на территории жилых микрорайонов.
Мечты о «ткани будущего»
Как говорят в правительстве Петербурга, застройщики начали инвестировать в редевелопмент «серого пояса» с 2005 года. По версии Смольного, серьезными препятствиями в развитии этих территорий являются их плохая транспортная доступность, а также необходимость рекультивации земель и изменения границ санитарно-защитных зон.
Впрочем, на протяжении многих лет экспертное сообщество не раз предлагало свои варианты решения проблем «серого пояса». Например, в рамках форсайта РБК Петербург в 2012 году замгендиректора ЗАО «Петербургский НИПИГрад» Михаил Петрович рассматривал промышленную зону как новый «зеленый» и многофункциональный пояс города. По словам Петровича, земельный ресурс «серого пояса» мог бы стать основой для реализации концепции «компактного города» и стать альтернативой экстенсивному развитию Петербурга. В результате преобразование «серого пояса» помогло бы решить проблему пространственной связанности центра и микрорайонов, а также создать территориальный ресурс для развития городского ядра.
В 2016 году Смольный провел архитектурно-градостроительный конкурс на разработку концепции преобразования «серого пояса». Архитектурное бюро «Студия 44» Никиты Явейна представило решение проблемы транспортной связанности центра с окраинами. Авторы предложили создать рокадную железную дорогу — Южное железнодорожное полукольцо. Концепция также предусматривала создание девяти прилегающих к развязкам жилых анклавов, состоящих из технопарка по одну сторону транспортной артерии и жилых кварталов — по другую. Решение позволило бы обеспечить баланс рабочих мест, жилья и социокультурных учреждений, утверждали в «Студии 44».
Другое решение проблемы инфраструктурного обеспечения застраиваемых промышленных территорий предложили вошедшие в число победителей конкурса архитекторы голландского бюро «Maccreanor Lavington Architechts — MLA+», которые поэтично называли «серый пояс» тканью Петербурга будущего. Авторы концепции предложили создать систему общественного рельсового транспорта, создать сеть городских улиц, бульваров и «зеленых» вело-пешеходных коридоров. В результате «серый пояс» мог бы стать новой «зеленой» зоной с транзитно-туристическими, спортивно-рекреационными и эколого-просветительскими функциями.
Мозаичная застройка
Однако, несмотря на обилие предложений и концепций, пока редевелопмент «серого пояса» в Петербурге происходит хаотично. Как считают опрошенные РБК Петербург эксперты, это связано с отсутствием у городской власти внятной стратегии развития промышленных территорий.
«Юридически единого «серого пояса» не существует. «Серый пояс» до сих пор не существует как градостроительное понятие, вы не найдете его на карте Генплана», — говорит директор центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов. «У города нет единой концепции преобразования этой территории, — соглашается замдиректора по градостроительной деятельности ООО «Институт территориального развития» Владимир Аврутин. — Исходная «кусочность» территорий, их правового статуса и расположения привела к мозаичности их освоения».
Отсутствие сформулированных правил и механизмов устойчивого развития промзон может привести к неконтролируемой застройке «серого пояса» жильем, опасается эксперт.
В строгих пропорциях
Впрочем, в ответ на запрос РБК Петербург в пресс-службе Комитета по градостроительству и архитектуре Смольного (КГА) ответили, что общий принцип развития таких территорий сформулирован. Превращение «серого пояса» в рядовую жилую застройку «недопустимо», сообщили в КГА. Смольный придерживается принципа, согласно которому жилая, деловая и рекреационная функции при освоении промышленных территорий должны распределяться в строгой пропорции.
«Комитет придерживался принципа «30/30/40», что выражает цель преобразования — получение многофункциональной среды высокого качества, с размещением, в соответствующих пропорциях, не только жилья, но и мест приложения труда, общественных озелененных пространств с объектами культуры, досуга и спорта», — говорят чиновники. Стратегия развития «серого пояса» будет закреплена в новом Генплане 2021 года, добавляют в КГА.
Деликатный подход
Тем не менее, настаивает Владимир Аврутин, декларируемые Смольным принципы пока не закреплены документально, а медлительность властей создает опасность точечной застройки промзон. «Пока документа нет, медлительность может привести к распространению модели застройки Парнаса и Купчино на территории «серого пояса». Как подтолкнуть застройщиков создавать не только требуемые законодательством микроскопические скверы, но и новые, полноценные рекреационные пространства и парки? Этот вопрос должен быть решен на уровне города», — говорит Аврутин.
«Инвесторы ищут максимальную экономическую выгоду в условиях, которые создал город. Существуют устоявшиеся правила игры — промышленные зоны переводят в зону «Д», где жилье допускается как условно разрешенное строительство при условии, что оно не занимает более 50% площади. За счет этого появляется социальная инфраструктура — детсады, школы, поликлиники. Но все забывают о зеленых насаждениях и дорогах», — добавляет Карпов.
Отсутствие единой концепции подвергает риску и уникальный ландшафт «серого пояса», продолжает Аврутин. «Поскольку памятники защищены федеральным законодательством, наибольшая проблема связана с высотой и защитой панорам. «Серый пояс» располагается вплотную к историческому центру, поэтому необходим баланс между эффективным использованием территории и тем, чтобы она не превратилась в стену на фоне исторических объектов. Нужен деликатный подход», — говорит эксперт.
Люди или грузы?
«Кусочное» освоение территории в конечном счете препятствует возникновению системного транспортного обеспечения, заключает Карпов. По мнению эксперта, разработка целостной концепции преобразования «серого пояса» напрямую зависит от функционирования (или нефункционирования) Морского порта и железной дороги, которая его обслуживает. От этого зависит и функционирование (или нефункционирование) промышленных предприятий, которые используют эту железную дорогу.
«Железнодорожное хозяйство является одной из самых больших проблем для развития этой территории. Оно задает структуру территории и оказывает влияние на прилегающие участки по санитарно-защитным зонам. Более того, железная дорога создает препятствие для транспортного обеспечения, поскольку дороги должны строиться с путепроводами через ж/д пути. К сожалению, использовать железнодорожную инфраструктуру под пассажирский транспорт невозможно из-за ее загруженности. Возникает конкуренция между грузами и людьми», — говорит Карпов.
«Кусочное» освоение территории в конечном счете препятствует возникновению системного транспортного обеспечения застраиваемых промышленных земель.
Трудности диалога
Непоследовательность в преобразовании промышленных зон отмечают и сами застройщики. «Многие девелоперы готовы браться за освоение промышленных участков, среди которых есть интересные локации, но без создания культурных и рекреационных пространств есть шанс получить новые огромные спальные районы, — говорит Андрей Кошкин. — Массово застраиваемые сейчас территории на правом берегу Невы пока выглядят как очередные спальные кварталы и не содержат ни парков, ни мест общественного притяжения, ни облагороженной набережной».
Еще одно обстоятельство, которое стимулирует точечную застройку «серого пояса», — неготовность собственников земельных участков к диалогу. «Часть территории «Петмола» превратилась в эклектично застроенный город, потому что с самого начала реализации проекта не удалось организовать взаимодействие собственников земли. Из-за этого логика застройки территории пострадала», — приводит пример начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Пространство для фантазии
По словам гендиректора Peterland Юрия Зарецкого, пока редевелопмент осуществляется только на 16-17% общей территории «серого пояса». Значит, у строительных компаний есть ресурсы для фантазии и реализации собственных представлений о будущем промышленных территорий.
«В представлении горожан и строительного сообщества в «сером поясе» должна быть не тотальная жилая застройка, а многофункциональный редевелопмент, который предусматривает создание общественных пространств», — говорит Светлана Денисова.
Впрочем, одних представлений девелоперов недостаточно, нужен полноценный диалог с властями, полагает гендиректор «ПСК-Недвижимость» Сергей Мохнарь. «Силами застройщиков не обойтись. Нужна консолидация и модерирование ситуации городом, нужна новая градостроительная политика. Нужна проактивная позиция города, чтобы появилась единая концепция, а не разрозненные островки и территории, когда каждый застройщик решает только свои локальные задачи, а единой картины преобразования в комфортную среду нет», — говорит он.
«Пока не будет политической воли и мер государственной поддержки в части льгот для девелоперов и инвесторов, процесс преобразования «серого пояса» будет идти так же медленно, как сейчас», — соглашается Андрей Кошкин.
Юрий Ильин, управляющий директор «Группы ЛСР»:
«Нынешний «серый пояс» Санкт-Петербурга — это огромный потенциал развития для создания как жилой, так и общественно-деловой застройки. Назначение и использование такой территории зависит от ее конкретного расположения, и к таким проектам необходим комплексный подход. По размеру это могут быть полноценные микрорайоны, которые помимо жилых домов также должны предусматривать правильную и достаточную инфраструктуру, наличие рекреационных пространств.
Сегодня многих девелоперов привлекают территории бывших промышленных предприятий. Плюсы очевидны и для застройщика, и для города. Застройщик освобождает город от депрессивных районов, а бизнес получает площадку под застройку. Зачастую, в очень привлекательной для строительства локации с хорошей транспортной доступностью и прекрасными видовыми характеристиками. Очевидно одно: без прямой заинтересованности города развивать депрессивные территории не получается. Как пример, Петровский остров, который лишь несколько лет назад начал преобразовываться в пригодную для жизни и отдыха локацию. Это стало возможным только при взаимодействии нескольких застройщиков, среди которых «Группа ЛСР», и властей Санкт-Петербурга.
Активный редевелопмент ведется сегодня в Невском районе, в частности, на Октябрьской набережной, где когда-то располагались крупнейшие промышленные предприятия. Масштабный проект реализует здесь и «Группа ЛСР». На участке площадью 60 га появится уникальный жилой комплекс «Цивилизация». Между Октябрьской набережной, Дальневосточным проспектом, улицей Крыленко и проектируемым в створе улицы Антонова-Овсеенко проездом разместятся комфортабельные жилые дома разных ценовых категорий с большим количеством объектов торговой, бытовой и социальной инфраструктуры. Кроме жилых домов здесь появятся две школы, четыре детских сада, новая площадь, пешеходный бульвар протяженностью 1 км, магазины, кафе и многое другое. Придомовая территория будет украшена деревьями и кустарниками, газонами и клумбами, здесь будут игровые и спортивные площадки. Дома, выходящие на Октябрьскую набережную, предстанут в духе сталинского неоклассицизма — панорамные виды на Неву порадуют будущих жителей. Из любой части комплекса будет обеспечен удобный пешеходный путь к реке».
Людмила Коган, генеральный директор ЗАО «БФА-Девелопмент»:
«Территория «серого пояса» пока слабо освоена, и в этом прослеживается сложность для тех девелоперов, кто первыми возьмется за проекты преобразования этой территории. Два наших квартала (проект редевелопмента территории завода «Красный Выборжец» на Свердловской набережной) по площади составляют 53 га, из которых только 27 га займет жилая застройка. И все еще мы будем оставаться в окружении промышленных предприятий.
В силу этой сложности мы формируем будущий квартал как оазис. Мы собираемся построить около 220 тыс. кв. м жилья комфорт-класса и всю необходимую инфраструктуру, сделать озеленение. В центре квартала у нас предусмотрена пешеходная зона, а все виды комплекса будут сосредоточены на Неву или внутрь проекта. Близко к реке, вид на Смольный собор — это будет чудесный квартал!»
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
«Редевелопмент для строительных компаний сопряжен с дополнительными издержками, например, необходимостью соблюдать высотные регламенты и согласовывать внешний вид дома, если он находится у воды или в историческом центре города, а также проводить рекультивацию земель, сносить расположенные на них заброшенные здания, которые порой могут занимать почти всю площадь земельного участка. При наличии на осваиваемой территории объекта культурного наследия нужно его не только сохранить и реконструировать, но и удачно вписать в проект, а затем — приспособить для современного использования.
Например, компания Setl City, которая в 2016 году приступила к строительству квартала «Палацио» на месте Сталепрокатного завода, на участке, ограниченном 25, 26-й и Косой линиями Васильевского острова, реконструирует сразу несколько расположенных здесь памятников архитектуры. Это здание канатного цеха завода «Красный гвоздильщик» с водонапорной башней, выполненное по проекту известного советского архитектора Якова Чернихова, а также здание заводоуправления Сталепрокатного завода. Всего Setl City в настоящее время реализует восемь проектов редевелопмента, среди них — ЖК «Полюстрово Парк» в Калининском районе, ЖК «Облака на Лесной» в Выборгском районе, жилой комплекс премиум-класса Stockholm, расположенный на месте завода «Редан» на берегу Большой Невки в Приморском районе, элитный квартал Riverside на Ушаковской набережной на территории бывшего Северного завода».
Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «ЯРД»:
«Многие девелоперы готовы браться за освоение промышленных участков, среди которых есть интересные локации, но без создания культурных и рекреационных пространств есть шанс получить новые огромные спальные районы.
Реализуемые группой «ЯРД» апарт-отели — проекты точечной застройки; создание на их территории рекреационных зон попросту невозможно. Но в наших проектах заложены интересные внутренние инфраструктурные решения, призванные стать центром притяжения для этих районов: это деловая часть (конференц-залы и коворкинг); оздоровительная (фитнес-зал); развлекательная (кинотеатр и рестораны). Для сервисных апарт-отелей наличие качественной внутренней инфраструктуры является обязательным слагаемым высокой наполняемости комплекса».
Анатолий Бусыгин, генеральный директор компании «Петровский Альянс» (ГК «КОРТРОС»):
«Мы первыми среди петербургских застройщиков приступили к освоению некогда промышленных территорий Петровского острова. На участках, где сегодня завершается возведение элитного комплекса Royal Park, долгое время располагался судоремонтный завод «Экострой». После всех необходимых экологических изысканий мы провели тщательную рекультивацию территории.
Элитный комплекс Royal Park находится в окружении Большого Петровского парка, который является объектом культурного наследия регионального значения, что также накладывает на нас дополнительную ответственность. Мы три года кропотливо работали вместе с КГИОП, чтобы соблюсти все нормативы, предусмотренные для охранных зон. В результате, 51% территории Royal Park займет зеленая зона с эксклюзивным ландшафтным дизайном, которая станет логичным продолжением исторического парка. Если работаешь с уважением к своему городу и соблюдаешь все правила, то исключаются любые конфликты, в том числе с градозащитными организациями.
В целом «серый пояс» Петербурга имеет ярко выраженные преимущества перед неосвоенными городскими территориями в части развитой улично-дорожной сети и инженерных сетей на площадках. Опираясь на это, девелоперам гораздо легче работать».
