Смольный выбирает судьбу для «Красного треугольника». Главная интрига сейчас заключается в том, сможет ли город реализовать на месте бывшего завода масштабный проект Комплексного и устойчивого развития территории (КУРТ) или ограничится сдачей в долгосрочную аренду принадлежащих ему площадей. Так или иначе, основным принципом развития территории заявлена многофункциональность: эскизный вариант проекта включает жилье, офисы, музеи и парк, а среди потенциальных инвесторов — фармацевты, байкеры и девелопер с идеей спортивного кластера.
Лакомый кусок
На первый взгляд, бывший завод «Красный треугольник» — лакомый кусок для редевелопмента. «Эта территория находится в центре города. Рядом уже активно идет преобразование в квартале Шкапина-Розенштейна, напротив по Обводному каналу также заявлены проекты по преобразованию бывших заводских территорий. На площади в 34 га можно «развернуться» — реализовать качественный комплексный проект. Фактически «Красный треугольник» — из той же когорты привлекательных территорий, что и промышленные территории промзон Новоизмайловская и Лиговская, Васильевского и Петровского островов, Петроградской стороны. Если бы не целый ряд сложностей, наши крупнейшие девелоперы давно бы выкупили эти земли и построили бы там жилые комплексы классом не ниже «комфорт+», — отмечает генеральный директор консалтинговой компании в сфере недвижимости Peterland Юрий Зарецкий.
Главная сложность — огромное количество собственников. Когда Фонд имущества Петербурга провел инвентаризацию недвижимости на территории «Красного треугольника», обнаружилось, что городу там принадлежит 9,9 из 34 га земли и 205 из 545 тыс. м2 площадей, остальное распределено между большим количеством частных владельцев. Кроме того, земля бывшего резинового производства требует рекультивации. При этом необходимо сохранить расположенные там 80 памятников архитектуры. Неудивительно, что предпринимавшиеся в разные годы попытки крупных инвесторов провести масштабный редевелопмент этой территории не продвинулись дальше этапа обсуждения.
Новая веха в истории «Красного треугольника» началась в прошлом году, когда Смольный включил территорию бывшего завода в перечень кварталов, предназначенных для комплексного развития, и назначил оператора — Фонд имущества Петербурга. Фонд, в свою очередь, заказал архитектурной мастерской «Герасимов и партнеры» эскиз концепции развития, а также начал консультации с Институтом дизайна и урбанистики ИТМО и с московским КБ «Стрелка».
Пруд на Таракановке
Свое видение концепции глава мастерской Евгений Герасимов представил в Смольном в декабре прошлого года. Проект, стоимость которого эксперты оценивают в 40-45 млрд рублей, предполагает создание на месте заброшенного завода многофункционального района, объединяющего жилую, офисную, досуговую и, возможно, современную производственную функцию. «Важно не превратить это место в спальный район, который оживает только в конце рабочего дня. Это не должно стать и офисным районом, который функционирует только днем и вымирает вечером», — отмечал Герасимов в разговоре с газетой «Вечерний Петербург».
Жилье в концепции представлено шестью замкнутыми массивами высотой от 28 до 40 м. Как уточняли в Фонде имущества, проектируемые жилые здания находятся на месте построек, не являющихся памятниками архитектуры. Такие постройки (среди них, например, бывший цементный завод) можно снести. Коммерческие площади предполагается разместить (как это происходит и сейчас) в дореволюционных корпусах, которые хоть и обветшали, но все еще достаточно крепки.
На территории запланировано несколько музеев, начальная школа, кинотеатр под открытым небом. И главная идея архитектора — большой парк в центре, без которого, по его словам, близлежащая часть Петербурга «задыхается». В этом парке даже предусмотрен водоем. Когда-то по территории «Треугольника» протекала речка Таракановка, и на ней была небольшая запруда. На ее месте Герасимов предлагает сделать полноценный пруд.
Проект Евгения Герасимова, стоимость которого эксперты оценивают в 40-45 млрд руб., предполагает создание многофункционального района на месте заброшенного завода.
Не задавить историю
Член президиума Санкт-Петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры, эксперт в области промышленной архитектуры Маргарита Штиглиц видит в концепции ряд достоинств: «Она предполагает сохранение комплекса корпусов, состоящих под охраной. Хорошо также, что не застраивается территория вокруг русла реки Таракановки с устройством рекреационной зоны. Предмет охраны этих корпусов — в основном габариты и фасады, так что приспосабливать их можно под офисы, лофты, мастерские, учебные заведения, кафе и т. д. Небольшая часть корпусов вблизи Старо-Петергофского проспекта уже давно перепрофилирована под деловые функции. Дворы в этой части иногда используются под фестивали и другие культурные мероприятия. Исторические корпуса крепкие и вполне выдержат новые функции. Главное, чтобы новое жилье на застраиваемой части территории не задавило по масштабам исторические здания».
Главный принцип, который следует применять при развитии территории «Красного треугольника», — как можно бережнее относиться к существующей застройке и как можно меньше к ней добавлять, подчеркнул Никита Явейн, руководитель архитектурной «Студии 44».
В качестве примера он назвал московский ARTPLAY, центр дизайна, созданный на месте промзоны в районе Курского вокзала. «Это большой комплекс, который без серьезных переделок, почти без капитального строительства, с минимальными какими-то достройками и связями превращается в достаточно любопытный многофункциональный, естественно функционирующий центр. Инвестор привлек архитектурную группу, которая, имея некую общую картину — постоянно меняющуюся, — сводила с этой картиной все элементы проекта», — рассказал архитектор.
КУРТ или ART
Как подчеркивал Евгений Герасимов в интервью «Собаке.ру», все необходимые коммуникации на территории «Красного треугольника» уже есть — электричество, вода, тепло, канализация. Существует и возможность подвести к бывшему заводу второй выход станции метро «Балтийская». «Есть все, что нужно, кроме хозяина, который увидел бы цель и убедил всех собственников, а их здесь множество, согласованно двигаться к ней», — сказал он.
«Убедить» — ключевой вопрос для Петербурга (не считая поиска источника финансирования). Так, планы городских властей по преобразованию Апраксина двора увязли в многочисленных конфликтах с мелкими собственниками и арендаторами. Попытка выселить торговцев в новый комплекс на Московском шоссе не удалась — никто не захотел менять центр на окраину, и выделенный под строительство участок так и остался невостребованным. С реновацией Двора не справилось ни специально созданное в 1990-х годах агентство, ни привлеченный городом стратегический инвестор — «Главстрой СПб», соглашение с которым прекратило действие в 2013 году. Концепция преобразования территории неоднократно менялась. Последняя версия под авторством «Студии 44» предполагает создание креативных, образовательных пространств, развлекательных зон, гостиниц, апартаментов, торговых зон, причем торговая функция останется только на 40% площадей. Руководство города до сих пор находится в поиске инвестора для этого проекта.
Недавно у властей появился новый инструмент для взаимодействия с собственниками и арендаторами — Комплексное и устойчивое развитие территорий (КУРТ). Это понятие было введено в Градостроительный кодекс РФ в 2016 году. «Для реализации КУРТ городу в общем-то возможно изымать активы у собственников. Но реализация этого механизма на практике еще не проработана. Представьте себе изъятие активов у нескольких десятков собственников — суды будут завалены исками», — предостерегает Юрий Зарецкий.
Недавно у властей появился новый инструмент для взаимодействия с собственниками и арендаторами — Комплексное и устойчивое развитие территорий (КУРТ).
Стоит обратить внимание и на то, что в Градкодексе есть разграничение между КУРТ по инициативе правообладателя и КУРТ по инициативе органа местного самоуправления. В первом случае, даже если правообладателем-инициатором является орган государственной власти, прочие собственники могут присоединиться к проекту, а могут и отказаться. КУРТ по инициативе органа местного самоуправления предоставляет власти право на изъятие земли у правообладателей, но этот вариант применяется, только если более 50% территории занято участками, на которых есть строения, подлежащие сносу или используемые не по назначению, либо незаконный самострой.
Впрочем, есть альтернативный вариант: начать преобразование с малого, с той доли, которая принадлежит городу, в расчете на то, что создаваемая среда начнет влиять на окружающее пространство. И затем постепенно наращивать влияние. Никита Явейн уверен, что и здесь Петербургу стоит последовать московскому примеру. «Лучшее решение — не разовая проектная деятельность, а поэтапная организационная работа. В ARTPLAY в течение как минимум 10 лет потихоньку шло вытеснение собственников, поглощение, включение в проект на каких-то условиях. С каждым собственником индивидуально работал инвестор с небольшой помощью городских властей».
Эскиз, концепция, план
Как раз сейчас Смольный решает, по какому пути пойти. Как сообщили РБК+ в пресс-службе Фонда имущества, эскиз концепции Герасимова был передан в комитет имущественных отношений (КИО) «для принятия управленческого решения». В свою очередь, в КИО уточнили, что следующим шагом будет официальная презентация эскиза Концепции Губернатору Санкт-Петербурга и членам Правительства Санкт-Петербурга, а также заинтересованным исполнительным органам государственной власти Санкт-Петербурга: комитету по градостроительству и архитектуре (КГА), комитету по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), районной администрации и т. д. Кроме того, концепция, возможно, потребует обсуждения на Градостроительном совете и Совете по сохранению культурного наследия.
Оператор продолжит работу над концепцией после получения ее одобрения в Смольном. Причем, если эскиз был заказан напрямую в мастерской, то на разработку финального проекта развития территории будет объявлен конкурс. «Красный треугольник» находится в той части города, которая уже сейчас является многофункциональной, поэтому в финальном варианте концепции обязательно будут все те функции, которые позволят интегрировать бывшее промышленное пространство в ткань города — жилая, офисная, производственная, культурная», — подчеркнули в Фонде имущества.
После утверждения концепции оператор намерен заняться разработкой плана предоставления в долгосрочную аренду площадей, принадлежащих городу (на каких условиях, под какой функционал). Механизм КУРТ Фонд имущества называет одним из возможных сценариев развития территории.
Параллельно с этим Институт дизайна и урбанистики ИТМО заканчивает работу по исследованию направлений деятельности арендаторов «Красного треугольника», представляющих креативную экономику, ремесла и досуг. Подробности исследования пока не разглашаются.
Претенденты на «Треугольник»
Несмотря на неопределенный статус проекта преобразования, уже появились инвесторы, которые хотели бы разместиться в обновленном «Красном треугольнике». Это, например, фармацевтическая компания BIOCAD, ассоциация «Мотоциклисты Санкт-Петербурга» и группа компаний «ЭВОБИОС» с идеей спортивного кластера.
BIOCAD обсуждал с Фондом имущества возможность размещения на площадях бывшего завода экспериментальной клиники, центра доклинических исследований, учебно-методического центра, центра трансляционных медицинских исследований и офисных помещений. Директор по внутренним и внешним коммуникациям компании Ирина Кенюхова подтвердила РБК+, что на данный момент интерес к проекту сохраняется, но о каких-либо новостях, по ее словам, на этапе обсуждения говорить рано.
Несмотря на неопределенный статус проекта преобразования, уже появились инвесторы, которые хотели бы разместиться в обновленном «Красном треугольнике».
«Мотоциклисты Санкт-Петербурга» подготовили для города сразу два варианта своего проекта — на 15 и на 40 тыс. м2. Они включают, в частности, юношескую мотошколу с обучающими классами и лекционным залом. Есть в планах и мотомузей, и реставрационные мастерские, и спортзал, и концертный зал. «Сложность только в одном — в рекультивации этого объекта. Потребуется огромное количество денег и поддержка города. Для остального у нас уже есть спонсоры. Губернатор нас поддерживает. Нам в свое время удалось восстановить Кубок губернатора по мотокроссу среди юношей, мы удачно провели в городе чемпионат Европы среди юношей, и это повлияло на судьбу проекта», — рассказал РБК+ председатель ассоциации Григорий Путинцев.
Председатель совета директоров группы компаний «ЭВОБИОС», девелопер Александр Подсекин в ходе дискуссии, организованной КБ «Стрелка», рассказал о своем проекте по созданию в «Красном треугольнике» спортивного кластера. В него могут войти как площадки для разных видов спорта — от сквоша до хоккея, так и мастерские по изготовлению инвентаря. По мнению бизнесмена, такой кластер будет пользоваться популярностью в центре города, где площадок для спорта не хватает. «У нас есть бизнес-центр, и люди снимают в нем площадки под баскетбол, под бокс и под хоккей, потому что нет в городе площадок свободных», — сказал он.
